Het huishoudelijk reglement Geen vodje papier!

Bijna alle appartements-gebouwen hebben een huishoudelijk reglement. Wat staat er zoal in? Is het bindend, ook voor huurders? En kan het worden gewijzigd?

In het appartementsgebouw waar u woont bestaat er naast de basisakte en het reglement van mede-eigendom wellicht ook een huishoudelijk reglement. Deze drie zaken kunnen in één enkele notariële akte vervat zitten, maar dat hoeft niet. Het huishoudelijk reglement kan ook in een aparte onderhandse akte zijn opgenomen want u hoeft er niet voor naar de notaris.

Weet u niet of er in uw appartementsgebouw een huishoudelijk reglement bestaat, contacteer dan de syndicus. De wet bepaalt dat er zich op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars een gecoördineerde versie van dit reglement moet bevinden. Elke belanghebbende kan het kosteloos inzien, dus zeker ook de mede-eigenaars.

Wat staat er in?

In de wet wordt nergens vermeld wat er in dit reglement moet staan. In de praktijk staan er de praktische leefregels in die alle bewoners van het gebouw moeten naleven om de veiligheid, de rust en de netheid in het gebouw te respecteren. Die regels kunnen betrekking hebben op het gebruik van de gemene delen (tuin, garages, gangen, liften) maar ook beperkingen opleggen bij het gebruik van de privégedeelten van het gebouw.

Wie stemt het?

Het kan zijn dat er al meteen van bij de oprichting van het gebouw een huishoudelijk reglement bestaat, dat samen met de statuten en het reglement van mede-eigendom wordt opgemaakt. Maar het reglement kan ook achteraf worden ingevoerd. Het is dan de algemene vergadering van mede-eigenaars die daarover beslist. Hiervoor volstaat een gewone meerderheid van stemmen (concreet 50% + 1). In de praktijk wordt meestal aan de syndicus gevraagd een ontwerp van reglement voor te stellen.

Hoe wijzigen?

Het reglement kan altijd worden gewijzigd door een beslissing van de algemene vergadering. Ook hiervoor volstaat een gewone meerderheid van stemmen. Men kan bepaalde regels afschaffen of bijsturen en volledig nieuwe bepalingen opnemen.

TIP Bent u het niet eens met een beslissing van de algemene vergadering op dit vlak, dan kunt u naar de rechtbank stappen en de beslissing aanvechten. Hiervoor moet er sprake zijn van een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering. U moet de vordering instellen binnen de vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.

WEETJE Ook een huurder kan naar de rechtbank stappen om bepalingen aan te vechten die hem in het bijzonder viseren. Dit moet binnen de drie maanden na kennisname ervan.

Is het bindend?

Het reglement van inwendige orde is – als het geldig tot stand kwam – bindend, ook al bent u het niet met alles eens. Is de vastgelegde regel manifest in strijd met de wet, dan kunt u die wel in vraag stellen (zie eerder).

Respecteert één van de mede-eigenaars het reglement niet, meld dat dan aan de syndicus. Die kan dan de eigenaar in kwestie telefonisch contacteren of hem schriftelijk aanmanen. Vaak is dit voldoende om het probleem op te lossen.

Blijft de bewoner moeilijk doen, dan biedt een verzoeningsprocedure bij de vrederechter soms soelaas. Helpt ook dat niet, dan kan de vereniging van mede-eigenaars (via de syndicus) een procedure starten bij de vrederechter. De eigenaars zouden daar kunnen vragen dat de bewoner bij een verdere overtreding een dwangsom of een schadevergoeding opgelegd krijgt. Ook een individuele eigenaar kan zelf optreden tegen een andere eigenaar of huurder.

TIP In het reglement zelf zou een boetesysteem kunnen worden vastgelegd waarbij per overtreding een bepaald bedrag moet worden betaald. Deze boete moet nauwkeurig, vooraf en forfaitair bepaald zijn én moet ook redelijk zijn (bijvoorbeeld € 50 boete als iemand zijn fiets in de gang stalt). Wordt de boete niet spontaan betaald, dan zal het weerom zaak zijn naar de rechter te stappen. Het is daarbij belangrijk voldoende bewijzen te hebben van de overtreding.

Ook voor de huurder?

Als een huurder het reglement niet respecteert, schrijft de syndicus best zowel de huurder als de eigenaar aan. Deze laatste kan dan mee de huurder onder druk zetten en in extreme gevallen zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder vragen voor de rechtbank.

TIP VOOR DE VERHUURDER. Verhuurt u uw appartement, plaats dan een clausule in de huurovereenkomst dat de huurder het huishoudelijk reglement moet naleven. Voeg een kopie van het reglement bij het contract en breng de syndicus op de hoogte dat u het appartement verhuurt.

Geen huishoudelijk reglement, wat dan?

Ook al is er geen huishoudelijk reglement, toch zijn er een aantal elementaire spelregels die moeten worden nageleefd binnen het gebouw. Houdt een mede-eigenaar of huurder zich daar niet aan (bezondigt hij/zij zich bijvoorbeeld aan geluidsoverlast), dan kan een andere eigenaar naar de rechtbank stappen op grond van bovenmatige burenhinder.

Jan Roodhooft, advocaat