Een duidelijk contract met de makelaar

De laatste maanden is er heel wat te doen geweest over vastgoedmakelaars en de regels waaraan hun opdrachten moeten voldoen. Test-Aankoop en vastgoedmakelaar Era werkten al een modelcontract uit dat makelaars en verkopers kunnen gebruiken. En op 1 januari 2007 zou een koninklijk besluit in werking moeten treden met strengere regels (momenteel bij de Raad van State). Het nieuwe kb zal van toepassing zijn op opdrachten die u als consument aan een vastgoedmakelaar geeft. Dat kan zowel een verkoops-, een verhuur-, een aankoop- of een huurbemiddelingsopdracht zijn. Als het een vennootschap is die een pand (bijv. een kantoorgebouw) wil verkopen of verhuren, zijn de nieuwe wettelijke regels niet van toepassing. De makelaar moet u alleszins een schriftelijke overeenkomst geven. Mondelinge opdrachten zijn voortaan uit den boze. De overeenkomst moet een aantal vermeldingen bevatten terwijl een aantal andere contractuele bepalingen niet meer mogen. Dat de overeenkomst de identiteit van de beide partijen bevat, is nogal logisch. Maar daarnaast is het o.a. ook noodzakelijk aan te geven wat nu de precieze opdracht is van de makelaar. Moet hij enkel een kandidaat-koper of -huurder zoeken of mag hij ook in uw naam de huur- of koopovereenkomst afsluiten? Mag de makelaar onderhandelen met de kandidaat-koper of -huurder over de prijs? En zo ja, in welke mate? De makelaar moet u maandelijks op de hoogte houden van wat hij doet. De overeenkomst moet ook de verplichte vermelding bevatten dat u - na het ondertekenen van de makelaarsopdracht - de mogelijkheid hebt u te bedenken en de overeenkomst alsnog te annuleren. U beschikt daarvoor over een termijn van 7 werkdagen vanaf het sluiten van het contract en dit zonder verdere kosten. WEETJE In het kb staat dat de datum en de plaats waar de overeenkomst werd gesloten met de hand op het contract moet worden geschreven. Maar of dat nu bij u thuis gebeurt, op het vastgoedkantoor of op een of andere beurs, u hebt in elk geval recht op de bedenktermijn. LET OP! De bedenktijd van zeven werkdagen geldt enkel voor het contract dat u met de makelaar zelf afsluit. Sluit u een huurovereenkomst af met een huurder of een verkoopovereenkomst met een kandidaat-koper, dan is er geen bedenktermijn. Dan geldt als principe getekend is getekend en dit ongeacht of u de koper of huurder al dan niet hebt gevonden door bemiddeling van een makelaar. Zelfs als u zich niet bedenkt na het ondertekenen van een contract, kunt u niet onbeperkt vastzitten aan een makelaar. Indien hij vraagt dat u hem exclusiviteit van verkoop geeft (en de meeste makelaars doen dit inderdaad) dan mag de overeenkomst maximaal zes maanden duren. Wordt de overeenkomst na die termijn stilzwijgend verlengd, dan ontstaat een contract voor onbepaalde duur. Dat kunt u op elk moment beëindigen mits naleving van een opzegtermijn van één maand, zonder dat daaraan ook maar enige kost mag verbonden zijn. De nieuwe wettelijke regeling wil ook meer duidelijkheid brengen over wat de tussenkomst van de makelaar u uiteindelijk zal kosten. Meer bepaald moet de makelaar alle vergoedingen die hij u wil aanrekenen (met inbegrip van alle kosten, belastingen,... ) in het contract vermelden. Wat niet expliciet in het contract staat, hoeft u dus niet langer te betalen! Dat u de vergoeding moet betalen als de makelaar erin slaagt een koper of huurder te vinden waarmee u een overeenkomst sluit, lijkt op het eerste gezicht logisch. Toch kan het gebeuren dat de koop uiteindelijk (en ondanks het feit dat een verkoopovereenkomst werd getekend) geen doorgang vindt omdat een zogenaamde opschortende voorwaarde in vervulling ging. Dit is bijvoorbeeld het geval als de koper de koop aanging onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecaire lening en dat uiteindelijk niet lukt. Op dat vlak komt het kb u als verkoper te hulp. In dat geval bent u namelijk in de nieuwe regeling geen vergoeding verschuldigd aan de makelaar. Beslist u zelf uw onroerend goed te verkopen ondanks het feit dat de opdracht van de makelaar nog loopt, dan zult u wellicht toch een vergoeding aan de makelaar moeten betalen. Hoeveel deze vergoeding bedraagt, hangt af van de vraag of de koper al een klant was van de makelaar of niet, dus of deze persoon al dan niet informatie had ingewonnen via de makelaar. Was de koper nog geen informatie gaan inwinnen bij de makelaar, dan moet u maximaal 75% van het afgesproken ereloon betalen. Verkoopt u integendeel wel aan een klant van de vastgoedmakelaar, dan kan die contractueel met u overeenkomen dat u hem 100% van het overeengekomen ereloon moet betalen. Veel vaker gebeurt het dat de verkoper - nadat de makelaarsopdracht een einde heeft genomen - wil verkopen aan iemand die al eerder informatie over het onroerend goed vroeg aan de makelaar. In de overeenkomst mag de makelaar een bepaling opnemen dat hij ook in dat geval recht heeft op een vergoeding. Wel is hij verplicht u binnen de zeven dagen na het einde van de overeenkomst een lijst over te maken van diegenen aan wie hij precieze en individuele informatie heeft verstrekt over het onroerend goed in kwestie. Enkel als de uiteindelijke koper op deze lijst staat en de verkoop plaatsvond binnen de 6 maanden na het beëindigen van de makelaarsopdracht kunt u verplicht worden de afgesproken vergoeding te betalen. WEETJE Het kb bepaalt dat het schadebeding wederkerig moet zijn. Dit betekent dat er in de overeenkomst een gelijkwaardige vergoeding moet staan waarop u recht hebt als de makelaar zijn verplichtingen niet nakomt. n A Jan Roodhooft, advocaat