Eigenaars hebben almaar meer plichten

Uw woning verkopen of verhuren doet u niet van vandaag op morgen. U moet immers tal van verplichtingen naleven. En u hebt een hoop documenten en attesten nodig. Een overzicht.

1 Rookmelders

Als er brand uitbreekt, komt het erop aan zo snel mogelijk uw huis te verlaten. Een rookmelder is dan geen overbodig gadget. Momenteel zijn er twee soorten op de markt: optische en ionische. Enkel de optische detector is in de drie gewesten aanvaard. Zo’n rookmelder kost € 20 tot € 45 voor een model met een lithiumbatterij (die 5 jaar werkt).

In Vlaanderen

Een decreet van 9 mei 2008 verplicht u een rookmelder te plaatsen in een nieuwbouw of een renovatie waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Later werd die verplichting uitgebreid tot alle woningen die worden gehuurd en waarvoor een nieuwe huurovereenkomst werd afgesloten na 1 januari 2013 (ook vakantieverhuur). Alle andere huurwoningen verhuurd als hoofdverblijfplaats moeten tegen 2016 of 2019 aan die verplichting voldoen.

In Brussel

In Brussel moeten rookmelders worden geplaatst in huurwoningen (huizen, appartementen, studio’s). Er moet een rookmelder aanwezig zijn in elke kamer die u vanuit de slaapkamer door moet om de deur naar buiten te bereiken.

In Wallonië

Bestaande woningen (huizen, studio’s, appartementen) moeten sinds 2006 een rookmelder hebben. Voor nieuwbouw geldt dit al sinds 1 juli 2003. Per verdieping van maximum 80 m2 moet er één rookmelder zijn. Telt de verdieping meer dan 80 m2, dan zijn er twee rookmelders nodig.

WEETJE. In de drie gewesten zorgt de eigenaar voor de aankoop en de installatie van de rookmelders, de huurder vervangt de batterijen.

2 Keuring van de elektrische installatie

De voorschriften waaraan elektrische installaties sinds 1981 moeten voldoen, staan in het Algemeen Reglement Elektrische Installaties (AREI). Sinds 1 juli 2008 moet de koper van een woning een keuringsverslag krijgen van de elektrische installatie. De verkoper moet daarvoor een beroep doen op een erkend organisme (zie Meer weten?) en betaalt de kosten. Deze verplichting geldt voor alle wooneenheden die uitgerust zijn:

* met een oude elektrische installatie die niet gewijzigd of verzwaard werd sinds 1 oktober 1981

* met een elektrische installatie van voor 1981 die nadien werd vernieuwd of verzwaard, maar waarbij een deel van de oude installatie werd behouden, dat nog niet werd gecontroleerd.

Installaties van na 1981 worden sowieso gekeurd vooraleer ze in werking worden gesteld. Na 25 jaar moet een nieuwe keuring gebeuren.

De authentieke verkoopakte vermeldt de datum van het keuringsverslag, tenzij de koper van plan is om grondig te renoveren en de elektrische installatie te vervangen. Als koper en verkoper het hierover eens zijn, wordt dat in de akte vermeld.

WEETJE. Als uit het keuringsverslag blijkt dat de installatie werd afgekeurd, kan er wel worden verkocht aan dezelfde prijs. Maar het erkend keuringsorganisme moet op de hoogte worden gebracht van de verkoop en de koper moet de installatie opnieuw laten keuren binnen de 18 maanden na het verlijden van de akte.

De prijs varieert naargelang het aantal te keuren meterkasten: reken op zo’n € 150 per teller.

3 De stookolietank

* Verkoop. Strikt genomen is de verkoper niet wettelijk verplicht om een conformiteitsattest af te leveren bij de verkoop van de woning. In de praktijk wordt echter vaak een clausule opgenomen in de voorlopige verkoopovereenkomst (compromis) of in de notariële akte, die de koper het recht geeft om dit attest te eisen. In elk geval is de verkoper verantwoordelijk voor verborgen gebreken en is het sowieso een aanrader om als verkoper dit attest te kunnen voorleggen. Ook in de andere gewesten is het niet verplicht, maar wordt dit attest wel aangeraden.

* Verhuur. De verhuurder moet ervoor zorgen dat de stookolietank conform de wettelijke normen is (overvulbeveiliging, lekdetectie, correct materiaal).

De huurder moet aangeven wanneer er een controle nodig is en erop toezien dat het conformiteitsattest wordt afgeleverd. Wie deze controle moet betalen, is niet zo duidelijk. De rechtspraak is niet unaniem op dit vlak. U kunt dit dus best regelen in de huurovereenkomst, want die primeert.

Wetgeving per gewest. Er gelden andere regels in de drie gewesten wat de maximuminhoud van de tank betreft, de controle, de materialen, de vergunningen (zie Meer weten?)

4 Stedenbouwkundige bestemming van de woning

Stel dat u een vrij beroep wilt uitoefenen op het gelijkvloers van uw woning, maar dat de wet dit verbiedt. De eigenaar die zijn woning verkoopt of verhuurt moet daarom ook de koper of huurder op de hoogte brengen van de stedenbouwkundige bestemming van het vastgoed. Dat is zo in de drie gewesten. In de verkoopakte maakt de notaris melding van het stedenbouwkundig uittreksel, dat op zijn beurt bestaat uit een uittreksel uit het plannenregister (dat de bestemming van het goed vermeldt) en een uittreksel uit het vergunningenregister. In Vlaanderen moet de stedenbouwkundige bestemming ook worden opgenomen in de advertentie.

5 Postinterventiedossier

Kopers of huurders moeten op een eenvoudige manier te weten kunnen komen welke de structuur is van de woning, welke materialen er werden gebruikt, enz. Dit is belangrijk als zij bepaalde renovatiewerken overwegen.

Alle technische gegevens worden verzameld in het postinterventiedossier (PID) dat sinds 2001 verplicht is. Dit dossier bevat een beschrijving van de werken die al werden aangebracht aan de woning (plan, materialen, leidingen, enz. ). Het dossier wordt opgemaakt door ofwel:

* de veiligheidscoördinator, die verplicht moet worden aangesteld als er bij een bouw of renovatie een beroep wordt gedaan op meer dan één aannemer

* de aannemer (als er maar één is)

* uzelf als u de werken uitvoert.

Wordt de woning verkocht, dan moet de eigenaar het PID aan de koper bezorgen. De notaris vermeldt dit in de verkoopakte.

6 Bodemattest

De laatste jaren werden de regels voor de bescherming van het milieu strenger in de drie gewesten. Het bodemattest maakt deel uit van dit beleid.

In Vlaanderen

In Vlaanderen is al 18 jaar een bodemattest nodig vooraleer de voorlopige verkoopovereenkomst kan worden getekend. De inhoud van dit attest wordt opgenomen in de voorlopige verkoopovereenkomst en in de notariële verkoopakte.

Hoe aanvragen?

* via uw notaris of vastgoed- makelaar

* Zelf met een aanvraagformulier van OVAM (Openbare Vlaamse Afvalmaatschappij). U kunt het formulier downloaden van de website (zie Meer weten?) en ingevuld naar OVAM sturen, samen met de kadastrale gegevens en een kopie van het betalingsbewijs. U krijgt dan uw bodemattest toegestuurd.

Termijn. De wettelijke termijn bedraagt één maand (twee maanden voor risicogronden), maar meestal gaat het veel sneller.

Prijs. Een bodemattest kost € 50 per kadastraal perceel.

Blanco of niet? Als er op uw grond nog geen bodemonderzoek werd verricht, ontvangt u een blanco bodemattest. Dit wil niet zeggen dat de bodem niet verontreinigd kan zijn. Een bodemattest vertelt enkel of er al een onderzoek plaatsvond. Staat uw woning op een grond waar risicoactiviteiten hebben plaatsgevonden, dan moet u als eigenaar een eerste onderzoek laten uitvoeren: het ‘oriënterend bodemonderzoek’. Het kan best dat hieruit blijkt dat u niet plichtig bent voor de sanering. Wordt uw aanvraag tot onschuld aanvaard, dan moet u niet opdraaien voor de kosten van verdere onderzoeken en een even- tuele sanering.

In Brussel

Ook in Brussel moet u als verkoper over een bodemattest beschikken alvorens u uw bouwgrond (al of niet met een gebouw erop) kunt verkopen. U vraagt het attest:

* via uw notaris die over een elektronisch aanvraagformulier beschikt

* via het beveiligde platform Irisbox

* via een aangetekende brief aan Leefmilieu Brussel (zie Meer weten?).

Termijn. U krijgt het attest binnen de 20 dagen.

Prijs.€ 33 per kadastraal perceel.

U bezorgt het attest aan de koper vooraleer de voorlopige verkoopovereenkomst wordt getekend. Om de zaak vooruit te laten gaan, kunt u een opschortende voorwaarde laten inlassen. Blijkt de bodem vervuild te zijn, dan wordt de overeenkomst nietig verklaard.

In Wallonië

In het Waals gewest bestaat de verplichting om een bodemattest te overhandigen (nog) niet. Wat als u te maken krijgt met een verontreinigde bodem? Hier geldt het principe dat de vervuiler betaalt.

Kan de vervuiler niet worden ge-identificeerd, dan zal de eigenaar verplicht zijn te saneren. Er zal eerst een oriënterend onderzoek gebeuren (waaruit blijkt of er al dan niet sprake is van vervuiling). Is alles in orde, dan wordt een certificaat afgeleverd. Zo niet komt er een uitgebreider onderzoek, eventueel gevolgd door een sanering.

Op initiatief van Waals minister van Leefmilieu Philippe Henry, voorziet een nieuw decreet dat de verkoper in de toekomst eerst een databank over de bodemtoestand zal moeten raadplegen en een attest zal moeten overhandigen aan de koper.

Het is niet omdat een onroerend goed wordt verkocht, dat het niet gesaneerd moet worden. En als er sprake is van vervuiling, zullen werken die een vergunning vereisen niet kunnen doorgaan zolang de bodem niet gesaneerd is.

7 Het energieprestatiecertificaat

Het energieprestatiecertificaat (EPC) informeert de koper of huurder over hoe energiezuinig (of niet) een woning is. Het EPC legt geen eisen op aan het gebouw. Het kan worden gebruikt om mogelijke kopers of huurders te informeren over de energiezuinigheid van de woning. Het certificaat is 10 jaar geldig. Wordt de woning opnieuw verkocht binnen deze termijn, dan moet geen nieuw EPC worden opgesteld. Het originele EPC moet dan aan de nieuwe koper worden bezorgd.

In Vlaanderen

Bij verkoop en verhuur. Het certificaat is zowel nodig bij verkoop (sinds 2008) als bij verhuur (sinds 2009). Werd de woning al verhuurd voor 1 januari 2009, dan is er geen EPC nodig, tenzij er een nieuwe huurder komt. Bij verkoop draagt de verkoper het EPC over aan de koper. Bij verhuur houdt de eigenaar het document, de huurder krijgt een kopie.

* De verkoper, de notaris of het immokantoor moet een aantal verwijzingen naar het EPC vermelden in de advertentie(o.a. het getal dat de energiescore weergeeft).

* Gebeurt dit niet, dan kan een boete van € 500 tot € 5.000 worden opgelegd. Die boete kan ook worden opgelegd als er geen EPC is.

Prijs. Er is geen vaste prijs voor een EPC. De prijs hangt af van de complexiteit van het gebouw en de verplaatsingskosten van de energiedeskundige. Vergelijk best de prijs en de kwaliteit van verschillende energiedeskundigen (zie Meer weten?).

In Brussel

Bij verkoop en verhuur. Wie een woning of een kantoorruimte verkoopt, moet sinds mei 2011 een EPC laten opstellen. Verhuurders moeten hun huurder sinds 1 november 2011een EPC bezorgen.

* Ook hier moet de advertentie het EPC vermelden, zowel bij verkoop als bij verhuur.

* Als het certificaat niet bij de verkoopakte werd gevoegd, moet de notaris Leefmilieu Brussel op de hoogte brengen. Er kan een boete worden opgelegd van € 655 tot € 62.500 als er geen EPC aanwezig is.

In Wallonië

Bij verkoop en verhuur. Verkopers moeten sinds 1 juni 2011 een EPC laten opmaken voor een residentieel gebouw. Voor een niet residentieel gebouw is dat sinds 16 november 2011.

* Hier moet de informatie van het EPC niet in de advertentie worden vermeld, maar ten laatste worden verstrekt op het moment dat het verkoopcompromis of de huurovereenkomst wordt getekend.

* Wie geen EPC laat opmaken (of dat te laat doet), kan een administratieve boete opgelegd krijgen van € 2 per m3 gebouwd volume (met een minimum van € 250).

Philippe Van Someren, licentiaat notariaat