Je geld parkeren in garages

Geld op een spaar- of termijnrekening brengt zo goed als niets op. Huizen en appartementen zijn duur en je wil geen gedoe met huurders. Investeren in een garage dan maar?

Garages zijn een onroerend goed en vastgoed is immobiel. Vandaar dat de keuze van de ligging essentieel is. Veel steden schrappen parkeerplaatsen, je kan er enkel nog parkeren als je betaalt of buurtbewoner bent. Vooral in grootsteden stijgt de vraag naar garages en dat jaagt automatisch de prijzen de hoogte in.

Welke ligging kies je?

Als vuistregel geldt dat garages nabij winkelstraten, stations en kantoren interessant zijn. Bewoners vinden er namelijk zelf nog moeilijk een parkeerplaats. Maar doe de test voor je er een garage koopt en ga een paar keer in de buurt kijken tijdens de avondspits. Rijden dezelfde automobilisten 20 keer voorbij op zoek naar een parkeerplaats, dan heb je waarschijnlijk een goede plek gevonden om in een garage te investeren.

Hoeveel betaal je?

Vastgoed vergt doorgaans een aanzienlijke investering, maar voor garages valt dat mee. Met wat geluk kan je al een goed gelegen garage kopen voor ongeveer €15.000. Een garage kost in Vlaanderen gemiddeld €19.164, tegen €21.351 in Brussel en €10.880 in Wallonië. De kust is een uitzondering: in Duinbergen betaal je algauw €100.000, in Knokke-Het Zoute €150.000.

Wat brengt het op?

De voorbije jaren stegen garages met ongeveer 5% per jaar in waarde, al zegt dat niet veel over de volgende jaren. Als eigenaar mag je rekenen op een brutohuurrendement van doorgaans 2,5% tot 6% per jaar. We houden daarbij wel geen rekening met leegstand en onderhoudskosten. Maar veel hangt uiteraard af van de ligging van je garage. In steden wordt momenteel vlot €50 tot €100 per maand betaald, afhankelijk van de ligging. In bepaalde drukke wijken in Brussel kan dit oplopen tot €125 per maand.

EEN VOORBEELD. Je koopt in de stad een garage van €20.000 en je verwacht daar €90 per maand voor te krijgen. Als je daarbij ook de registratiekosten (10% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en Wallonië) en aktekosten rekent, zal de aankoop je in totaal €24.500 kosten. Vraag je een huur van €90 per maand, dan levert je dat €1.080 per jaar op. Met een onroerende voorheffing van bv. €120 per jaar, hou je €960 over of een brutorendement van 3,9%. Uiteraard is er ook nog de meerwaarde op termijn. Alles samen een mooi rendement.

Wat krijgt de fiscus?

Belasting op het KI

Verhuur je een garage aan een privépersoon, dan word je in principe enkel belast (tegen de gewone tarieven, dus oplopend tot 50%) op het met 40% verhoogde geïndexeerde kadastraal inkomen (dat voor garages heel laag ligt). Het speelt dus geen rol hoeveel huur je echt ontvangt.

EEN VOORBEELD. Heeft je garage een KI van €100, dan word je belast op €238 (1,7 x 100 x 1,4), ongeacht de huur die je werkelijk krijgt (bv. €1.080 in ons voorbeeld).

Als je huurder het huurgeld geheel of gedeeltelijk aftrekt als beroepskosten, zal je wel belast worden op de werkelijke huur die je ontvangt (min. 40% forfaitaire kostenaftrek). Je kan dit vermijden door in de huurovereenkomst te zetten dat het de huurder niet toegelaten is om de huur van de garage geheel of gedeeltelijk als beroepskosten in te brengen, zoniet zal de huur worden verhoogd met een bedrag gelijk aan de schade die je als verhuurder daardoor lijdt.

Belasting op de meerwaarde

Verkoop je je garage later met winst (de meerwaarde), dan word je daarop in principe niet belast. Enkel als je je garage binnen de vijf jaar opnieuw verkoopt, word je in principe belast op de meerwaarde (tegen 16,5%).

Geen btw

Wie garages verhuurt, moet daarvoor een btw-nummer aanvragen, op de huur 21% btw aanrekenen en een btw-aangifte indienen. Ontvang je echter minder dan €15.000 huur per jaar, dan kan je een vrijstelling van de btw vragen. Je moet dan wel nog steeds een btw-nummer aanvragen, maar je bent vrijgesteld van de meeste andere btw-verplichtingen zoals het aanrekenen van btw aan je huurders.

Meer informatie:

http://financien.belgium.be > Particulieren > Woning > Huren > Verhuur garages

JOHAN ADRIAENS, ONAFHANKELIJK VERMOGENSPLANNER

€19.164 kost een garage gemiddeld in Vlaanderen