Is vastgoed een goede investering?

Beleggingsfondsen, spaarboekjes, kasbons en aandelen zijn minder aantrekkelijk dan een tiental jaar geleden. Vormt een vastgoedbelegging een interessant alternatief? Een analyse.

(*) Volgens de eerste ‘baksteenbarometer’ van Axa

(*) Volgens de eerste ‘baksteenbarometer’ van Axa

Beleggen in vastgoed heeft zijn voordelen. Niet alleen kan onroerend goed op lange termijn een mooie meerwaarde opleveren, maar bovendien kunt u elke maand een opbrengst opstrijken als u uw pand verhuurt. Toch is niet elk eigendom even geslaagd als belegging. Onverwachte kosten, leegstand of een waardevermindering kan een vastgoedbelegging flink laten mislukken. Waaraan herkent u een goede vastgoedbelegging?

De meerwaarde 2,5 tot 3 % ‘netto’

Op lange termijn kan de meerwaarde één van de mooiste troeven zijn van vastgoed. Statistieken leren ons dat een gemiddelde gezinswoning in ons land in 1952 een verkoopwaarde had van 172.000 frank. Vandaag ligt die waarde een flink stuk hoger, op ruim 4 miljoen frank (pakweg 100.000 euro). Een kleine berekening leert ons dat gezinswoningen in die periode gemiddeld met 6 à 6,5 procent per jaar in waarde zijn gestegen. En daarmee konden ze het waardeverlies van het geld, zeg maar de inflatie, ruimschoots compenseren. De gemiddelde inflatie per jaar bedroeg in die periode immers ‘slechts’ ongeveer 3,5 procent, zodat een woonhuis tijdens de tweede helft van de vorige eeuw gemiddeld met 2,5 à 3 procent ‘netto’ in waarde is gestegen.

Onroerende goederen, die beschouwd worden als typische inflatiebestendige beleggingen, hebben dus duidelijk meer te bieden dan enkel een garantie tegen koopkrachtverlies. Dat is trouwens logisch. Vastgoedprijzen evolueren niet alleen mee met het algemene prijspeil van een land, ze reageren ook op de rentestand en op de evolutie van de inkomens.

De band met de rentestand ligt voor de hand. De langetermijnrente bepaalt hoeveel geld vastgoedkopers kunnen lenen om een woning te kopen. Kunt u als kandidaat-koper bijvoorbeeld 500 euro per maand afbetalen voor uw woning dan kunt u daarvoor bij een rente van 6 procent ruim 70.000 euro lenen terwijl daar bij een rente van 10 procent amper 50.000 euro tegenover staat. Hoe lager de rente, hoe groter dus het budget van de vastgoedkopers en hoe sterker de vastgoedprijzen zullen stijgen.

Legt u een grafiek van de vastgoedprijzen naast die van de inflatie en de rentestand, dan zult u merken dat de samenhang tussen deze factoren opmerkelijk is. Maar toch ontbreekt er nog iets. Op lange termijn loopt de voorsprong van de vastgoedmarkt op de algemene prijsevolutie namelijk almaar verder op. Of, met cijfers: tussen 1913 en 2000 steeg de index van de consumptieprijzen van 100 naar 17 500. De prijsindex van de vastgoedmarkt steeg echter een stuk sterker, namelijk van 100 naar 33 500.

Dat is het gevolg van de toenemende koopkracht en de economische groei. Deze economische groei maakt dat we met zijn allen steeds rijker worden, dat onze inkomens verder oplopen en dat onze koopkracht gestaag toeneemt. En dat heeft gevolgen voor de woningprijzen. Naarmate we meer kunnen betalen voor iets dat ons dierbaar is, betalen we er ook meer voor. Die prijsstijging weerspiegelt overigens ook het toegenomen comfort van onze woningen. Want iedereen weet dat een gemiddelde gezinswoning uit pakweg 1952 qua comfort niet te vergelijken is met een gemiddelde gezinswoning van vandaag. Met andere woorden: we betalen wel steeds meer voor een onroerend goed, maar we krijgen er ook steeds meer voor in de plaats.

Daarmee is het plaatje compleet. Zolang de economie op lange termijn blijft groeien, al is het met ups en downs, mogen we een verdere verhoging van de vastgoedprijzen verwachten. En dat is goed nieuws voor beleggers.

Woning, appartement, bouwgrond Wie is de meerwaardekampioen?

Als belegger moet u er rekening mee houden dat niet alle vormen van vastgoed even sterk in waarde stijgen. Zo stijgt de waarde van appartementen traditioneel het minst. Tussen 1952 en 2001 was dat gemiddeld ‘slechts’ 4,6 procent per jaar, zo blijkt uit de cijfers. Bouwgronden deden het een stuk beter, met een gemiddelde prijsstijging van 5,6 procent per jaar. Woonhuizen en winkelhuizen ten slotte kenden de sterkste stijging: hun prijs ging gemiddeld met 6 à 6,5 procent omhoog. Om te weten hoeveel er werkelijk met vastgoed werd verdiend, moet u daar uiteraard de inflatie aftrekken die in deze periode gemiddeld 3,5 procent per jaar bedroeg. Op deze manier berekent u hoeveel rijker vastgoedbeleggers in die periode werkelijk zijn geworden.

Wil dit zeggen dat woon- en winkelhuizen de beste beleggingen zijn als het u enkel om de meerwaarde te doen is? Niet noodzakelijk! De waardestijging hangt immers ook samen met de kosten die u maakt om uw pand te onderhouden en te vernieuwen. Een woning waaraan 50 jaar lang niets wordt gedaan, zal aan het einde van de rit allicht heel wat minder waard zijn dan wat deze cijfers suggereren. Daar kunt u nog hooguit de waarde van de grond voor krijgen. Zo bekeken, is dus ook bouwgrond een prima belegging. Zeker wanneer u een rustige belegging zoekt, zonder al te veel kopzorgen en huurdersperikelen. Dit op voorwaarde dat u een bouwgrond hebt gekozen die goed gelegen is. Want dat is van cruciaal belang voor de waarde-ontwikkeling van een grond.

Huurrendement De kleinhandel wint

Kiest u voor een bouwgrond, dan spaart u weliswaar de kosten van onderhoud en vernieuwing uit, maar dan loopt u ook de verhuurinkomsten van uw eigendom mis. Want een bouwgrond zonder woning erop kan nu eenmaal moeilijk verhuurd worden. Houdt u ook rekening met de huuropbrengsten, dan ziet de rangschikking van de interessante vastgoedbeleggingen er helemaal anders uit. Eigendommen die geschikt zijn als winkelpand of kleinhandelszaak, kenden de afgelopen 50 jaar veruit het hoogste rendement. De totale return, d.w.z. prijsstijging en huuropbrengst samen, kwam gemiddeld op 10,9 % per jaar. Woonhuizen volgen met een gemiddelde jaarlijkse return van 8,8 %, terwijl dit cijfer voor appartementen gemiddeld op 7,5 % per jaar kwam. Met een gemiddelde prijsstijging van 5,6 % bengelen de bouwgronden, die geen huurrendement hebben, bij deze berekening dus aan de staart van het peloton.

Let op voor de belastingen! Op basis van wat we hierboven schreven, zou u kunnen besluiten dat op het vlak van het bruto-huurrendement een winkelpand buitengewoon geschikt is als opbrengsteigendom. Maar hier zit een ander addertje onder het gras. Verhuurt u uw eigendom aan iemand die het pand beroepshalve gebruikt, bijvoorbeeld als winkel- of kantoorruimte, dan wordt u immers een stuk zwaarder belast op uw huurinkomsten. U wordt dan belast op de werkelijke huuropbrengst, terwijl het bij een privéverhuur slechts het kadastraal inkomen is dat als basis dient voor de berekening van de belasting. Overweegt u een handelspand te kopen als opbrengsteigendom, houd dan in elk geval rekening met deze zwaardere taxatie wanneer u het te verwachten huurrendement gaat berekenen.

Let op de staat van het pand! Ook de staat waarin een goed zich bevindt bepaalt in ruime mate welk huurrendement u op zak steekt. Over het algemeen geldt de stelregel dat panden in slechte staat het hoogste huurrendement bieden.

Een voorbeeld: een woning die u kunt verhuren voor euro 600 per maand, levert u op jaarbasis een huurinkomst van euro 7200 op. Kunt u deze woning aankopen voor euro 100.000, dan hebt u een huurrendement van 7,2 % per jaar. Maar wellicht zal de woning dan niet in al te beste staat verkeren. Betaalt u voor een woning met een gelijkaardige huuropbrengst die wél in orde is euro 130.000, dan komt uw huurrendement ‘slechts’ op 5,5 % per jaar. Keerzijde van deze medaille is dat u wellicht minder geld zult moeten uitgeven voor onderhoud, herstellingen en vernieuwing van het pand. Let bij hoge huurrendementen dan ook altijd op de staat waarin het gebouw zich bevindt. Als u de optelsom maakt, zal vaak blijken dat u met woningen met een hoog onmiddellijk huurrendement op lange termijn vaak niet het best af bent.

Andere kosten Er zijn ook nog enkele andere elementen die aan het huurrendement van bebouwd vastgoed knabbelen. Naast de kosten voor onderhoud en herstellingen en de extra belasting die u betaalt op de huuropbrengst, moet u ook nog met een aantal andere minpunten rekening houden. Denk maar aan de periodes dat u misschien met leegstand te maken zult hebben of aan de onroerende voorheffing en de andere eigenaarsbelastingen (huisvuilbelasting,...). Ook die gaan met een stukje van uw rendement aan de haal. Wanneer u gaat berekenen welk huurrendement u van een beleggingseigendom mag verwachten, dan komt het erop aan al deze kosten zo realistisch mogelijk in te schatten.

Is het niet uw bedoeling de woning die u op het oog hebt te verhuren maar wilt u ze zelf gebruiken als tweede verblijf, dan is het huurrendement vanzelfsprekend niet belangrijk. Dan moet u vooral oog hebben voor de waardeontwikkeling op lange termijn.

De financiering Lenen loont

Overweegt u een tweede eigendom te kopen (als tweede verblijf of als opbrengst-eigendom) dan is het vaak een goed idee hiervoor een lening af te sluiten, zelfs al kunt u het pand met eigen middelen betalen. Tenminste, wanneer de lening in aanmerking kan komen voor het fiscaal voordeel van hypotheekleningen. Hebt u al een lening lopen voor een andere woning, dan is dit wellicht niet meer het geval. En hebt u erg weinig inkomsten, dan kunt u ook slechts beperkt van het fiscaal voordeel van een hypotheeklening genieten. Bedraagt uw netto belastbaar inkomen echter euro 28.000 per jaar of meer en hebt u geen ander woonkrediet lopen met fiscaal voordeel, dan kunt u volop genieten van de fiscale voordelen die de wetgever toekent aan hypotheekleningen. Waarschijnlijk levert het u meer op dan wat u met die lening extra aan rente betaalt. Dit fiscaal voordeel loopt immers al snel op tot euro 1500 per jaar en wordt verrekend via een korting op uw jaarlijkse belasting.

Vermits het belastingvoordeel van de lening maximaal berekend wordt op een ontleend kapitaal van ongeveer euro 60.000 (eventueel te verhogen in functie van het aantal kinderen ten laste) heeft het fiscaal geen enkele zin een grotere lening af te sluiten. Bovendien kiest u bij een fiscaal geïnspireerde lening het best voor een zogenaamde lening met constante kapitaalsdelging. Hier maximaliseert u het fiscaal voordeel al van bij de aanvang. Bij dit type lening betaalt u elke maand een constant bedrag aan kapitaal af terwijl de verschuldigde rentelast maand na maand afneemt. Het resultaat is dat de totale aflossing maand na maand afneemt.

Een goede raad Wilt u een lening afsluiten omwille van het fiscale voordeel, check dan eerst even of u daarvoor nog voldoende fiscale besparingsmogelijkheden hebt. Met een belastinggids en de bijhorende berekeningssoftware kunt u dat relatief makkelijk zelf berekenen. Maar u kunt het natuurlijk ook aan uw bank vragen, of aan een accountant.

De aankoopkosten 10 tot 15 %

Overweegt u te beleggen in vastgoed, houd er dan rekening mee dat vastgoed een lange beleggingshorizon vereist. Bij de aankoop van een tweede woning betaalt u immers relatief zware aankoopkosten (registratierechten, notariskosten, dossier- en notariskosten van de lening...). Die bedragen al gauw 10 tot 15 procent van de aankoopsom, of ongeveer de helft hiervan als het pand in aanmerking komt voor klein beschrijf. Vooraleer u die kosten hebt terugverdiend door de waardestijging van het pand, zijn er al enkele jaren verstreken.

WEETJE Wanneer u het onroerend goed snel opnieuw verkoopt kunt u een stuk van de betaalde registratierechten terugvorderen. Vindt de wederverkoop plaats binnen de twee jaar na de aankoop, dan kunt u tot drie vijfde van de betaalde registratierechten terugvorderen.

Let op voor meerwaardebelasting! Anderzijds moet u er bij een snelle herverkoop van een vastgoedeigendom rekening mee houden dat dan het regime van de meerwaardebelasting van kracht is. Herverkoopt u uw eigendom binnen de vijf jaar, dan wordt op de gerealiseerde meerwaarde een belasting van 16,5 % geheven. Om de gerealiseerde meerwaarde te berekenen mag u echter wel rekening houden met een aantal forfaitaire en werkelijke kosten. Bij de aankoopprijs (exclusief registratierechten) mag u immers 25 % tellen als forfaitaire aankoopkost, plus 5 % per verstreken jaar tussen de aan- en de verkoop, plus alle kosten van werken die werden uitgevoerd door een geregistreerd aannemer. Alleen het verschil tussen de verkoopprijs en deze verhoogde aankoopprijs is belastbaar. Dit systeem is er dus vooral op gericht speculatieve woekerwinsten te belasten.

Vastgoedbevaks De voordelen zonder de zorgen

Al bij al is beleggen in vastgoed niet echt eenvoudig meer. Verhuurperikelen, belastingen en fiscale voordelen, aankoopkosten en meerwaardebelasting,... Het zijn allemaal zaken waarvan u op de hoogte moet zijn, wilt u een vastgoedbelegging laten uitgroeien tot een succes. Houdt u het liever eenvoudig, dan kunt u ook vastgoed kopen via een papieren belegging, onder de vorm van een beursgenoteerde vastgoedbevak, zoals Cofinimmo, Befimmo of Intervest Retail. Zo’n vastgoedbevak vertegenwoordigt een portefeuille die bestaat uit verscheidene gebouwen, zoals kantoorgebouwen, handelspanden, serviceflats, enz... Als belegger kunt u een stukje van de opbrengst van de portefeuille meepikken door deelbewijzen van een vastgoedbevak te kopen op de beurs. Elk deelbewijs vertegenwoordigt dan een klein stukje van de portefeuille. De huurinkomsten die de bevak ontvangt moeten, na aftrek van kosten, voor minstens 80 procent worden doorgestort naar de belegger onder de vorm van een dividend. Op die manier krijgt deze belegging echt het karakter van een vastgoedbelegging. Hoe hoger de huurprijzen en hoe minder de gebouwen geplaagd worden met leegstand, hoe meer u immers elk jaar ontvangt aan huurinkomsten. Op dit moment bedraagt het gemiddelde netto-dividendrendement van de Belgische vastgoedbevaks ruim 5 procent en dat is zeker niet slecht.

Hoewel vastgoedbevaks op lange termijn de waarde-evolutie op de vastgoedmarkt weerspiegelen, kan het koersverloop op korte termijn wel eens grillen vertonen. Die speelden de voorbije jaren echter hoofdzakelijk in het voordeel van de belegger. Tijdens de beurscrisis van de voorbije jaren bleven de vastgoedbevaks in waarde stijgen. En ook het laatste jaar bleven de koersen verder omhooggaan. In die periode zagen we een stijging van gemiddeld 6 procent. Tel daarbij het aantrekkelijke dividendrendement dat momenteel om en bij de 5 procent bedraagt, en de logische conclusie is snel getrokken: vastgoedbevaks vormen een waardevol alternatief voor een belegging in échte bakstenen.

Fiscaal zijn de coupons onderworpen aan een roerende voorheffing van 15 procent. De dividenden van residentiële vastgoedbevaks (dat zijn vastgoedbevaks die voor minstens 60 procent belegd zijn in gebouwen bestemd voor bewoning) zijn vrijgesteld van roerende voorheffing. Bijna alle vastgoedbevaks beleggen echter in industriële en/of kantoorgebouwen, waardoor de roerende voorheffing dus wél van toepassing is.

Vaste waarde

Of u nu kiest voor échte bakstenen of voor huizen van papier (bevaks), onroerend goed is en blijft een vaste waarde die thuishoort in elke beleggingsportefeuille. Met een eigen gezinswoning zet u al een flinke stap in de goede richting. Wie meer wil, kan op zoek gaan naar een geschikt beleggingseigendom of kan een graantje meepikken op de vastgoedmarkt via een vastgoedbevak.

Koersgegevens, rendementsverloop, enz. van deze bevaks kunt u opvolgen in de koerslijsten van de Beurs van Brussel. En in gespecialiseerde beleggingsbladen zoals Cash of een krant zoals De Tijd vindt u regelmatig achtergrondinformatie waarin de vooruitzichten, de rendementen en andere wetenswaardigheden in verband met vastgoedbevaks ruimschoots aan bod komen. n

A Frida Deceunynck en Annemie Goddefroy

Voor 2 Belgen op de 3 is een eigen huis belangrijker dan reizen, lekker eten, mooie kleding of de auto (*)

90 % van de Belgen is van mening dat je gemiddeld a 50.000 moet gespaard hebben, vooraleer een woning aan te kopen (*)

Voor 6 op de 10 huurders is de stijging van de verkoopprijzen een van de belangrijkste argumenten om zich een eigen huis aan te schaffen (*)

De belangrijkste redenen om een eigen woning te willen verwerven zijn: een gevoel van zekerheid en bescherming (42 %), een vorm van investering (24 %) en een gevoel van vrijheid (15 %) (*)