Een bouwgrond gesplitst aankopen

Een gesplitste aankoop laat toe om te besparen op successierechten. Meestal kopen ouders het vruchtgebruik van een huis en de kinderen de naakte eigendom. Maar werkt deze formule ook voor de aankoop van een bouwgrond?

Op een zekere leeftijd nog in vastgoed investeren is niet zo verstandig. Het verhoogt uw vermogen en bijgevolg ook de successiefactuur van uw kind(eren). De truc van de gesplitste aankoop is dan ook al lang gekend bij het grote publiek. Ouders kopen het vruchtgebruik van bijv. een appartement en de kinderen de blote eigendom. Als de ouders sterven dooft het vruchtgebruik automatisch uit en hoeven de kinderen op het appartement geen successierechten meer te betalen.

De ontvanger van successierechten vermoedt evenwel dat er een bedekte bevoordeling in het spel is en gaat ervan uit dat de kinderen hun deel van de prijs niet betaald hebben. Zodoende wordt het appartement vermoed toch in volle eigendom in de erfenis van de ouders te zitten. Tenzij de kinderen er in slagen dat fiscaal vermoeden te doorprikken. Hoe kunnen ze dit doen? Eenvoudig, door aan te tonen dat ze zich in werkelijkheid niet verrijkt hebben maar wel degelijk hun deel van de aankoop betaald hebben.

Geen huis, maar een grond

Kan deze constructie ook bij de aankoop van een grond? Stel u volgende situatie voor: Jan en Mia, beiden vitale vijftigers (58 lentes jong om precies te zijn) en de fiere ouders van Jeroen en Kathleen, wonen al meer dan 30 jaar in een riant herenhuis in de drukke stad. Ze zijn actief op zoek naar een perceel bouwgrond om daarop een geriefelijke bungalow te bouwen op maat van hun toekomstige behoeften.

Is het dan vanuit fiscaal oogpunt zinvol dat Jan en Mia de bouwgrond op gesplitste wijze aankopen, samen met hun beide kinderen – zij het vruchtgebruik en hun kinderen de blote eigendom – om vervolgens in dezelfde verhoudingen hierop een bungalow te bouwen?

Als vruchtgebruikers krijgen Jan en Mia hun leven lang woonzekerheid en bij een eventuele verhuur in een nog latere levensfase komt hen ook de huuropbrengst toe. Later, na hun overlijden, dooft hun vruchtgebruik uit en hoeven de kinderen hierop geen successierechten meer te betalen. Verschillende vliegen in één klap dus.

Wat denkt de fiscus?

Het vermoeden van vrijgevigheid strekt zich ook uit tot de gebouwen die na de koop op de grond worden opgetrokken. De fiscus zal er dus van uitgaan dat zowel de grond als het gebouw dat er later op gebouwd wordt, in volle eigendom in de erfenis van de ouders zitten voor hun waarde op de dag van overlijden.

Maar ook in dit geval kan men het vermoeden van vrijgevigheid ontzenuwen. De fiscus heeft dit in een ver verleden beslist en deze beslissing recent nog herhaald n.a.v. een parlementaire vraag. Als de kinderen op de sterfdag van de ouders kunnen aantonen dat ze financieel hun steentje hebben bijgedragen door een deel van de kostprijs van de nieuwbouw te dragen, ontsnappen ze aan het successierecht. De bewijslast ligt bij de kinderen en ze bereiden zich daar best goed op voor (lees: Stel een goed dossier samen).

De concrete berekening

Reken bij de start van de bouw vooraf uit welk deel (percentage) van de bouwkost u draagt als ouders-vruchtgebruikers en welk deel uw kinderen-blote eigenaars dragen. U maakt hiervoor best gebruik van sterftetabellen. Het maakt de fiscus niet uit welke u raadpleegt maar weet dat het vruchtgebruik op basis van de tabellen in het Wetboek van Successie lager zal uitvallen dan bijvoorbeeld op basis van de tabellen Ledoux. Hoe lager het vruchtgebruik gewaardeerd wordt, hoe minder u als ouders-vruchtgebruikers zult moeten betalen, maar hoe hoger het bedrag zal zijn dat uw kinderen-blote eigenaars zullen moeten ophoesten.

VOORBEELD Stel dat de bouw van de bungalow euro 200.000 kost en dat Jan en Mia op het tijdstip van de bouw 58 jaar oud zijn. De jaarlijk-se huurwaarde wordt op euro10.000 geraamd.

– Op basis van het Wetboek van Successie krijgt het vruchtgebruik een forfaitaire waarde van 4%, vermenigvuldigd met een coëfficiënt in functie van de leeftijd (11 voor iemand van 58 jaar). Dit geeft: 11 x 4% = 44% x euro 200.000 = euro 88.000

– Op basis van de sterftetabellen Ledoux bedraagt het vruchtgebruik 52,68 %, wat neerkomt op: euro 200.000 x 52,68 % = euro 105.360

– U kunt het vruchtgebruik ook berekenen door de jaarlijkse (vermoedelijke) opbrengst te vermenigvuldigen met de levensverwachting van de vruchtgebruiker (zoals terug te vinden in de meest recente sterftetabellen) en dit bedrag vervolgens te kapitaliseren aan een intrestvoet van 4%.

Berekening: een persoon (man) van 58 jaar heeft nog een levensverwachting van 19 jaar (bij een levensverwachting van 77,4 jaar). Gekapitaliseerd aan 4% geeft dit een resultaat van 13,133938. Of een vruchtgebruikwaarde van euro 10.000 x 13,133938 = euro 131.339

Gevolgen voor het erfrecht

Het mag duidelijk zijn dat wie in een dergelijk bouwproject – met uit-splitsing tussen vruchtgebruik (voor de ouders) en blote eigendom (voor het kind) – stapt, daarin best alle kinderen betrekt.

We hernemen ons voorbeeld. Stel dat Jan en Mia dit project enkel realiseren met hun zoon Jeroen, dan is dochter Kathleen uiteraard benadeeld op erfrechtelijk vlak. Niet voor de blote eigendom, althans voor zover Jeroen correct zijn deel in blote eigendom in de bouwprijs betaalt (en de uitsplitsing van die prijs tussen blote eigenaar en vruchtgebruiker eveneens correct wordt berekend). Echter wel voor het geld dat Jan en Mia zelf in de bouw hebben gestopt (hun deel van de bouwprijs overeenkomstig hun vruchtgebruik).

Deze waarde zal immers niet in de erfenis van Jan en Mia terug te vinden zijn voor Kathleen. Bij hun dood dooft hun vruchtgebruik immers automatisch uit en voegt het zich bij Jeroens blote eigendom, die het gratis en voor niets in zijn patrimonium ontvangt. In hoofde van Jeroen is dat een extra-legaat, een legaat dat Kathleen niet krijgt.

In zo’n geval, en voor zover de ouders beide kinderen gelijk willen behandelen op erfrechtelijk vlak, kan dit best op een of andere manier worden gecompenseerd in het voordeel van Kathleen.

Eric Spruyt, notaris, docent K.U. Leuven en HUB