Een terugval zoals in de eighties?

Al meer dan 40 jaar is vastgoed een veilige belegging, maar de stijgende rente zorgt voor donkere wolken. Dat roept beelden op van de jaren 80, toen de reële waarde van appartementen in vier jaar tijd met meer dan 30% daalde.

Kijk je naar de cijfers, dan lijkt de vastgoedmarkt zich goed staande te houden. Volgens de laatste notarisbarometer is het aantal transacties tijdens de eerste negen maanden van 2022 slechts met 1,7% gedaald. Terwijl de prijzen in diezelfde periode zijn blijven doorstijgen: +7,6% voor huizen, +3,4% voor appartementen. Maar achter deze schijnbaar relatieve rust gaan sterke spanningen schuil.

STIJGENDE RENTE

Volgens peilingen van de Europese Centrale Bank (ECB) is het aantal aanvragen voor een woonkrediet in vrije val en anticipeerde 64% van de banken in de eurozone op een daling van de woonkredieten in het vierde kwartaal van 2022. Dat is vergelijkbaar met het voorjaar van 2020, in volle lockdown, en met de tweede helft van 2008, tijdens de financiële crisis.

De belangrijkste reden voor deze daling van de vraag is uiteraard de rentestijging. De link tussen de vastgoedmarkt en de rentevoeten is welbekend. Hoe hoger de rentevoet, hoe beperkter de mogelijkheden van potentiële kopers om te lenen.

Neem nu een koppel dat dankzij hun inkomen 1.200 euro per maand kan besteden aan een woonkrediet. Volgens spaargids.be bedroeg de rente voor een vaste lening met een looptijd van 20 jaar in maart 2022 gemiddeld 1,2%, waardoor het stel 255.933 euro kon lenen. Aan de gemiddelde rentevoet van 3,4% in december 2022, daalde hun mogelijkheid om te lenen tot 208.756 euro of 18,5% minder.

ZOALS IN DE JAREN 80

Historisch gezien kelderde de vastgoedmarkt in ons land voor het laatst toen de rente vanaf 1979 begon te stijgen. Dit had volgens de gegevens van Statbel een prijsdaling van appartementen en huizen tot gevolg in de jaren 1981, 1982 en 1983. Die laattijdige daling als reactie op de rentestijging van 1979 is vooral te wijten aan de tijd die een vastgoedtransactie gemiddeld in beslag neemt.

In totaal daalde de prijs van appartementen toen met 9,5%, omgerekend 37.749 euro. Huizen (twee of drie gevels) en villa’s (vier gevels) kenden een gelijkaardige daling. Als we rekening houden met de inflatie, die begin jaren 80 torenhoog was, bedroeg het reële waardeverlies meer dan 30%.

HOGE PRIJZEN

Het andere argument dat vandaag wordt aangevoerd voor een vastgoedcorrectie, zijn de hoge prijzen die sinds het begin van de pandemie gelden. Volgens Statbel is de mediaanprijs van een appartement of een villa in ons land inderdaad met meer dan 20% gestegen tussen 2019 en medio 2022.

Op basis van criteria zoals het prijsniveau en de schuldenlast van gezinnen, waarschuwt het Europees Comité voor systeemrisico’s (ECSR) voor de kwetsbaarheid van residentieel vastgoed in verschillende Europese landen, waaronder België, maar ook Luxemburg, Nederland en het Verenigd Koninkrijk.

VASTGOEDBEDRIJVEN KRIJGEN KLAPPEN

Op de aandelenmarkt zijn beleggers gewend om te anticiperen op problemen en daar zie je dat deze vrees zich nu al vertaald in de koers van de vastgoedaandelen. De Europese vastgoedindex, de Stoxx 600 REITS, heeft het afgelopen jaar tot meer dan 30% verloren. Sommige aandelen gingen zelfs meer dan 50% onderuit, zoals VGP, de Belgische specialist in logistieke opslagruimte.

Zelfs Vonovia, de Duitse reus die in Europa niet minder dan 549.000 woonunits bezit, heeft tot de helft van zijn beurswaarde verloren. Al houdt die daling ook deels verband met zijn belang in concurrent Adler, dat beschuldigd wordt van boekhoudfraude.

Volgens een analyse van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) zouden de vastgoedprijzen de volgende drie jaar dan ook kunnen dalen. Een doemscenario schat dat de daling in de westerse economieën (West-Europa en Noord-Amerika) zo’n 10% kan bedragen. Hou je daarbij rekening met de inflatie – meer dan 10% in 12 maanden in België -, dan is het waardeverlies in 2022 al een feit en kan het in 2023-2024 nog toenemen.

KANS OM TE KOPEN, NIET OM TE VERKOPEN

Is dit een voldoende reden om je beleggingspand snel van de hand te doen en het op een later tijdstip terug te kopen? Natuurlijk niet. Alleen al de registratierechten (12% in Vlaanderen, 12,5% in Wallonië en Brussel) wegen zwaarder door dan de gevreesde nominale prijsdaling.

Of je vastgoed als belegging wilt aanhouden, hangt nu vooral af van de energieprestatie van het pand. Zo hebben de drie gewesten de indexering van de huurprijzen voor woningen met de slechtste energiescores al opgeschort. Vlaanderen heeft dan weer een renovatieplicht ingevoerd voor wie een woning koopt met energiepeil E of F. En dat zijn wellicht nog maar de eerste van een hele reeks maatregelen.

Schrikt dit alles je niet af, dan bieden de paar minder goede jaren die er wellicht aankomen op de vastgoedmarkt koopkansen.