Een garage of een huis (ver)huren is niet hetzelfde!

Een woning huren, of een garage, een berging, een vakantiehuisje... Het lijkt allemaal hetzelfde en toch is het dat niet! Onder meer de opzeggingsregels verschillen naargelang het gaat om een woning die als hoofdverblijf-plaats dient, of niet.

De bekendste huurwet is de zogenaamde Woninghuurwet van 20 februari 1991 die echter uitsluitend betrekking heeft op woningen die voor de huurders als hoofdverblijfplaats dienen. Sedertdien is deze wet verscheidene keren gewijzigd. De recentste aanpassingen traden in 2007 in werking. Dat kon u lezen in Plus Magazine nr. 230, van september 2007.

Huurt of verhuurt u een ander bouwwerk (een garage, een opslag-ruimte, een woning die niet als hoofdverblijfplaats dient voor de huurder), dan valt uw overeenkomst onder de artikelen 1708 tot 1762bis van het Burgerlijk Wetboek, ook het gemeen huurrecht genoemd. Omdat de (opzeggings)regels strenger zijn voor de woninghuur dan voor het gemeen huurrecht, moet de verhuurder instemmen met de bestemming als hoofdverblijfplaats van de huurder. Hij doet dit meestal in de huurovereenkomst zelf. Toch is deze instemming relatief. Slechts in beperkte gevallen mag de verhuurder in de overeenkomst bepalen dat de woning niet als hoofdverblijfplaats van de huurder mag dienen.

Het gebouw dient als hoofdverblijfplaats voor de huurder

Dient het onroerend goed (huis of appartement) als hoofdverblijfplaats van de huurder, dan kunnen huurder en verhuurder een huurovereenkomst van korte duur (maximaal 3 jaar) sluiten. In dat geval is er tot het einde van de duurtijd geen opzeggingsmogelijkheid tenzij contractueel anders wordt voorzien.

De meeste huurovereenkomsten worden echter gesloten voor 9 jaar. Bij het verstrijken van die 9 jaar kunnen de huurder en de verhuurder elk het contract beëindigen zonder dat ze een reden moeten geven of een vergoeding moeten betalen. Ze moeten dat contract dan wel 6 maand voor de vervaldag opzeggen. Gebeurt zulke opzegging niet, dan wordt de overeenkomst telkens verlengd voor een periode van 3 jaar. Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar de verlengde overeenkomst te beëindigen zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen. Ze moet het contract enkel 6 maanden tevoren opzeggen.

WEETJE Een huurovereenkomst kan ook voor langer dan 9 jaar worden ge-sloten, maar dan gelden dezelfde opzeggingsregels als voor de overeenkomsten van 9 jaar.

U bent verhuurder en u zegt de 9-jarige overeenkomst op.

Afhankelijk van de reden waarom u de overeenkomst wenst te beëindigen, verschillen de opzeggingsregels.

Wilt u het goed persoonlijk bewonen of het laten bewonen door naaste familie, dan kunt u de overeenkomst altijd opzeggen, mits een opzeggingstermijn van 6 maanden. U hoeft niet te wachten tot er een periode van 3 jaar is ver-streken. In de opzeggingsbrief deelt u de reden mee (persoonlijk gebruik) en de identiteit van diegene die het goed zal bewonen. Deze persoon moet het onroerend goed ten minste gedurende twee jaar blijven bewonen. Zoniet kan de huurder aanspraak maken op een schadevergoeding die overeenkomt met 18 maanden huur.

Wilt u verbouwings- of renovatiewerken uitvoeren, dan kunt u de overeenkomst enkel opzeggen tegen het ver-strijken van een 3-jarige periode en met een opzeggingstermijn van 6 maanden. De kosten van de verbouwingen moeten het bedrag van 3 jaar huur over-schrijden en de werken moeten het bewoonde gedeelte betreffen. Ze moeten gestart zijn binnen de 6 en beëindigd binnen de 24 maanden na het verstrijken van de opzegging. In de opzeggingsbrief moet het motief vermeld staan en er moeten bewijsstukken worden meegestuurd. Bij overtreding heeft de huurder recht op een vergoeding, gelijk aan 18 maanden huur.

De overeenkomst beëindigen zonder specifieke reden mag enkel op het einde van een driejarige periode. U moet een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren en bent een schadevergoeding verschuldigd van 9 maanden huur als u de opzegging betekent tegen het einde van de eerste driejarige periode, of van 6 maanden huur op het einde van de tweede driejarige periode.

U bent huurder en u zegt de 9-jarige overeenkomst op.

U kunt de huurovereenkomst altijd opzeggen (u moet niet wachten tot er een periode van 3 jaar is verstreken) en dit zelfs zonder enige motivering. U moet enkel een opzeggingstermijn van 3 maanden naleven. Gebeurt de opzegging in het eerste, tweede of derde jaar van de huurovereenkomst, dan bent u wel een schadevergoeding verschuldigd aan de verhuurder: 3 maanden huur als u in het eerste jaar vertrekt, 2 maanden huur in het tweede en 1 maand in het derde jaar.

Het gebouw dient niet als hoofdverblijfplaats voor de huurder

Een garage, een loods, een buitenverblijf,... vele gebouwen vallen niet onder de Woninghuurwet.

Een contract van bepaalde duur.

Huurt u voor een bepaalde termijn, dan eindigt de huur automatisch op het einde van deze termijn. U hoeft geen opzegging te geven. Voor deze overeengekomen einddatum kan de huur in principe niet eenzijdig worden opgezegd, tenzij contractueel iets anders is overeengekomen, wat altijd mogelijk is.

LET OP! Verliest de huurder de einddatum uit het oog, en blijft hij dus langer gebruik maken van het goed en huur betalen, dan is er sprake van een stil-zwijgende wederinhuring. Was er een huurovereenkomst voor 3 jaar, dan ontstaat een nieuwe voor 3 jaar en tegen dezelfde voorwaarden.

Een contract van onbepaalde duur.

Werd de huurovereenkomst gesloten voor onbepaalde duur, dan kan ze zowel door de huurder als door de verhuurder altijd worden beëindigd mits een opzegging van 1 maand. Dit geldt ook voor mondelinge overeenkomsten. Om discussies te vermijden doet u dit het best via een aangetekende brief of bij gerechtsdeurwaardersexploot.

WEETJE Een huurcontract voor een gemeubileerd appartement (niet de hoofdverblijfplaats) is gesloten voor een jaar als het is aangegaan tegen een huurprijs per jaar; voor een maand bij een huurprijs per maand en voor een dag bij een huurprijs per dag.

Jan Roodhooft, advocaat