Hoeveel kost een notaris?

Een notaris ontmoeten we bij heel wat mijlpalen in ons leven: wanneer we een huis kopen, een lening aangaan, een huwelijkscontract sluiten, een dierbare verliezen,... Maar hoeveel kost dat allemaal? En klopt het dat de ene notaris veel duurder is dan de andere?

“Beste redactie,

“Enkele maanden geleden overleed onze moeder. We hebben met broers en zussen beslist de aangifte van successie door een notaris te laten doen. Achteraf schrokken we wel van de factuur die we voorgeschoteld kregen. Op het internet vinden we tegenstrijdige informatie over de tarieven en mijn nicht beweert dat haar notaris helemaal niet zo duur is! Mogen notarissen verschillende tarieven aanrekenen?”

Bart V., Gent

Het grote publiek ziet de notaris vooral als een zelfstandige, iemand met een vrij beroep zoals een dokter, een advocaat of een tandarts. Men vergeet vaak dat hij een twee-slachtig statuut heeft. Ja, hij is een zelfstandige die er persoonlijk voor opdraait als hij zijn bedrijf slecht runt. Maar de notaris zoals wij hem in België kennen, is veel meer dan dat. Hij is bovenal een openbaar ambtenaar, bekleed met een stuk overheidsgezag waarbij het zijn kerntaak is, authenticiteit te verlenen aan rechtshandelingen die de burger stelt.

Wettelijke tarieven

Zijn statuut van openbaar ambtenaar maakt dat een notaris in principe voor de meeste van de door hem geleverde prestaties niet vrij mag aanrekenen wat hij wil. Het ereloon dat hij moet aanrekenen voor een grote resem courante notariële akten ligt bij wet vast, meer bepaald bij het Tarief-kb van 16 december 1950 – dat ondertussen uiteraard al enkele keren aangepast werd.

Het is dus de overheid zelf die de erelonen van de notarissen heeft vastgelegd. Elke notaris is verplicht die toe te passen op straffe van deontolo-gische en andere wettelijke sancties. Dit betekent dat hij niet meer, maar ook niet minder mag vragen!

Uurtje factuurtje

Voor zaken buiten het authentiek maken van akten en andere prestaties waarvan het tarief bij wet vastligt, kan de notaris tegen een uurtarief werken. Hij is immers ook een vertrouwenspersoon, een adviesverlener, en we weten allemaal dat de wereld juridisch almaar complexer wordt. Zo zitten veel wedersamengestelde gezinnen met hopen vragen, zoals: wie erft wat? Kan ik mijn stiefkind bevoordelen via testament? Blijf ik het best feitelijk samenwonen met mijn nieuwe partner of is een wettelijke samenwoning interessanter? Of een huwelijk? Ook successieplanning is in. Mensen zoeken naar oplossingen om de fiscale factuur bij een overlijden te verzachten en vragen hun notaris om raad.

Of de notaris deze adviesverlening al of niet factureert en hoeveel dit zal kosten, verschilt van geval tot geval. De regel is nog steeds dat een eerste kort gesprek met een notaris – pakweg een kwartier tot maximaal een half-uur – gratis is. Bij een schriftelijk advies, wanneer de vergadering langer duurt of wanneer de notaris uitgebreid en gespecialiseerd advies verstrekt of opzoekingswerk moet verrichten, is het normaal dat hij een adviesloon aanrekent. De notaris kan dit adviesloon vrij bepalen (in overleg met de cliënt). Het zal afhangen van factoren zoals de gespendeerde tijd, de complexiteit en de aard van het dossier, het al dan niet inschakelen van medewerkers en zo meer.

De samenstelling van de factuur

Soms hoor je vertellen dat meneer Janssens bij notaris X veel minder moest betalen voor zijn hypothecair krediet dan buurman Peeters bij notaris Y. Laat het meteen duidelijk zijn: appels met peren vergelijken, is onmogelijk. En dat geldt ook voor sommige notariskosten. De erelonen liggen bij wet vast en zijn dus gelijk bij elke notaris, en toch kan wat een cliënt uiteindelijk aan zijn notaris moet betalen sterk verschillen, eenvoudigweg omdat de individuele elementen in een dossier sterk van mekaar kunnen verschillen. Wie de kosten van een welbepaalde notariële akte wil analyseren moet hiermee rekening houden.

Belangrijk is dat de cliënt een duidelijk inzicht heeft in de elementen van de factuur. Het totaalbedrag dat hij aan de notaris betaalt, kan doorgaans opgesplitst worden in drie delen: registratierechten, aktekosten en ereloon. Het is dus zeker niet zo dat het totaalbedrag van de factuur in de zak van de notaris verdwijnt!

Registratierechten (en andere belastingen)

De grote slokop in de notariële factuur zijn doorgaans de registratierechten. Hier vervult de notaris de rol die de tollenaar in de tijd van de Romeinen op zich nam. Hij int de belastingen op de transactie ten bate van de fiscus (de federale overheid of het gewest) en is verplicht deze binnen een termijn van 15 dagen door te storten aan de overheid.

De registratierechten zijn belastingen die de burgers betalen op allerlei soorten rechtshandelingen (bijvoorbeeld een koop of verkoop, een schenking, de vestiging van een hypothecaire waarborg). De tarieven verschillen volgens de aard van de akte en soms ook van gewest tot gewest. Zo is het registratierecht bij aankoop van een huis of appartement in Vlaanderen in principe 10 % van de koopprijs, terwijl dit voor een in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of Wallonië gelegen onroerend goed 12,5 % is. Elk gewest kent dan nog eens zijn vrijstellingen (abattementen) en andere bijzonderheden zoals de meeneembaarheid van de registratierechten in Vlaanderen (hierover leest u alles in Plus Magazine nr. 269, van maart 2011).

De tarieven van de schenkingsrechten, die ook registratierechten zijn, verschillen dan weer in functie van de familieband tussen schenker en begiftigde, en naargelang het geschonken goed (of het roerend is of onroerend, een bouwgrond voor een Vlaamse, Brusselse of Waalse gezinswoning,...).

Kostprijsbepalend is ook het aantal bijlagen dat bij een akte wordt gevoegd, want ook hierop betaalt de burger registratierechten! Per bijlage moet hij een zogenaamd algemeen vast recht van euro 25 betalen. Als dus bijv. bij de aankoopakte van een perceel bouwgrond een opmetingsplan aan de notariële akte wordt aangehecht, levert dit een extrakost van euro 25 op. Ook zo bij hypothecaire krediet-openingen. De meeste banken eisen de aanhechting van een resem documenten (kredietbrief, lastenkohier met de algemene kredietvoorwaarden,...). De voorschriften verschillen van bank tot bank zodat de notaris bij het ene krediet veel aan te hechten bijlagen heeft en bij een ander krediet veel minder. Hierdoor is ook een verschil in kostprijs te verklaren.

Naast de registratierechten int de notaris namens de fiscus vaak ook nog andere belastingen. Zo werd bijv. enkele jaren geleden het systeem van de fiscale zegels vervangen door de heffing van een zogenaamd recht op geschriften, een vast bedrag dat de notaris moet innen en dat verschilt naargelang het soort akte. Voor een verkoopakte bedraagt het euro 50, voor een vennootschapsakte euro 95 maar voor een aantal akten in de familiale sfeer niet meer dan euro 7,50.

Aktekosten

Een ander vast onderdeel van de notarisfactuur zijn de aktekosten, door sommige notarissen in hun afrekening diverse kosten genoemd. Wat schuilt hierachter? Bij deze post brengt de notaris een amalgaam van kosten onder die hij hetzij voorafgaand aan de ondertekening van de notariële akte heeft gemaakt (in het kader van de voorbereiding van het dossier), hetzij nog zal maken eenmaal de akte is getekend. De precieze aard van deze kosten verschilt van dossier tot dossier, maar doorgaans gaat het om:

kosten betaald aan de fiscale administratie voor de aanvraag van kadastrale leggers en plannen

kosten betaald aan de gemeente/ stad van ligging van het onroerend goed voor het verkrijgen van stedenbouwkundige inlichtingen

kosten betaald aan het hypotheekkantoor voor de aflevering door de hypotheekbewaarder van hypothecaire getuigschriften (waaruit moet blijken of er op het onroerend goed al dan niet een hypotheek of een beslag rust)

kosten betaald aan OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) of de BIM (Brussels Instituut voor Milieubeheer) voor de aflevering van een bodemattest

het ereloon van de hypotheekbewaarder voor de overschrijving of inschrijving van de akte in de registers van het hypotheekkantoor

allerlei kantoorkosten (kopies, faxen, briefwisseling, enz.) en het zogenaamde dossierrecht (voor de algemene werkingskosten van het kantoor)

de zogeheten vacaties, dit zijn (bescheiden) vergoedingen die de notaris mag vragen voor het afhandelen van allerlei administratieve formaliteiten (bijv. het laten registreren van de akte, de verplichte aangetekende aanschrijving van allerlei officiële instanties, de briefwisseling met de syndicus bij de verkoop van een appartement enz.)

kosten van publicaties in het Belgisch Staatsblad die soms nodig zijn (o.a. voor vennootschapsakten of voor sommige wijzigingen van huwelijkscontracten).

Erelonen

Zoals hoger gezegd, liggen de ere-lonen van de notaris voor de meeste transacties vast bij wet. Het tarief zelf verschilt volgens het soort akte:

voor sommige akten zijn de tarieven degressief opgebouwd. Dit betekent dat ze trapsgewijs verminderen naarmate de waarde van de transactie stijgt.

voor andere akten is er een vast barema bepaald

soms mag de notaris een ereloon aanrekenen dat zich situeert binnen een bepaalde vork.

Courante akten:de concrete cijfers

Wat betekent dit nu allemaal concreet? Met andere woorden: hoeveel moet u betalen als u een huis koopt, een hypothecaire lening sluit, een schenking doet, een huwelijkscontract opstelt, of een testament,...

Bij de aankoop van een onroerend goed

1. Het registratierecht (of kooprecht) vormt het belangrijkste onderdeel van de kosten bij de aankoop van een onroerend goed. Dit varieert van gewest tot gewest (10 % in Vlaanderen – 12,5 % elders in het land) en van dossier tot dossier. Vaak zijn immers kortingen (zogenaamde abattementen), verminderde tarieven of verreken-mechanismen van toepassing.

2. De aktekosten schommelen tussen de 700 à euro 800 in functie van de concrete gegevens van het dossier. Soms kan het zelfs meer zijn, wanneer bepaalde kosten hoger oplopen. Zo hanteren de gemeenten en steden geen uniform tarief bij de aflevering van stedenbouwkundige informatie en sommige zijn op dit vlak echt wel duur. Ook de kosten voor bodem-attesten kunnen oplopen. Er moet immers een bodemattest aangevraagd worden per kadastraal perceel. Indien er meerdere percelen in een koop betrokken zijn, loopt dit dus snel op. En zo zijn er tal van andere elementen die de aktekosten bij een aankoop kunnen beïnvloeden.

3. Het ereloon wordt bepaald in functie van de prijs en berekend op basis van degressieve percentages (schaal J in het Tarief-besluit).

Om u een idee te geven:

prijs: euro 100.000 => ereloon: euro 1593

prijs: euro 150.000 => ereloon: euro 1878

prijs: euro 200.000 => ereloon: euro 2163

prijs: euro 250.000 => ereloon: euro 2448

prijs: euro 300.000 => ereloon: euro 2477

WEETJE: Als verkoper en koper elk hun eigen notaris kiezen (waar ze altijd recht toe hebben), wordt de kostprijs voor de koper niet verhoogd. Het ereloon wordt dan verdeeld tussen de betrokken notarissen.

VOORBEELD: Stel dat u een huis koopt van euro 200.000, in Vlaanderen.

U betaalt (bij benadering): euro 20.000 registratierechten

euro 2163 erelonen notaris

euro 750 aktekosten (kan iets minder zijn, maar ook meer!)

U betaalt in totaal (bij benadering): euro 22.913.

Bij het sluiten van een hypothecair krediet

Bij een door een hypotheek gewaarborgd krediet is het gebruikelijk dat de bank bovenop het eigenlijke kredietbedrag een bepaald bedrag (vaak 10 %, soms 5 %) extra in hypotheek neemt voor de zogenaamde bijhorigheden. Dit tot dekking van allerlei kosten die de bank zou moeten maken mocht de cliënt achteraf een wanbetaler blijken te zijn.

De kosten bij een hypothecair krediet worden berekend op het totaal gewaarborgde bedrag (geleend kapitaal + bijhorigheden):

1. een registratierecht van 1 % op het totaal gewaarborgde bedrag

2.aktekosten die schommelen tussen euro 600 en euro 800 in functie van de aard van het dossier

3. een ereloon voor de hypotheekbewaarder plus een bijkomende fiscale heffing, het zogenaamde hypotheekrecht (0,3 % op het totaal gewaarborgde bedrag).

4. het ereloon van de notaris. Dit ligt bij barema vast, het is een percentage van het gewaarborgde bedrag. Om u een idee te geven:

gewaarborgd bedrag: euro 100.000

=> ereloon: euro 652

gewaarborgd bedrag: euro 150.000

=> ereloon: euro 766

gewaarborgd bedrag: euro 200.000

=> ereloon: euro 880

gewaarborgd bedrag: euro 250.000

=> ereloon: euro 994

gewaarborgd bedrag: euro 300.000

=> ereloon: euro 1017.

Bij een schenking

1. Op een notariële schenkingsakte moeten registratierechten of schenkingsrechten betaald worden, dit zowel bij schenking van roerende als van onroerende goederen. De tarieven verschillen enerzijds van gewest tot gewest en anderzijds in functie van de familieband tussen schenker en begiftigde.

Voor roerende schenkingen gelden sinds enkele jaren in de drie gewesten zogenaamde vlakke tarieven (3 %, 5 % of 7 %). De schenkingsrechten voor onroerende goederen zijn nog steeds progressief (dit wil zeggen dat ze stijgen in functie van de waarde van het goed).

2. De post diverseaktekosten verschilt naargelang het om een roerende dan wel om een onroerende schenking gaat. Voor een onroerende schenking geldt terzake hetzelfde als bij een verkoop van onroerend goed (zie hoger). Voor roerende schenkingen varieert deze post sterk in functie van het dossier (soms bijv. slechts euro 350 maar het kan evengoed euro600 of euro 700 zijn).

3. De erelonen zijn bij wet vast-gelegd en variëren in functie van de waarde van de geschonken goederen.

Bij het opmaken van een aangifte van nalatenschap

1. Hier moeten geen registratierechten worden betaald. Uiteraard moeten op de nalatenschap zelf wel de successierechten worden betaald.

2. De post diversen kan in de praktijk fors verschillen van dossier tot dossier. Geen enkel dossier van aangifte van nalatenschap is immers identiek. De notaris kan wel op voorhand een benaderende inschatting geven van de te verwachten kosten, maar correcties achteraf zijn altijd mogelijk.

EEN GOEDE RAAD: Als een inschatting vooraf quasi onmogelijk is, kunt u het best vooraf met de notaris een uurtarief afspreken en vragen dat hij u regelmatig op de hoogte brengt van de stand van zaken. Houd er ook rekening mee dat wanneer de notaris in het kader van een successiedossier ook gelast wordt met de effectieve vereffening van de erfboedel en hierover overeenkomsten moet opstellen, hij dan ook een vereffeningsloon mag aanrekenen. Ook hiervoor bestaan wettelijke barema’s (degressieve percentages i.f.v. het te vereffenen bedrag/waarden).

3. Wat de erelonen betreft worden voor successie-aangiften degressieve percentages gehanteerd die toegepast worden op het nagelaten brutoactief en die verschillen naargelang de graad van verwantschap tussen de overledene en zijn erfgenamen.

In de rechte lijn gelden plus minus volgende degressieve percentages:

1 % als het brutoactief minder

bedraagt dan euro 32.000

0,75 % op een brutoactief van

euro 32.000,01 tot euro 120.000

0,50 % op een brutoactief van

euro 120.000,01 tot euro 300.000

0,25 % op een brutoactief van

euro 300.000,01 tot euro 950.000

0,15 % op een brutoactief boven

de euro 950.000.

Bij het opmaken of wijzigen van een huwelijkscontract

Opmaken

Naargelang de gekozen formule, gaat het om ongeveer euro200 à euro 400, taksen en administratiekosten inbegrepen, althans voor een gebruikelijk huwelijkscontract. Als er een langdurig gesprek, meerdere gesprekken en/of bijkomend (omslachtig) advieswerk bij te pas komt (bijvoorbeeld bij wedersamengestelde gezinnen), of wanneer de cliënt allerlei variaties op maat in zijn contract ingebouwd wenst te zien, kan de kost aanzienlijk hoger zijn. Dit zal ook gelden als onroerende goederen van één van de partijen (of beiden) moeten ingebracht worden in de huwelijksgemeenschap.

Wijzigen

De kostprijs voor de wijziging van een huwelijkscontract kan sterk verschillen. Veel hangt af van de aard van de wijziging en of er al dan niet transferten van onroerend goed moeten gebeuren. Voor de vervanging van een langst-leeft, al-heeftclausule door een zogenaamd keuzebeding of een sterfhuisclausule zal de prijs ergens tussen de euro350 en de euro 450 schommelen. Maar bijv. de overstap van een gemeenschap van goederen naar een zuivere scheiding van goederen met verdeling van een onroerend goed, zal eerder oplopen in de richting van de euro 1500 tot zelfs euro 2000.

Huwelijkscontracten worden ook almaar vaker ingeschakeld als een middel van successieplanning waardoor aan de wijziging soms lange vergaderingen of juridisch advieswerk voorafgaat. Ook daar dient rekening mee gehouden te worden. De notaris kan vooraf wel een indicatie van de kostprijs geven.

Bij het opmaken van een testament

Als de notaris het testament opmaakt volgens de aanduidingen van de cliënt kost dat in de meeste gevallen tussen de euro200 en de euro 400 (alles inbegrepen, o.a. ook de inschrijving in het Centraal Register voor Testamenten). Indien het testament veel bepalingen bevat (bijv. meerdere bijzondere legaten) of complexer is (inbouw van een zogenaamd duolegaat) of nog wanneer er veel vergader- of advieswerk bij te pas komt, kan de kost hoger zijn. Ook in deze gevallen kan de notaris vooraf een indicatie geven van de te verwachten kosten.

Eric Spruyt, notaris en docent HUB-Fiscale Hogeschool

België telt ongeveer 1400 notarissen

Per jaar worden in België 750 à 800 000 akten opgesteld

Het eerste gesprek met uw notaris (± een halfuur) is gratis!