Het registratierecht in Vlaanderen

Naast het algemene principe (de 10 %), kent het Vlaams gewest een tweetal bijzondere regels voor de registratierechten bij aankoop van een onroerend goed: het abattement en de meeneembaarheid.

Het abattement

Wie een in Vlaanderen gelegen onroerend goed koopt, kan eventueel genieten van een zogenaamd abattement. Dit komt neer op een vrijstelling ten belope van A 12.500 van de belastbare grondslag waarop het kooprecht van 10 % wordt berekend.

VOORBEELD An koopt een huis in Kortrijk voor A 200.000 (en deze prijs stemt overeen met de verkoopwaarde zoals die is geschat door de ontvanger van de registratie). Normaal zou An A 20.000 kooprechten moeten betalen (A 200.000 x 10 %).

Als ze echter in aanmerking komt voor het abattement, dan moet ze slechts een registratierecht van A 18.750 betalen (200.000 – 12.500 = 187.500 x 10 %).

LET OP In Vlaanderen moet u de toepassing van het abattement uitdrukkelijk vragen in de koopakte!

Voorwaarden

U kunt genieten van het abattement als volgende voorwaarden voldaan zijn:

n u bent een natuurlijk persoon (geen vennootschap)

n er moet een koop zijn in de enge betekenis van het woord, dus tegen betaling van een prijs in geld. Een ruil komt niet in aanmerking. Bovendien moet de volledige verwerving voortvloeien uit een koop. Wie bijv. een woning van een familielid voor de helft koopt en voor de andere helft geschonken krijgt, kan het abattement niet genieten

n het gekochte goed moet aangewend worden of bestemd zijn voor bewoning, maar dat hoeft niet uitsluitend of hoofdzakelijk te zijn. Ook een gemengd gebruik (deels woning, deels handelspand bijvoorbeeld) is toegelaten

n het goed moet voor het geheel in volle eigendom gekocht worden, maar dat belet niet dat de ene persoon het vruchtgebruik kan kopen en de andere de blote eigendom

n alle kopers moeten hun hoofdverblijfplaats vestigen in het gekochte goed binnen de 2 jaar (woning of appartement) of vijf jaar (bouwgrond), te rekenen vanaf de registratie van de koop

n geen van de kopers (afzonderlijk of gezamenlijk) mag op het ogenblik van de koop voor het geheel volle eigenaar zijn van een andere woning, appartement of woningbouwgrond gelegen in België. Buitenlandse onroerende goederen worden buiten beschouwing gelaten. Het reeds in bezit hebben van een onverdeeld deel (bijv. na een erfenis), van een vruchtgebruik of blote eigendom verhindert de toepassing van het abattement niet.

LET OP Het moment waarop beoordeeld wordt of de voorwaarden voldaan zijn, is de datum van ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst en niet van de notariële koopakte! Dit heeft tot gevolg dat in de praktijk de koper van een nieuwe woning, die in dezelfde periode op zoek gaat naar een koper voor zijn bestaande woning, meestal naast het abattement grijpt. In België is het immers gebruikelijk de eigendomsoverdracht uit te stellen tot bij de ondertekening van de notariële koopakte (moment waarop het saldo, en dus het gros, van de koopprijs wordt betaald).

De meeneembaarheid

Sedert 1 januari 2002 kunnen in Vlaanderen kooprechten die betaald werden bij een vorige koop (van een woning of bouwgrond) meegenomen en later afgetrokken van de rechten die moeten betaald worden bij de aankoop van een nieuwe woning of bouwgrond. Om budgettaire redenen heeft de wetgever dit systeem van meeneembaarheid echter voorzien van een rits beperkingen en voorwaarden...

In welke gevallen?

Meeneembaarheid kan enkel spelen in situaties waarbij een vorige woning kort vóór of kort na de aankoop van een nieuwe woning (of bouwgrond) wordt verkocht.

Onder specialisten in de materie wordt in dit verband doorgaans gebruik gemaakt van de afkortingen A1, V1 en A2:

A1 staat voor de oorspronkelijke vastgoedinvestering

V1 staat voor de latere verkoop van de oorspronkelijke vastgoedinvestering

A2 voor de nieuwe vastgoedinvestering.

Naargelang de chronologie van de transacties kunnen zich twee situaties voordoen die aanleiding geven tot meeneembaarheid:

1. De verrekeningsverrichting:

in volgorde A1 – V1 – A2

In deze situatie wordt in eerste instantie een woning gekocht (of een bouwgrond waarop later een woning wordt opgetrokken). Vervolgens wordt deze woning verkocht. Daarna wordt een nieuwe bouwgrond of woning gekocht. Bij de tweede aankoop (A2) kan men de kooprechten die al betaald zijn op de eerste (A1) – weliswaar beperkt tot een plafond (zie verder) – dadelijk in mindering brengen.

2. De teruggaafverrichting:

in volgorde A1 – A2 – V1

In dit geval wordt in eerste instantie een woning gekocht (of een bouwgrond waarop later een woning wordt opgetrokken). Vervolgens wordt een nieuwe woning (of bouwgrond waarop men een woning zal optrekken) gekocht. Daarna wordt de eerste woning verkocht.

De meeneembaarheid van de kooprechten vindt dan plaats via een teruggave. Bij aankoop A2 betaalt men het volle pond, maar de kooprechten die destijds betaald werden bij de eerste aankoop (A1) worden (geplafonneerd) teruggegeven naar aanleiding van de verkoop van de eerste woning (V1).

TIP Als u de keuze hebt, geef dan de voorkeur aan de verrekeningsverrichting. Dan geniet u het fiscale voordeel onmiddellijk. Bovendien laat de effectieve terugbetaling steeds enkele maanden (soms meer dan 6 maand) op zich wachten!

De belangrijkste voorwaarden

Buiten het feit dat het ook hier enkel gaat om natuurlijke personen, zijn de belangrijkste voorwaarden:

n op het ogenblik van de verkoop (V1) moet de (eerste) investering een woning of appartement zijn. Als ze op dat moment nog steeds een bouwgond is, zal er geen meeneembaarheid zijn want dan is dat geen hoofdverblijfplaats. De tweede vastgoedinvestering (A2) kan zowel een woning/appartement als een bouwgrond zijn.

n zowel de eerste woning als de nieuwe woning of bouwgrond (A2) moeten gelegen zijn in het Vlaams gewest.

n de verkoop van de eerste woning (V1) en de aankoop van de nieuwe woning of bouwgrond (A2) moeten elkaar binnen een kort tijdsbestek opvolgen. Bij een verrekeningsverrichting (A1-V1-A2) moet A2 plaatshebben binnen 2 jaar te rekenen vanaf de notariële verkoopakte van de eerste woning (V1). Bij een teruggaafverrichting (A1-A2-V1) moet V1 plaatshebben binnen 2 jaar (als A2 een woning betreft) of binnen 5 jaar (als A2 een bouwgrond betreft) te rekenen vanaf de notariële aankoopakte van het nieuwe onroerend goed (A2).

LET OP Deze termijnen kunnen nooit verlengd worden, zelfs niet bij overmacht!

n Op de aankoop A1 moeten registratierechten betaald zijn. Wie A1 verwierf ingevolge erfenis of schenking komt nooit in aanmerking voor meeneembaarheid.

n U dient de toepassing van de meeneembaarheid in principe uitdrukkelijk te vragen in de koopakte , of via een verzoekschrift dat u indient binnen de 6 maanden vanaf de datum van de koopakte.

Een maximum van A 12.500

Hoe groot het meeneembare bedrag in concreto zal zijn, is afhankelijk van geval tot geval. Uw notaris kan het uitrekenen. In elk geval kan het bedrag nooit meer zijn dan A 12.500.

WEETJE Het voordeel van het abattement en het voordeel van de meeneembaarheid kunnen niet gecumuleerd worden!

A Eric Spruyt, notaris – professor Fiscale Hogeschool, Brussel