Volgens de dienst statistieken van de FOD Economie is de gemiddelde prijs voor een vierkante meter bouwgrond in België tussen 2000 en 2010 gestegen van euro 38,54 naar euro 103,04. Bijna verdrievoudigd dus. Maar een Belgisch gemiddelde zegt op zich niet zoveel. De prijs van een lapje grond verschilt immers sterk van streek tot streek: in Vlaanderen betaalt u gemiddeld euro 155,36 per m2, euro 47,07 in Wallonië en euro 374,38 in Brussel. Het is dan ook geen overbodige luxe om de bouwgrond van uw dromen eerst aan een 'stresstest' te onderwerpen.
...

Volgens de dienst statistieken van de FOD Economie is de gemiddelde prijs voor een vierkante meter bouwgrond in België tussen 2000 en 2010 gestegen van euro 38,54 naar euro 103,04. Bijna verdrievoudigd dus. Maar een Belgisch gemiddelde zegt op zich niet zoveel. De prijs van een lapje grond verschilt immers sterk van streek tot streek: in Vlaanderen betaalt u gemiddeld euro 155,36 per m2, euro 47,07 in Wallonië en euro 374,38 in Brussel. Het is dan ook geen overbodige luxe om de bouwgrond van uw dromen eerst aan een 'stresstest' te onderwerpen. Om zeker te zijn dat u wel degelijk een bouwgrond koopt, hebt u een stedenbouwkundig attest nr. 1 nodig, dat onder meer de bestemming van de grond volgens het gewestplan vermeldt (industrie-, landbouw, woon- of natuurzone). U kunt het op 2 manieren verkrijgen: - ofwel vraagt u het aan de verkoper. Heeft hij het niet ter beschikking op het moment dat u de voorlopige verkoopovereenkomst ('compromis') tekent, laat dan een clausule opnemen dat het attest binnen een bepaalde termijn moet geleverd worden. Gebeurt dat niet binnen de gestelde termijn, dan is de voorlopige verkoopovereenkomst nietig. - ofwel vraagt u het zelf bij de gemeente waar de grond gelegen is, maar de procedure neemt wel een paar weken in beslag.Een gevaar voor onteigening is er wanneer er bijvoorbeeld een nieuwe straat zou aangelegd worden. Vraag bij uw gemeente of er een onteigeningsplan bestaat waarbij ook het stuk grond dat u wenst te kopen 'geraakt' zou worden. Of ook al zou u niet onteigend worden, dan nog kunnen wegenwerken een onaangename wijziging meebrengen en uw rustige straat in een drukke doorgangsweg veranderen. Informeer u!Ook al ligt de grond in een bouwzone, dat wil nog niet zeggen dat automatisch alle nutsvoorzieningen aanwezig zijn. Is er aansluiting van gas, elektriciteit, water, telefoon, riolering? Is dat niet het geval, dan zult u waarschijnlijk minder betalen, maar onderschat de kosten niet die u zult moeten maken om alle nutsvoorzieningen ter plaatse te krijgen. Die kunnen oplopen tot 15.000, zelfs euro 20.000.- De vorm van de bouwgrond (rechthoekig, vierkant, trapeze, driehoekig) bepaalt voor een groot deel de vorm en oriëntering van uw woning. - Het reliëf van de bouwgrond beïnvloedt ook de kostprijs van de constructie. Ideaal is een bouwgrond die plat is en een beetje hoger ligt dan de openbare weg (voor de aansluiting op de riolering). Een hellende bouwgrond zal bepaalde werken noodzakelijk maken: ophoging van het terrein, een pompsysteem om de riolering te bereiken,... Bij een golvend terrein zal er allicht grond moeten afgevoerd worden.Koopt u een bouwgrond in een nieuwe verkaveling, dan is de kans groot dat de grenzen precies bepaald zijn. Is dat niet zo, dan doet u best beroep op een landmeter. Op www.economie.fgov.be vindt u een lijst van landmeters. Klik op Ondernemingen en Zelfstandigen, Leven van een onderneming, Een onderneming oprichten, Toegang tot het beroep, Vrije en intellectuele beroepen. De landmeter bepaalt de grenzen en de oppervlakte en legt die gegevens vast in een proces-verbaal. Wilt u dit document tegenstelbaar maken aan derden, dan laat u het registreren op het registratiebureau. U kunt best een schriftelijke overeenkomst maken met de landmeter waarin u zijn opdracht, zijn honorarium en de betalingsmodaliteiten preciseert. Op het bodemattest staat vermeld of een grond al dan niet geregistreerd staat als verontreinigd. - In Vlaanderen moet er sinds 1996 een bodemattest gevraagd worden telkens er een grond wordt verkocht. De verkoper of de notaris vraagt het attest bij OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij), die het attest binnen de 2 maanden levert. Het kost euro 32 per kadastraal perceel. Info en aanvraag: tel. 015 284 284, www.ovam.be. - In Brussel moet een bodemattest uitgereikt worden vooraleer een grond kan verkocht worden (ook bij schenking, onroerende leasing, in een vennootschap brengen,...). Het attest kost euro 30. De aanvraag gebeurt bij het Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM), dat het attest aflevert. Sinds 1 november is er een nieuw besluit van kracht dat de aanvraagmodaliteiten van het attest bepaalt. U vindt meer uitleg op www.leefmilieubrussel.be, Particulieren, Bodem, Is mijn bodem verontreinigd?, Wat kan ik doen? Of via telefoon: tel. 02 775 75 75. - In Walloniëis het decreet in verband met het beheer van de bodems in werking getreden in 2009, met uitzondering van artikel 21. In afwachting moeten verkopers van bouwgronden nog niet over een bodemattest beschikken. Maar de Waalse milieumaatschappij SPAQuE (Société publique d'aide à la qualité de l'environnement) heeft wel een lijst van verontreinigde gronden. Info: www.walsols.be tel. 04 220 94 11. Neem ook contact met uw gemeente. EEN GOEDE RAAD Laat de inhoud van het bodemattest opnemen in de voorlopige verkoopovereenkomst. Kan het niet onmiddellijk geleverd worden, voeg dan een ontbindende voorwaarde toe. Een statistisch gemiddelde prijs zegt natuurlijk niet zoveel, want de prijs van een bouwgrond hangt af van allerlei factoren: de ligging (dure of minder dure gemeente of wijk), de oriëntatie (zuidgericht of niet), het uitzicht, de vorm, de oppervlakte, het reliëf (plat of hellend), de omgeving (een stuk grond in een stad is duurder dan op het platteland), de faciliteiten (bereikbaarheid, winkels,...), het aanbod (hoe schaarser het aantal beschikbare gronden, hoe duurder). Vergelijk daarom de gevraagde prijs met die van gronden in de buurt. Vraag eventueel raad aan een notaris, landmeter of vastgoedspecialist. Deze vraag is heel belangrijk voor de kosten van de fundering. Als de omliggende huizen geen problemen hebben gehad met de draagkracht en de stabiliteit van de bodem, dan hoeft u zich geen zorgen te maken. Hebt u toch twijfels over de draagkracht, dan zult u beroep moeten doen op een gespecialiseerde firma voor een bodemonderzoek. Zo'n bodemanalyse bezorgt uw architect en/of ingenieur de nodige technische gegevens voor de berekening van de fundering. Moeten er extra werken uitgevoerd worden omdat de kwaliteit van de ondergrond niet goed is, informeer u dan op voorhand over de kostprijs. De meest bekende erfdienstbaarheid is waarschijnlijk het recht van doorgang, waarbij de ene buur doorgang moet verlenen aan de andere buur die zijn eigendom van aan de openbare weg niet kan bereiken. Maar er zijn er nog andere: een erfdienstbaarheid van openbaar nut (bijvoorbeeld: ondergrondse leidingen voor de verdeling van gas of water) of natuurlijke erfdienstbaarheden die ontstaan door de natuurlijke ligging van uw grond. Informeer u dus steeds voor u de grond koopt, want zo'n erfdienstbaarheid kan uw bouwplannen in de war sturen. De verkoper kan u informeren over de erfdienstbaarheden die hij zelf verkregen heeft of die eventueel door verjaring zijn ontstaan. U kunt ook terecht bij uw gemeente of bij een notaris voor verdere informatie. Zal het project van uw dromen aanvaard worden? De stedenbouwkundige voorschriften hebben als doel een harmonie in het landschap te bewaren en er zijn dan ook tal van regels: over de inplanting van uw woning, de helling van het dak, de toegelaten bebouwbare oppervlakte of volume, de verplichte afstand tot het naburig terrein, de hoogte van de dakgoten, het aantal verdiepingen,... Deze regels zijn opgenomen in het plan van aanleg, de regionale, provinciale, en gemeentelijke reglementering. Doe ook navraag of er niet een bepaald type woning vereist is: open, halfopen of gesloten bebouwing. U krijgt deze informatie bij de dienst Stedenbouw van uw gemeente. Op www.kadaster.be hoeft u enkel uw postcode in te vullen en u krijgt het adres, telefoonnummer en e-mailadres van uw gemeente. Jocelyne Minet