Huurder en verhuurder: hand in hand

U wilt een huis verhuren dat aan een opknapbeurt toe is? Of u zoekt een huur-woning en bent bereid de handen uit de mouwen te steken? Bij een renovatiehuur slaan huurder en verhuurder de handen ineen.

Nu de kinderen het huis uit zijn is uw woning te groot geworden en zou u een deel ervan tot een appartement willen verbouwen om het te verhuren. Dat veronderstelt natuurlijk nieuw sanitair, een aparte ingang, een afzonderlijk elektriciteitsnet enzovoort. Of uw moeder is te oud geworden om alleen te wonen, vertrekt naar een rusthuis en vertrouwt u het beheer van haar appartement toe. U wilt het verhuren om haar een extra inkomen te bezorgen maar er zijn renovatiewerken nodig om te voldoen aan de nieuwe wettelijke normen (zie kader: Vadertje Staat wil degelijke woningen).

Hebt u onvoldoende tijd of middelen om uw plannen uit te voeren? Dan kunt u met uw toekomstige huurder een renovatiecontract afsluiten waarbij iedereen wint. Compleet met wettelijke garantie.

Saneren, verbeteren, verbouwen

Een renovatiehuurcontract vertrekt van een eenvoudig principe: u sluit een akkoord met uw huurder die zich ertoe verbindt op eigen kosten welbepaalde werken te laten uitvoeren, in ruil voor een afgesproken vergoeding. Omdat het huurcontract in dit geval bedoeld is om het pand in orde te brengen met de wettelijke voorschriften, mag uw huurder gedurende de werken in een pand wonen dat niet conform is met de wet. U mag dus als eigenaar een voorlopig ‘ongezonde’ woning verhuren. Uw huurder profiteert dan van zijn doe-het-zelftalent, aangezien hij zijn intrek kan nemen in een woning die hij anders niet had kunnen huren. Een renovatiehuurcontract is echter niet beperkt tot sanerings- en/of renovatiewerken. Het kan ook om verbeterings- of verbouwingswerken gaan, zoals het leggen van parket of de bouw van een veranda. Zelfs opknap- of schilderwerken komen in aanmerking.

Weetje Een renovatiehuur hoeft niet noodzakelijk aan de verhuring vooraf te gaan. U kunt ook beslissen om een renovatiecontract te sluiten voor bepaalde werken die tijdens de duur van de huur zullen worden uitgevoerd.

Altijd een schriftelijk contract

Sinds er eigenaars en huurders bestaan, treedt de wet als scheidsrechter op: ze bepaalt wie verantwoordelijk is voor welke (grote) herstellingen, onderhoudswerken en zo meer. Wat de renovatiehuur betreft, schrijft de wet voor dat de twee partijen een contract tekenen dat gedetailleerd de uit te voeren werken beschrijft, de periode waarin ze moeten plaatsvinden en de compensatie die de eigenaar in ruil geeft. Let daarbij op volgende zaken:

n de werken moeten nauwkeurig worden omschreven. Een vermelding als “het sanitair in overeenstemming brengen met de geldende normen” volstaat dus niet.

n de kosten moeten zo precies mogelijk worden berekend: stel een bestek op met de verschillende posten en maak voor elke post een schatting van het vereiste materiaal en zijn aankoopprijs op het ogenblik waarop het contract wordt opgesteld.

nals het pand niet aan de wettelijke voorschriften op het vlak van de gezondheid, veiligheid en hygiëne voldoet, moet u bovendien een redelijke termijn vastleggen om met de werken te beginnen. Als die verplichting niet bestond, zou het renovatiehuurcontract immers kunnen worden gebruikt (lees: misbruikt) om het wettelijke verbod op de verhuring van ongezonde woningen op een simpele manier te omzeilen. Om de termijn te schatten, kunt u zich baseren op de tijd die een vakman ervoor zou nodig hebben maar met een heel ruime marge.

ndenk eraan dat u als eigenaar de mogelijkheid verliest om uw huurder op te zeggen om zelf in het pand te gaan wonen, aangezien de huurder per definitie aanvaardt de werken uit te voeren met de bedoeling (lang) in het pand te blijven wonen.

TIP: Vergeet niet te informeren naar de premies en/of fiscale voordelen waarop huurders en/of eigenaars voor bepaalde werken recht hebben (zie hierover ook: De premies die u niet mag missen in Plus Magazine nr. 205, mei 2005). In het Vlaams Gewest kunt u bijvoorbeeld (onder bepaalde voorwaarden) aanspraak maken op een verbeteringspremie.

Waarborgen voor de huurder

Het is natuurlijk niet de bedoeling dat de eigenaar na afloop van de werken de huurder opzegt om het pand voor meer geld aan iemand anders te kunnen verhuren. Daarom bepaalt de wet op de woninghuur een aantal voorwaarden die de renovatiehuur waarborgen. Als de huurder de werken betaalt en uitvoert, is het immers niet meer dan normaal dat hij daar iets voor terugkrijgt.

n Om te beginnen valt de huurprijs weg tijdens de duur van de werken.

n Verder moet de eigenaar voor de verdere duur van de huurovereenkomst tijdens een bepaalde periode (die langer kan zijn dan 9 jaar) één van de volgende drie verbintenissen aangaan:

-ofwel afzien van het recht om de overeenkomst op te zeggen

-ofwel afzien van het recht een herziening van de huurprijs te vragen

-ofwel zich ertoe verbinden de huurprijs te verlagen of hem zelfs volledig kwijt te schelden.

Minstens een van deze drie voorwaarden moet officieel in het contract worden opgenomen.

TIP: De huurder kan als voorzorgsmaatregel in het renovatiehuurcontract laten opnemen dat hij bij een vroegtijdige opzegging de kosten die hij voor de werken heeft gedaan terugbetaald krijgt, of hij kan een vast bedrag voorzien.

n De huurder kan een recht op voorkoop vragen: als hij bij een verkoop evenveel biedt als een derde, heeft hij dan voorrang op elke andere kandidaat-koper.

Klaar en goedgekeurd!

De wet schrijft ook voor dat de voltooide werken in aanwezigheid van beide partijen moeten worden opgeleverd. De oplevering moet op papier worden gezet. Alle gebreken, verzuimen of fouten moeten onmiddellijk worden hersteld, waarna de eigenaar en de huurder over een onweerlegbaar document beschikken. n

Jocelyne Minet