Een huis in het buitenland : Dit kost het echt

Misschien droomt u al jaren van een huisje in een zonnig land maar twijfelt u. Want wat zijn de spelregels voor het kopen van onroerend goed in het buitenland? Hoe financiert u uw aankoop? En waar moet u nog allemaal op letten om te vermijden dat uw zuiderse droom een nachtmerrie wordt?

Uit onderzoek van Immo International Magazine blijkt dat de meeste potentiële huizenzoekers zich niet in de eerste plaats op een land oriënteren. Het klimaat, de afstand, de prijs van de huizen en de rust en schoonheid van het landschap zijn de aspecten die het zwaarst doorwegen.

De financiering: een buitenlandse bank of een Belgische?

Hebt u uw droomhuisje gevonden tegen een aanvaardbare prijs? Hoe wilt u uw droom dan financieren? Uiteraard kunt u geld lenen, maar doet u dat het best bij een bank in België of in het buitenland?

In het buitenland. Een lening afsluiten in het land waar u een huis wilt kopen is niet zo voor de hand liggend als op het eerste gezicht lijkt. Doorgaans zal de rente in het buitenland een stukje hoger liggen dan in België (in Frankrijk bijv. 1 tot 1,5 % hoger). De rentevoeten in België behoren nu eenmaal tot de laagste van Europa. Maar daarenboven – en dit is wellicht de grootste struikelblok- zal de buitenlandse bank u niet zomaar een lening toestaan als u geen inkomen hebt in dat land. U zult daar maar een deel kunnen lenen (bijv. 60 %), en dan nog de nodige waarborgen moeten verstrekken. Lenen bij bijv. een Franse bank om een onroerend goed in Frankrijk te kopen is dus mogelijk, maar een Franse bankier zal terughoudend zijn omdat u geen beroepsinkomsten hebt in dat land. Ook moet u rekening houden met extra kosten, zoals bijvoorbeeld de kosten voor het vertalen van het contract.

In België. Hier is het probleem dat uw Belgische bankier niet zomaar zal willen lenen voor een buitenlands onroerend goed. Het is immers erg ingewikkeld voor een Belgische bank om een hypotheek te nemen op een buitenlandse woning.

Wat betekent dat in de praktijk? De Belgische bank zal enkel bereid zijn met geld over de brug te komen als u andere waarborgen op tafel kunt leggen. Zij zal u nooit een lening willen geven als u alleen maar het onroerend goed in Frankrijk in hypotheek kunt geven. U zult over voldoende waarborgen in België moeten beschikken. Als u die hebt, dan kan de bank een hypotheek of volmacht nemen op uw onroerende bezittingen in België. Er wordt dan een hypothecaire inschrijving, een hypothecair mandaat of een hypotheekbelofte voor de ‘Belgische woning’ gevraagd en op dat onderpand verstrekt uw Belgische bankier dan een geldlening voor uw aankoop in het buitenland.

Een gouden raad Bent u vijftigplusser, dan hebt u allicht een woonkrediet lopen dat reeds voor een flink stuk afgelost is. In geval van een ‘algemene hypotheek’ kunt u deze lening dan zonder kosten opnieuw opnemen maar wel tegen de huidige intrestvoorwaarden. De intrestvoet is normaal geen probleem want u kunt lenen aan de gangbare rentevoeten van het woonkrediet. De looptijd kan gekozen worden tussen 10 jaar en 25 (30) jaar met verschillende terugbetalingmodaliteiten. Dit kan een soepele en goedkope oplossing zijn om een eigendom in het buitenland te kopen.

Maar u kunt ook altijd een lening aangaan op afbetaling. De looptijd kan gekozen worden tussen 6 maanden en (vanaf euro 20.000) 10 jaar. Er wordt geen hypothecaire inschrijving noch een hypothecair mandaat of hypotheekbelofte gevraagd. De rentevoet zal wel een stuk hoger liggen dan bij een hypothecair krediet. Maar het is een goede oplossing als u een deel van uw spaarcentjes besteedt aan de aankoop van uw buitenlandse vakantiewoning.

Frankrijk en Spanje: de favorieten

Voor ons, Belgen, is Frankrijk het po-pulairste land voor de aankoop van een tweede huis, gevolgd door Spanje en Portugal. Helaas kopen de Fransen zelf ook vaak een tweede huis zodat het aanbod op de markt eerder schaars is, en de prijzen relatief hoog. Een klein appartement kunt u in Frankrijk nog wel vinden onder de magische grens van euro 100.000. Voor een vrijstaand huis aan de Côte d’Azur moet echter al snel een pak euro’s meer worden neergeteld. In Spanje beginnen de prijzen van vrijstaande huizen met een minimale oppervlakte van 115 m2 bij euro 175.000, in de populaire streken zoals de Costa Brava.

Casa ‘Mio sueno’: waarop letten bij een aankoop in Spanje?

Notaris of notario? Neemt u het best een notaris in België of ter plaatse? De aankoopformaliteiten die u in acht moet nemen bij een aankoop in Spanje zijn in ieder geval anders dan in België.

In België is de notaris verantwoordelijk voor het vrij en onbelast verkopen en moet hij ervoor zorgen dat de leningen en kredieten, hypothecair gewaarborgd, terugbetaald worden. In principe is de Spaanse notaris ook wettelijk verplicht hier een onderzoek naar te doen. In de praktijk tracht hij er dikwijls aan te ontsnappen door een clausule in de akte op te nemen waarin staat dat hij als notaris niét verantwoordelijk is. Dit ontslag van verantwoordelijkheid is in Spanje wettelijk toegestaan. Als dan achteraf blijkt dat het pand niet vrij is van schulden, draait u voor alle schulden op.

Gouden raad Geef de buitenlandse notaris tegen betaling de opdracht de nodige onderzoeken te verrichten!

Makelaars. Als u niet zelf op huizenjacht gaat maar een makelaar onder de arm neemt, betaalt u een commissie van 5 tot 10 %. Dikwijls wordt er ook een vast bedrag afgesproken. Deze commissie is normaal wel ten laste van de verkoper, maar wordt gewoonlijk in de verkoopprijs doorgerekend aan de koper.

Eigendom. Volgens de Spaanse wetgeving is de eigenaar van de grond ook de eigenaar van alle gebouwen die erop staan. Vraag dus wie de eigenaar van de grond is om er zeker van te zijn dat u met de juiste persoon onderhandelt.

Compromis. Meestal wordt er voor de officiële verkoop bij de notaris reeds een compromis getekend, net zoals dat in België gebruikelijk is.

Let op! In Spanje kunnen zowel de koper als de verkoper nog eenzijdig terugkomen op het compromis, mits ze een schadevergoeding betalen die gelijk is aan het voorschot (gewoonlijk 10 %).

Notariële akte. De officiële akte (de ‘escritura’) wordt ook in Spanje verleden voor een notaris, gewoonlijk twee tot drie maanden na de ondertekening van het voorlopige contract. Deze termijn is vrij overeen te komen en een maximumtermijn is niet voorzien.

Inschrijving. Door de ondertekening van de notariële akte verwerft u de eigendom. Deze akte moet wel nog ingeschreven worden in het eigendomsregister (het ‘Registro de Propiedad’). De notaris doet dit gewoonlijk binnen de 30 dagen. U kunt dit ook zelf doen of het aan uw advocaat overlaten. Zolang deze inschrijving niet gebeurd is, kunnen de schuldeisers van de koper nog steeds beslag leggen op het goed. Zodra u eigenaar bent, wordt u zelf aansprakelijk voor de eventuele hypotheken en leningen van de vorige eigenaar. Ook voor achterstallige schulden, bijv. voor de betaling van water of elektriciteit. Vraag bij de ondertekening aan de verkoper om de nodige betalingsbewijzen.

Registratierechten. Deze variëren per regio. In Catalonië bedragen ze 7 %, in Andalusië bijvoorbeeld 6 %. De notariskosten en de verschuldigde belastingen (zoals 6 % registratierechten) moeten gewoonlijk binnen de 30 dagen betaald worden.

Villa ‘Mon rève’: waarop letten bij een aankoop in Frankrijk?

Makelaars. Zowel aan een notaris als aan een vastgoedmakelaar moet u een commissie betalen. Bij een makelaar varieert deze tussen 3,62 % en 8,40 % van de prijs van het onroerend goed. De commissie voor een notaris bedraagt ±3 %. In Frankrijk is deze commissie in principe ten laste van de koper (in België van de verkoper). Wanneer de vermelde prijs van het onroerend goed gevolgd wordt door de afkorting F.A.I. (wat staat voor ‘frais d’agence inclus’), dan weet u dat de prijs inclusief commissie is.

Het weten waard! De makelaar met wie u de eerste keer het onroerend goed hebt bezocht, heeft recht op de commissie.

Voorschot. Het ondertekenen van het verkoopcompromis gaat gepaard met het betalen van een voorschot. Dit beloopt doorgaans 10 % van de gevraagde prijs. Gouden raad Geef om zeker te spelen dit voorschot in bewaring bij de notaris tot op het ogenblik dat de akte effectief verleden is. Zo voorkomt u mogelijke problemen.

Compromis. Net zoals in België, verbindt het ondertekende compromis u juridisch tot de aankoop. Er is dus geen weg terug. Nochtans kunt u, zoals in België, altijd een zogenaamde opschortende voorwaarde inlassen. Als die niet wordt gerealiseerd is er ook geen verkoop. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer u in het compromis laat opnemen dat de koop slechts doorgaat als u een lening krijgt bij de bank, en de bank nadien de lening weigert. Bepaalde verkopers en makelaars weigeren evenwel de invoeging van een dergelijke opschortende voorwaarde.

Notaris of notaire? Het compromis wordt verleden voor een Franse notaris. De meeste verkopers leggen hiervoor een termijn van twee maanden op. Als koper doet u het best een beroep op een eigen notaris. U kunt zowel een notaris kiezen die dicht bij de Belgische grens woont, als een notaris uit de streek waar het door u gekochte onroerend goed gelegen is.

Kosten. De eigenlijke notariskosten (voor het verlijden van de akte) worden berekend volgens een degressief barema. Hierin zitten ook de bijkomende kosten (hypothecaire inschrijving, zegelrechten,...) Naast dit notarieel ereloon moet u ook een verkooprecht van 4,89 % op de overeengekomen prijs betalen. Dit is dus een stuk lager dan ons registratierecht van 10 % op de verkoop van een onroerend goed.

Asbest. In Frankrijk bestaat er een strenge wetgeving op de verwijdering van materialen die asbest bevatten. Aanvaard daarom niet te snel dat de verkoper van zijn verplichtingen terzake wordt ontheven in de notariële akte.

A Guy Kerstens