Huren en verhuren: wie betaalt welke kosten?

De thermostaat in de badkamer is stuk. De septische put is vol. Moet de huurder of de verhuurder die herstelling of dat onderhoud betalen? Een lijst van wie welke kosten betaalt, brengt duidelijkheid.

Als er iets is wat de relatie tussen huurder en verhuurder kan verzuren, dan wel de vraag wie wat moet herstellen of onderhouden. De algemene regel is namelijk nogal vaag. De huurder moet de woning onderhouden als een goede huisvader, hij moet kleine herstellingen doen en herstellen wat hij, een huisgenoot of een bezoeker heeft beschadigd. De verhuurder staat in voor grote herstellingen en herstellingen door slijtage of overmacht. In het huurcontract kan van deze regel niet worden afgeweken: elke afwijkende clausule is ongeldig.

Maar wat is groot en wat is klein? En wanneer is iets slijtage of niet? Meer dan eens eindigen dit soort discussies bij de vrederechter. Allerlei organisaties hebben geprobeerd om lijsten op te stellen, maar die liepen nogal uiteen. Vandaar dat de wetgevers in Vlaanderen, Wallonië en Brussel nu duidelijke en gedetailleerde lijsten hebben opgesteld van welke herstellingen en onderhoudskosten door wie moeten worden uitgevoerd en betaald.

1 Geldt de lijst voor alle contracten?

De Vlaamse lijst van huurherstellingen is enkel van toepassing op huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019. Voor oudere contracten geldt de lijst dus strikt gezien niet. Toch kan ook voor deze contracten de lijst een inspiratiebron zijn. Heb je een discussie met je (ver-)huurder, dan kan je ook bij een ouder contract kijken wat de lijst precies zegt. De kans is vrij groot dat de rechter toch naar de lijst zal grijpen om te zien wie hij gelijk geeft.

In Wallonië en in Brussel geldt een andere regeling. Daar is de lijst van huurherstellingen ook van toepassing op lopende huurcontracten die al werden aangegaan voor de nieuwe wettelijke spelregels in werking traden.

2 Is de lijst volledig?

Neen. De Vlaamse Regering heeft een lijst van kleine herstellingen en onderhoudswerken opgesteld, maar die geeft geen volledig overzicht van alle mogelijke problemen die zich kunnen voordoen. Komt een bepaald soort herstelling niet op de lijst voor, dan gelden alsnog de algemene principes.

Toch zijn er in de lijst heel veel concrete herstellingen en onderhoudswerken opgenomen, én zaken die de huurder moet doen om schade te voorkomen. Plus een aantal algemene spelregels die huurder en verhuurder moeten naleven. Bijvoorbeeld dat de huurder de herstellingen vakkundig moet (laten) uitvoeren. Want als de herstelling niet goed gebeurt, zal de huurder de schade die eruit voortvloeit moeten vergoeden. De huurder moet ook enkel herstellingen doen op plekken die bereikbaar zijn (eventueel met een gewone ladder). Technische installaties die een specifiek onderhoud vragen, zoals domotica, zonneboilers, warmtepompen,... moeten worden onderhouden volgens de instructies van de fabrikant. De verhuurder moet deze instructies wel aan de huurder bezorgen.

Wat buiten betreft, moet de huurder bijvoorbeeld bomen en struiken snoeien, het gras maaien en verticuteren, en voorkomen dat buitenkranen, waterbekkens, fonteinen,... bevriezen. Hij moet ook voorkomen dat de afvoer van een balkon of terras verstopt raakt, het gebroken glas van ramen vervangen en ontbrekende stopverf of silicone vervangen. De huurder moet verder ook de schoorsteen correct (laten) vegen, de afvoer en dakgoten vrijhouden van bijvoorbeeld bladeren, en de septische put laten ruimen.

In de woning moet de huurder bijvoorbeeld de trapleuning vastzetten wanneer ze is losgekomen, stopcontacten en lichtschakelaars die niet naar behoren werken vervangen en lekkende kranen herstellen, tenzij de kraan zelf moet worden vervangen. Hij moet ook de radiatoren ontluchten, de batterijen van rookmelders vervangen, het rolluiklint vervangen indien nodig, bij een lekkend toilet een nieuwe vlotter plaatsen, tenzij die niet toegankelijk is.

En de wetgever heeft ook oog voor esthetiek, zo blijkt: de huurder moet op het einde van de huur de woning herschilderen als hij ze in moeilijk overschilderbare kleuren verfde. Of opnieuw behangen als hij ‘onredelijke kleuren’ heeft gekozen!

In Brussel en Wallonië is de wetgever nog een stapje verder gegaan en heeft hij ook lijsten opgesteld van de herstellingen die de verhuurder moet uitvoeren, maar ook die zijn niet limitatief. Bekijk daarom onze greep uit de lijsten in de drie gewesten, op de volgende pagina’s.

3 Is de lijst bindend?

De regels zijn bindend, en dus ook de uitwerking daarvan in de lijst. In Vlaanderen kan je in je huurcontract wel afwijken van de regels in het voordeel van de huurder. Maar meer herstellingen ten laste van de huurder leggen dan wat de lijst aangeeft, is niet mogelijk. Andersom kan de verhuurder wel bepaalde herstellingen op zich nemen die de huurder normaal moet doen. In de praktijk zal dat echter maar zelden gebeuren. Het huurcontract wordt nu eenmaal meestal opgemaakt door de verhuurder (of door een vastgoedmakelaar). De kans dat de verhuurder zijn eigen rechten inperkt, is dus vrij klein.

4 Moet de huurder de verhuurder laten weten dat herstellingen nodig zijn?

Ja, de verhuurder kan dat immers niet weten. Brengt de huurder de verhuurder niet op de hoogte, dan kan hij moeilijk van de verhuurder verwachten dat die actie onderneemt. Meer nog, wordt de verhuurder niet tijdig verwittigd, dan kan de huurder aansprakelijk worden gesteld bij meer schade.

Een aannemer laten komen om een herstelling uit te voeren die normaal ten laste is van de verhuurder, doe je als huurder beter niet. Doe je het toch, dan kan de verhuurder weigeren de rekening te betalen. Aan de aannemer vragen om de rekening rechtstreeks naar de verhuurder te sturen, helpt evenmin. Want de verhuurder kan zeggen dat hij de aannemer nooit enige opdracht heeft gegeven en dat hij dus niet bereid is om de rekening te betalen. Wil de verhuurder niet constant worden lastig gevallen, dan kan hij de huurder eventueel een lijst van aannemers bezorgen die mogen worden gecontacteerd bij herstellingen die ten laste zijn van de verhuurder. De verhuurder betaalt dan wel rechtstreeks de aannemer.

5 Hoe verdelen huurder en verhuurder de gemene kosten in een appartementsgebouw?

Een eigenaar van een appartement moet mee betalen in de kosten van de gemene delen van het gebouw (poetsen van de gang, onderhoud van de lift, de syndicus). Wordt het appartement verhuurd, dan luidt de vraag in welke mate deze kosten ten laste kunnen worden gelegd van de huurder.

In Vlaanderen werd ook hier een lijst voor opgemaakt, waar je in het huurcontract niet zomaar kan van afwijken. Tenminste, voor huurcontracten aangegaan vanaf 1 januari 2019. Zo bepaalt de lijst dat de huurder de schoonmaakkosten van de gemene delen moet betalen en ook het verbruik van water, gas en elektriciteit integraal moet betalen. Hij moet verder ook instaan voor kleine herstellingen in de gemene delen (zoals het vervangen van een defecte lamp). De verhuurder moet de rekening betalen van grote herstellingen aan de gemene delen.

Het periodieke onderhoud van de lift wordt voor 50% ten laste van de huurder en 50% ten laste van de verhuurder gelegd. Kosten van het vervangen van grote liftonderdelen zijn voor de verhuurder. De syndicuskosten moeten voor 66% door de verhuurder worden betaald en voor 34% door de huurder. En is er een conciërge in het gebouw, dan moet de verhuurder 25% van die kosten betalen en de huurder 75%.

In het Brusselse en Waalse gewest werd er geen bijkomende lijst opgesteld. Daar kan je, binnen bepaalde grenzen, nog wel afspraken maken in het huurcontract over deze kosten en wie ervoor instaat. Zo kan je bijvoorbeeld overeenkomen dat de syndicuskosten elk voor de helft worden betaald.

6 Wat als de huurder een herstelling niet kan betalen?

Als een huurder een kleine herstelling niet doet omdat hij die niet kan of wil betalen, stelt de verhuurder dat meestal pas op het einde van de huur vast. De kost van de herstelling kan dan van de huurwaarborg worden afgehouden. Is de huurder het daar niet mee eens, dan moet de zaak naar de vrederechter.

Ook wanneer er een zware herstelling nodig is omdat de huurder een probleem niet heeft aangepakt of gemeld (de huurder veroorzaakte bijvoorbeeld schade of de schade is toegenomen omdat hij de verhuurder niet liet weten dat een herstelling nodig was) maar de huurder die kosten niet wil betalen, kan de verhuurder naar de vrederechter stappen. Hij kan vragen de huurder te verplichten de schade of de herstelling te betalen. Hij kan in ernstige gevallen ook de ontbinding van de huurovereenkomst vragen.

Een greep uit de lijst in elk gewest

De Vlaamse lijst

De huurder staat onder meer in voor deze kleine herstellingen/onderhoud:

(Voor)tuin

• Bomen en struiken snoeien volgens de regels van de kunst.
• Grasperk maaien en verticuteren.
• Voorkomen dat buitenkranen, waterbekkens, fonteinen,... bevriezen.

Brievenbus

• Hengsels en sloten oliën.
• Sleutels vervangen bij verlies.

Keuken – Gootsteen

• Kalkaanslag verwijderen, geen bijtende producten gebruiken.
• Voorkomen dat de gootsteen verstopt.
• Lekkende kranen herstellen, tenzij de kraan volledig moet worden vervangen.
• Ontbrekende silicone tussen de gootsteen en de muur vervangen.

De Waalse lijst

Duiven

Verhuurder

De verhuurder staat in voor de uitvoering van de maatregelen, zoals het plaatsen van draden, pinnen, netten.

Huurder

De huurder is verantwoordelijk voor de schade die duiven die hem toebehoren aanrichten. In bepaalde gevallen moet er worden gedesinfecteerd, want duiven zijn dragers van ziekten. De huurder zorgt ervoor dat de duiven niet binnen kunnen in de woning. Als het nodig is, verwittigt hij de verhuurder.

De Brusselse lijst

Balkons – terrassen – relingen

Verhuurder

• Het nodige groot onderhoud verrichten.
• De nodige herstellingen, andere dan huurherstellingen en noodzakelijke vervangingen doen.

Huurder

• Passende periodieke schoonmaak, zonder de schoonmaak van afvoer en goten over het hoofd te zien.
• Onderhoud van de relingen en veiligheidselementen.
• Inspectie van veranderingen in de verflaag of algemene verslechteringen, en de verhuurder hierover inlichten.
• Uitwissen van sporen gemaakt door meubilair, planten, kisten, flessen en andere voorwerpen van de huurder.

Brievenbus

Verhuurder

• De nodige herstellingen, andere dan huurherstellingen en noodzakelijke vervangingen verrichten.

Huurder

• Onderhoud, met inbegrip van het vetten en smeren van sloten, deurpennen, scharnieren of paumelles.
• Levering en plaatsing van naamkaartjes.

Tuinen

Verhuurder

• Dode bomen omhakken en vervangen.
• Hoogstammige bomen snoeien (tenzij de partijen anders beslissen)
• Herstel van de omheiningen.
• Leegmaken van poelen en vijvers bij de aflevering van het gehuurde goed.
• Ander nodig onderhoud en vervangingen.

Huurder

• Leegmaken van poelen en vijvers.
• Periodiek trimmen en snoeien van struiken en hagen.
• Bescherming van bomen tegen rupsen, mos of korstmossen.
• De grasmat maaien, onderhouden en verticuteren.
• De perken, bloembedden en planten onderhouden.
• Onkruid wieden.
• Dode bladeren verzamelen en verwijderen.