Grond kopen:let op voor valkuilen!

Niemand zou het in zijn hoofd halen een huis te kopen zonder het te bezoeken, de verkoper om bijzonderheden te vragen, de eigendomsakte goed te lezen en zo meer. Voor een bouwgrond moeten we dat ook allemaal doen. Het bezoek dient niet alleen om te kijken in welke omgeving het terrein ligt. U moet het antwoord op een heleboel vragen kennen voor u koopt. Is het perceel afgebakend of omheind? Kloppen de afmetingen? Zijn er al nutsvoorzieningen of moeten die nog worden aangelegd? Een ander heel belangrijk aspect: heeft het terrein de bestemming waarvoor u het wilt gebruiken? Met andere woorden, is het wel degelijk bouwgrond en mag u er het huis op bouwen dat u wilt? Maakt het deel uit van een verkaveling? Is het belast met erfdienstbaarheden? Of met een pachtcontract? Zo ja, wat zijn de rechten van de gebruiker? U begrijpt dat de aanschaf van een grond absoluut geen detail is. Vergeet niet dat de juridische en technische kwaliteiten en gebreken van de grond, later de grenzen van uw bouwproject zullen bepalen! Van wie u het terrein ook koopt (een particulier of een professioneel verkoper, zoals een vastgoedagentschap of een notaris) u moet altijd inzage krijgen in de eigendomsakte van de verkoper. Deze notariële akte geeft u de belangrijkste informatie en vooral de kadastrale beschrijving van de eigendom, de stedenbouwkundige gegevens, de eventuele erfdienstbaarheden en de gebruiksvoorwaarden (bijvoorbeeld een pacht). Ze vermeldt ook onder welke voorwaarden de huidige eigenaar de grond heeft gekocht, voorwaarden die waarschijnlijk ook voor u zullen gelden. De akte vermeldt bovendien de identiteit van de eigenaar. Is de grond eigendom van alleen de verkoper of ook van diens echtgenote of andere mede-eigenaars? Is het terrein misschien het voorwerp van een schenking waaraan bepaalde lasten zijn verbonden (het is mogelijk dat de schenker bepaalde rechten heeft behouden)? Soms kan de verkoper geen notariële koopakte voorleggen, bijvoorbeeld omdat hij de grond heeft geërfd. In dat geval kunt u als potentiële koper vragen dat hij zijn eigendomsrecht bewijst door bijvoorbeeld een erfrechtattest - of op z'n minst een akte van bekendheid - voor te leggen. Een opzoeking bij het registratiekantoor kan de nodige documenten opleveren. Vanzelfsprekend is het essentieel dat u de ligging en de oppervlakte van het terrein controleert. Dat geldt ook als u een huis met een tuin koopt. Als uw toekomstige terrein deel uitmaakt van een verkaveling, moet u het verkavelingsplan aandachtig bestuderen. In de andere gevallen is bij de eigendomsakte van de verkoper soms een plan van een landmeter gevoegd. Als het terrein afgebakend is - wat niet altijd het geval is - kunt u het makkelijk lokaliseren. Toch zijn de paaltjes niet altijd makkelijk te vinden. Soms zijn ze zelfs verdwenen of verplaatst. In dat geval is een vergelijking met de kadastergegevens vaak nuttig. Die gegevens zijn weliswaar slechts indicatief en hebben geen kracht van wet, maar blijken dikwijls betrouwbaar en zijn dus nuttig in de onderhandeling. Bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst (beter bekend als het compromis) kunt u niet altijd een beroep doen op een landmeter, omdat het opstellen van een plan tijd kost, die er niet noodzakelijk is. Om toch een afspraak op papier te kunnen zetten, kunt u een schets van het terrein bij de overeenkomst voegen. Die schets (een plan mag alleen door een landmeter worden opgesteld) zal als basis dienen voor het latere plan dat bij de notariële akte zal gevoegd worden. VOORZICHTIG Bij de aankoop van een perceel dat deel uitmaakt van een groter perceel, is er vaak sprake van verkaveling. Voor de verdeling van een perceel om een gedeelte ervan als bouwgrond te verkopen, is echter een verkavelingsvergunning verplicht. De verkoper moet daarvoor zorgen. Hij zal de kosten die het meebrengt in de verkoopprijs proberen te verrekenen. Er bestaan twee soorten beperkingen van de bebouwbaarheid van een terrein. Technische beperkingen. Is de grond voldoende stabiel om de funderingen van uw toekomstige huis te dragen, of zullen er specifieke (en dus duurdere) technieken nodig zijn om hem te stabiliseren? De aanwezigheid van een grondwaterlaag of een rotslaag in de bodem kan ingrepen door specialisten en aangepaste bouwmethoden noodzakelijk maken. Dat zal uw oorspronkelijke budget onvermijdelijk doen stijgen. Een bodemanalyse laten uitvoeren voor u koopt, is dus vaak verstandig. Praat erover met uw architect. Sinds kort is er ook vaak sprake van overstroomgebieden die bepaalde terreinen ongeschikt zouden maken voor bebouwing. Hierover kunt u inlichtingen krijgen bij de gemeente waar de grond gelegen is. Recent werd in Vlaanderen een bouwstop ingevoerd voor gronden die vaak te kampen hebben met wateroverlast (de 'watertoets'). Een bouwvergunning kan dus geweigerd worden als het overstromingsrisico te groot is. Hou ook rekening met eventuele bodemvervuiling. Stel u voor dat u een terrein koopt waar vroeger een benzinestation heeft gestaan. Als de tanks in de grond waren begraven, kan de bodem vervuild zijn. Het Vlaams Gewest eist tegenwoordig dat voor de verkoop van een terrein een bodemattest wordt aangevraagd bij een gespecialiseerd organisme, Ovam. TIP Aarzel nooit om de buren te ondervragen over de aard van de omliggende gronden. Zij kennen de situatie en kunnen u op gebreken wijzen die u misschien zullen aanzetten tot verder onderzoek. Stedenbouwkundige beperkingen. Voor u koopt, moet u weten of de bebouwing aan administratieve beperkingen onderworpen is of in een bepaalde stijl moet passen. Om een antwoord te krijgen op die vraag, moet u eerst een onderscheid maken tussen een deel van een verkaveling en een geïsoleerd stuk grond. - Als het terrein deel uitmaakt van een verkaveling, is het antwoord in het door de notaris opgestelde verkavelingsbestek te vinden. Het bevat alle nuttige informatie over het terrein en zijn gebruik, met inbegrip van het toegelaten type van bebouwing, de termijnen die moeten worden nageleefd, de eventuele erfdienstbaarheden en lasten waarmee u rekening moet houden. Een verkaveling houdt allerlei beperkingen in maar geeft u een grotere zekerheid dat u mag bouwen. - Bij een geïsoleerd terrein is het minder eenvoudig. De verkoper zal de verantwoordelijkheid meestal afwijzen door te verklaren dat de grond wordt verkocht zonder waarborg van bebouwbaarheid. Die verklaring beschermt hem, want de verkoop zal niet ongedaan kunnen worden gemaakt als achteraf zou blijken dat er op de grond niet mag worden gebouwd. De oplossing? Let goed op de beschrijving in de verkoopovereenkomst. Als de verkoper een terrein dat buiten een verkaveling wordt verkocht als "bouwgrond" beschrijft, neemt hij een enorm risico. Om dat te voorkomen, zal hij liever termen gebruiken als "een perceel grond", "een veld" of "een weide". De gewestelijke wetgevers zijn zich bewust van het probleem en hebben de verkopers de plicht opgelegd om in elke verkoopakte de stedenbouwkundige bestemming van het terrein te vermelden. Vraag dus aan de verkoper om het stedenbouwkundig attest van de grond voor te leggen, een document dat door de gemeente wordt afgeleverd en dat een overzicht geeft van de verschillende stedenbouwkundige beperkingen die voor het terrein gelden. Het attest vermeldt in welke zone het terrein zich bevindt en welk type woning u er mag bouwen. Dat is nuttig, maar het volstaat niet. U wilt immers weten of u uw droomhuis kunt bouwen. In het ideale geval zou u direct een bouwvergunning kunnen aanvragen, maar dat is zelden realistisch omdat het te duur is en te veel tijd kost. Weinig verkopers zullen bereid zijn te wachten tot u de vergunning hebt. Bovendien is het niet doenbaar om voor elk terrein dat u interesseert een bouwvergunning aan te vragen. De eenvoudigste oplossing is dan ook dat u zoveel mogelijk informatie inwint bij de dienst voor Stedenbouw van de gemeente waar het terrein zich bevindt. Nog praktischer: laat dat door uw architect doen. In sommige gevallen kan hij een stedenbouwkundig attest nr. 2 aanvragen, een document dat de gemeente aflevert als ze het bouwplan dat u hebt ingediend in grote lijnen aanvaardt. Een positief certificaat betekent niet dat de stedenbouwkundige vergunning automatisch zal worden afgeleverd, maar wel dat de kans groot is dat u ze zult krijgen. Helaas kunnen op een terrein nog andere lasten rusten die uw bouwproject zouden kunnen belemmeren. U moet hoe dan ook nagaan of het terrein vrij is van bewoning. Als dat niet het geval is, moet u de aard van de bewoning en de hoedanigheid van de bewoner kennen. Als de grond door een landbouwer wordt uitgebaat, moet u uitzoeken of hij een pachtcontract heeft, want dat zal hem bijna altijd een grote bescherming bezorgen. Een pachtcontract geeft de pachter immers een heleboel rechten. Zo heeft de pachter een voorkooprecht: op voorwaarde dat hij even veel biedt als u, mag hij de grond kopen. Hierbij moet zowel bij een onderhandse als bij een openbare verkoop een specifieke procedure worden gevolgd opdat de pachter zijn recht op voorkoop zou kunnen doen gelden. Bovendien zijn de mogelijkheden om een pacht vroegtijdig te beëindigen streng gereglementeerd en erg beperkend, zelfs als het terrein in een woonzone ligt. U moet de opzegtermijn respecteren en de pachter schadeloos stellen. Het is dan ook duidelijk dat het gebruik van de grond door een landbouwer eerst door de huidige eigenaar moet worden geregeld voor u zich ergens toe verbindt. De erfdienstbaarheden die op de grond kunnen rusten, zijn lasten die voor de koop gekend moeten zijn. Het gebeurt bijvoorbeeld vaak dat op een terrein een erfdienstbaarheid van openbare doorgang rust. Dat kan bijvoorbeeld een wettelijke erfdienstbaarheid van openbare doorgang zijn die de insluiting van een buur ongedaan maakt. Een erfdienstbaarheid kan ook overeengekomen zijn, en in dat geval is het belangrijk dat u de voorwaarden van de overeenkomst kent. Er bestaan ook erfdienstbaarheden die het recht om te bouwen beperken, in het jargon servituden nonaedificcandi genoemd. Erfdienstbaarheden die de verkoper zelf heeft geschapen, zijn natuurlijk niet in zijn eigendomsakte vermeld. Daarom is het zo belangrijk dat hij in de verkoopovereenkomst verklaart dat hij geen enkele erfdienstbaarheid heeft verleend... en dat u erop toekijkt dat ze deze informatie bevat! Bij de aankoop van bouwgrond kan er heel wat fout gaan. Daarom is het belangrijk dat u zoveel mogelijk informatie verzamelt, zodat u met kennis van zaken koopt. Het is ook aanbevolen zomogelijk uw architect om advies te vragen en u bij het opstellen van de onderhandse verkoopovereenkomst door uw notaris te laten helpen. Een heleboel processen zouden vermeden zijn als de partijen de tijd hadden genomen om hun contract aan kenners voor te leggen voor ze het tekenden! nA Jean-François Ledoux