Het fenomeen lijf-rente is niet zo goed gekend. Toch kan het een interessante formule zijn voor wie alleen is, voor ouders die niet ten laste van kinderen willen vallen (en ook geen grote erfenis willen achterlaten) of personen die moeten rondkomen met een kleiner pensioen.
...

Het fenomeen lijf-rente is niet zo goed gekend. Toch kan het een interessante formule zijn voor wie alleen is, voor ouders die niet ten laste van kinderen willen vallen (en ook geen grote erfenis willen achterlaten) of personen die moeten rondkomen met een kleiner pensioen. Dit is het plaatje: de koper kan een eigen huis kopen zonder meteen een grote som op tafel te moeten leggen en de verkoper kan zich voor de rest van zijn dagen verzekerd zien van een regelmatig inkomen. Maar uiteraard heeft niemand een glazen bol en blijft een verkoop op lijfrente voor beide partijen speculatief. In elk geval laat u zich best goed begeleiden door een gespecialiseerd makelaar en laat u het compromis best opstellen door een notaris, die zorgt voor een evenwichtig contract. De verkoop op lijfrente is in principe een verkoop als een andere. Maar... Een verkoop op lijfrente kan zowel in volle als in blote eigendom gebeuren. In het eerste geval staat de verkoper zijn huis meteen volledig af en kan de koper het dus betrekken. Wordt er verkocht in blote eigendom, dan behoudt de verkoper het vruchtgebruik en kan hij er levenslang in blijven wonen. De lijfrente die de koper betaalt, is dan uiteraard minder hoog omdat hij niet meteen het genot van het verkochte huis heeft. Ander belangrijk verschilpunt is dat de koper de prijs niet meteen betaalt maar in schijfjes. Het gaat dus om periodieke betalingen en niet om de eenmalige betaling van een kapitaal. Koper en verkoper kunnen de frequentie van de betalingen onderling afspreken (maandelijks, per kwartaal, per jaar enz.). Ook de ingangsdatum wordt vrij bepaald (dadelijk of uitgestelde inwerkingtreding). In de praktijk vraagt de verkoper de koper wel vaak een deel van de prijs (het boeket) onmiddellijk te betalen en wordt het saldo omgezet in een lijfrente. WEETJE Naast het eventuele boeket moet de koper, bij het opstellen van de koopakte, ook meteen de volledige kosten (registratierechten, kosten en erelonen van de notaris) betalen. Het bedrag van de lijfrente wordt vooral bepaald door de waarde van het onroerend goed en de leeftijd van de verkoper. WEETJE De maandelijkse rente zal dikwijls hoger zijn dan de aflossingen van een hypotheeklening, zeker als de rentegenieter al heel oud is. Soms dient de lijfrente ook minder fraaie doelstellingen. Wanneer u uw huis verkoopt op lijfrente, kunnen uw erfgenamen het niet erven want het behoort niet meer tot uw vermogen. Ouders die via de techniek van de lijf-rente een kind (kinderen) willen ont-erven, houden echter geen rekening met de wetgever. Verkoopt u aan derden, dan verdwijnt het huis inderdaad uit uw vermogen. Verkoopt u daarentegen op lijfrente aan een erfgenaam in de rechte lijn (bijv. een kind) dan wordt dit vermoed een schenking te zijn (op basis van art. 918 Burgerlijk Wetboek). Hebt u bijv. een zoon en een dochter en verkoopt u uw huis op lijfrente aan uw zoon, dan zal er na uw overlijden gekeken worden of door deze schenking de reserve van uw dochter (het deel waar ze sowieso recht op heeft) niet overschreden is. Is dat zo, dan kan ze inkorting vragen en kan het zijn dat de verkoop (deels) ontbonden wordt. U kunt dit vermijden door haar toestemming te vragen en dit in de akte op te nemen. Onterven zonder medeweten van uw dochter is dus niet mogelijk. Omgekeerd kan een verkoop op lijf-rente in sommige gevallen ook een mooi instrument van fiscale successieplanning zijn voor de kinderloze suikertante die haar huis wil nalaten aan haar favoriete neef. Via het gewone erfrecht betaalt hij heel veel successierechten. Via de lijfrente betaalt de neef 'slechts' 10% kooprechten in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel. Het bedrag van de lijfrente dat de neef periodiek moet betalen, kan gedrukt worden door de verkoop op lijfrente te beperken tot de blote eigendom. De suikertante behoudt dan het levenslange vruchtgebruik terwijl de kopende neef enkel lijfrentebetalingen hoeft te doen voor de waarde van de blote eigendom. 1. Van de verkoper Tegen wanbetaling. Is de verkoper bang dat de koper niet zal blijven betalen, dan kan hij voor het niet-betaalde saldo een zogenaamde 'ambtshalve (hypotheek)inschrijving' nemen op het hypotheekkantoor. Er rust dan een hypotheek op het verkochte huis. Betaalt de koper niet langer, dan kan de verkoper dankzij de hypotheek het huis publiek laten verkopen op beslag en zich de verkoopprijs toe-eigenen. Meestal is ook bepaald dat de verkoper bij wanbetaling door de koper, de ontbinding van de verkoop kan vorderen, plus nalatigheidsintresten. De rechter is gebonden door een dergelijke clausule. Zo'n uitdrukkelijk ontbindend beding is dus wel heel gevaarlijk voor de koper. Hoe hij zich op zijn beurt kan beschermen leest u verder in dit artikel. Tegen de levensduurte. De verkoper heeft er alle belang bij de lijfrentebetalingen te laten indexeren om te vermijden dat hij aan koopkracht moet inboeten. 2. Van de koperWenst de koper op lijfrente zich niet in een financieel avontuur te storten waarvan hij de finale draagwijdte niet ziet, dan doet hij er goed aan met de verkoper af te spreken dat de lijfrentebetalingen op een bepaalde leeftijd van de verkoper worden stopgezet. (bijv. max. tot de 90ste verjaardag van de verkoper of bijv. max. 20 jaar). Dat is contractueel perfect mogelijk. Herinner u het geval van de Française Jeanne Calment die 122 jaar werd en haar koper lang overleefde. Om het risico te beperken dat hij alles kwijtraakt wanneer hij betaalproblemen krijgt, kan de koper in de koopakte laten inbouwen dat hij het recht heeft om het huis aan een betaalkrachtige persoon te verkopen (mits instemming van de verkoper) die bereid is de oorspronkelijke voorwaarden over te nemen. Zo verliest de koper niet al wat hij tot dan toe aan de rentegenieter heeft betaald. 1. Voor de verkoperHet eventuele boeket en de periodieke rente die de verkoper binnenrijft, is voor hem geen belastbaar inkomen. Het betalen van een lijfrente wordt fiscaal gezien als de betaling van een 'prijs' en is daarom principieel niet belastbaar. Tenminste, als de koper een fysieke persoon is en deze het gekochte goed voor privédoeleinden gebruikt. TIP Neem een ontbindende voorwaarde in het verkoopcontract op voor het geval de koper nadien toch een handels-, nijverheids-, landbouw- of ambachtsonderneming begint. 2. Voor de koperBij het sluiten van de koopovereenkomst moet de koper registratierechten betalen, net zoals bij een gewone aankoop van een onroerend goed. Die bedragen 10% als het onroerend goed in het Vlaamse gewest ligt en 12,5% als het in Wallonië of Brussel ligt. Het enige wat in de koopkosten bij een koop op lijfrente een meerkost veroorzaakt, is de eventuele hypothecaire ambtshalve inschrijving die in het voordeel van de verkoper wordt genomen (zie hoger). De rente die de koper betaalt, is niet fiscaal aftrekbaar. Verkoopt u uw onroerend goed op lijfrente aan een derde, dan zit het niet meer in uw erfenis. Uw erfgenamen betalen er geen successierechten op maar ze erven ook niets. LET OP! Als u op lijfrente verkoopt aan een rechtstreekse erfgenaam geldt niet enkel het vermoeden van art. 918 BW (zie hierboven) als er broers en zussen zijn. Er geldt ook nog een ander wettelijk vermoeden, namelijk dat het onroerend goed nog in volle eigendom in de nalatenschap zit. De koper-erfgenaam zal dan successierechten moeten betalen, zoals op een legaat. Om dit te vermijden moet u kunnen bewijzen dat de periodieke lijfrenten ook daadwerkelijk betaald werden en kunnen aantonen dat er een correcte berekening van de lijf-rente-uitkering aan de basis van het contract ligt. Verkoopt u als echtpaar uw huis op lijfrente, dan wordt meestal bedongen dat de rente overdraagbaar is op de langstlevende echtgeno(o)t(e). Bij overlijden van de eerste echtgeno(o)t(e) moet de langstlevende dan successierechten betalen. Hoeveel hangt af van het feit of de woning al dan niet tot het gemeenschappelijke vermogen van de echtgenoten behoorde. Behoorde het huis tot het gemeenschappelijke vermogen, dan moet de langstlevende successierechten betalen op 50% van de waarde van de lijf-rente. VOORBEELD Een koppel heeft zijn huis verkocht op 65-jarige leeftijd tegen een jaarlijkse rente van euro 35.000. De man overlijdt op 70-jarige leeftijd en zijn echtgenote is op dat moment ook 70 jaar oud. De lijfrente loopt voor het volledige bedrag door tot de dood van de langstlevende. De grondslag voor de berekening van het successierecht is dan: FORMULEeuro 35.000 x 8 (vermoedelijke levensverwachting van een 70-jarige persoon) = euro 280.000 x 50 % = euro 140.000. Behoorde het op lijfrente verkochte huis niet tot de huwelijksgemeenschap, maar tot het eigen vermogen van de man alleen, dan is de grondslag voor de berekening van het successierecht gelijk aan 100 % van de waarde van de lijfrente. In dit geval betaalt de vrouw successierechten op euro 280.000. Eric Spruyt, notaris, docent K.U. Leuven en HUB