De relatie makelaar – eigenaar

U bent eigenaar en wilt uw huis verkopen of verhuren. Dat kan via een makelaar.

Het contract

Als eigenaar-verkoper

n De makelaarsopdracht om een vastgoed te verkopen moet schriftelijk opgemaakt worden. Pas wanneer u een schriftelijke opdracht tot verkopen hebt ondertekend is de makelaar officieel aangesteld en moet u hem, als u dat zo overeengekomen bent, een commissie betalen.

De vastgoedmakelaar sluit met u (de verkoper) een overeenkomst voor het leveren van diensten. Deze dienstverbintenis betekent echter geen garantie voor het welslagen van de opdracht tot verkopen. De dienstverbintenis houdt wel de garantie in dat de makelaar een bepaald aantal middelen zal inzetten om de opdracht tot een goed einde te brengen.

n De makelaar werkt met een voorgedrukt standaardcontract maar dat betekent niet dat deze tekst te nemen of te laten zou zijn. Niets belet u om te proberen bepaalde clausules die u niet begrijpt te laten schrappen of clausules die u niet bevallen te laten wijzigen!

Als eigenaar-verhuurder

De makelaar zal eerst aan de verhuurder vragen om een verhuuropdracht te ondertekenen. Hierin wordt vastgelegd hoe de makelaar zal handelen en hoe hij zal worden betaald. Geef als verhuurder duidelijk de voorwaarden op van het te verhuren goed, zoals wat er in de huurprijs begrepen is en de datum vanaf wanneer het goed verhuurd mag worden. Spreek ook duidelijk met de makelaar af wat de duur van de opdracht zal zijn en hoe ze door beide partijen beëindigd kan worden. Een termijn van drie tot zes maanden is gebruikelijk.

De ‘details’ om op te letten

Geen verkoop, geen kosten

De meeste makelaars rekenen alleen commissieloon aan als ze erin slagen de woning werkelijk te verkopen. Dat is een goede zaak voor de verkoper. De kosten van de reclame zijn dan voor de makelaar. Is er geen verkoop dan hoeft u dus niets te betalen, ook niet de reclamekosten die de makelaar gemaakt heeft. Kijk na of dit zo in het contract vermeld staat. Wilt u extra reclame (bijv. in de speciale katernen van de dag- en weekbladen) maak dan hierover een afzonderlijk akkoord.

Een redelijke termijn

Houd ook de duur van de overeenkomst in het oog . De makelaar maakt gratis reclame voor uw woning. Zijn inspanningen (affiches, borden, bewegwijzering) en zijn kosten (foto’s in zijn kantoor en op de website) moeten de kans krijgen om te renderen. Een termijn van zes maanden is gebruikelijk. Gun hem die tijd.

De kleine lettertjes

Doorgaans sluit u een verkoopopdracht af voor niet langer dan zes maanden. Normaal eindigt zo’n contract dan ook na 6 maanden. Maar wees voorzichtig! Er zijn makelaars die in de kleine lettertjes van het contract bepalen dat u het uitdrukkelijk moet opzeggen! In dat geval wordt het contract stilzwijgend verlengd als u niet uitdrukkelijk hebt opgezegd en bent u opnieuw voor 6 maanden gebonden!

Bent u niet tevreden over de diensten van de makelaar, dan kunt u hem voortijdig aan de deur zetten. Zulke verbreking moet wel nauwkeurig gebeuren. Dat kan alleen met een duidelijke opgave van de redenen waarom de makelaar in de fout ging of nalatig was. Deze fouten moeten ernstig genoeg zijn en u moet de nodige bewijzen verzamelen. Anders riskeert u dat de rechtbank toch een vergoeding aan de makelaar zal toekennen.

Een exclusiviteitsclausule?

Een exclusiviteitsclausule betekent dat enkel deze vastgoedmakelaar (tijdens de vermelde periode) het goed mag verkopen. U hebt er dus belang bij om zo’n beding uit uw contract te weren als u de handen vrij wilt houden om zelf te verkopen of een tweede makelaar in te schakelen. Bovendien staat u dan veel sterker als u zou merken dat de makelaar te weinig inspanningen levert om het huis te verhuren of te verkopen. U kunt hierover vrij met hem onderhandelen.

Anderzijds, als de vastgoedmakelaar een officiële en exclusieve verkoopopdracht krijgt, zal hij zeker rustig de tijd nemen om de ernst van de solvabiliteit van de kandidaat-kopers na te gaan. Hij zal niet om het even wie om het even wat laten ondertekenen om toch maar als eerste de zaak te kunnen vastleggen .

Zeven dagen bedenktijd

Als u zelf uw woning te koop stelt is de kans groot dat een vastgoedmakelaar reageert op uw advertentie of op de verkoopaffiche. U zwicht voor het argument dat u niets hoeft te betalen als er geen resultaat is en u tekent. Maar wat als u het achteraf toch niet zo’n goed idee vindt? Bent u dan gebonden? Neen, want u kunt terugvallen op de wettelijke bedenktijd van 7 dagen. Stuur dan een aangetekende brief naar het kantoor waarin u meldt dat u afziet van de samenwerking. Zo bent u zonder kosten verlost van het contract.

LET OP! Deze regel geldt enkel als de makelaar u zelf heeft gecontacteerd!

De voordelen

Voor de eigenaar-verkoper

De ideale makelaar voldoet aan een aantal voorwaarden.

n Hij geeft objectieve informatie over de toestand van de vastgoedmarkt. Zo kunt u samen met hem uw onroerend goed evalueren en een goede prijs bepalen. Hij benadrukt de goede kanten en de slechte kanten van een woning door u te vertellen waar een koper op let.

n Hij staat in voor alle dossier- en reclamekosten. Hij stelt uw vastgoed voor in de etalage van zijn kantoor en op zijn website. Ook plaatst hij een zoekertje in de lokale pers. Hij brengt affiches en panelen aan zodat iedereen weet dat het pand te koop staat. Hij organiseert huisbezoeken en houdt u regelmatig op de hoogte van de stand van zaken.

n Hij verzamelt alle onontbeerlijke administratieve en juridische documenten.

n Hij onderzoekt de financiële aspecten van de operatie met de klanten en doet een eerste controle van hun solvabiliteit.

Voor de eigenaar-verhuurder

De makelaar stelt een duidelijke omschrijving op van het te verhuren goed. Hij vraagt de eigenaar-verhuurder welke clausules hij wil opnemen in het huurcontract, hoe de waarborg moet worden vastgelegd, welke onderhoudscontracten er zijn (verwarming, alarmsystemen),...

Gaat het om een appartement, kantoor of handelszaak, dan zal de vastgoedmakelaar bij de eigenaar informatie vragen over de huurlasten. Hij zal een kopie van de verrekeningsstaten van de lasten vragen en zelf het gemiddelde controleren van de maandelijkse lasten om zo een toereikende maandelijkse provisie vast te leggen.

De nadelen

Steeds commissie betalen!

Dit alles gebeurt enkel wanneer u met de makelaar een exclusief verkoopcontract hebt afgesloten. Vindt u zelf toch nog een koper, dan betaalt u toch commissieloon.

TIP U kunt dit vermijden door uw woning aan mogelijke kandidaten uit uw omgeving aan te bieden vooraleer u naar een makelaar stapt. Of u laat een clausule in het makelaarscontract opnemen die stelt dat u geen commissie hoeft te betalen als u uw huis aan een familielid verkoopt.

Achteraf commissie betalen

Het contract met uw makelaar is afgelopen. Enkele maanden later verkoopt u uw huis. Mogelijk eist uw makelaar toch commissie omdat de koper tijdens de duur van het contract inlichtingen is komen inwinnen en hij dus via de makelaar bij u is terechtgekomen. Dit is uitzonderlijk, maar het gebeurt. In elk geval moet de makelaar bewijzen dat de koper via hem met u in contact is gekomen. Sommigen laten u op het einde van de overeenkomst een kandidatenlijst tekenen met de namen van personen die in zijn kantoor inlichtingen zijn komen vragen en aan wie hij uw huis heeft voorgesteld. Let op dat deze lijst realistisch is.

De kosten

Het tarief is vrij

Voor de commissielonen van vastgoedmakelaars zijn er geen verplichte barema’s. De meeste makelaars verwijzen naar de tarieven die aanbevolen worden door hun beroepsinstituut (BIV, zie kaderstuk Adressen en organisaties). Deze tarieven zijn echter geen verplichting. Ze hoeven dus niet nageleefd te worden. De vermelde percentages van commissielonen en schalen zijn een soort richtprijs waarover te onderhandelen valt. Houd wel voor ogen dat heel lage percentages soms ook heel lage resultaten zullen opleveren.

De meeste bonafide vastgoedmakelaars rekenen een tarief aan van 3 tot 5 % op de totale verkoopprijs van het goed. Hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het percentage in principe zou mogen zijn.

LET OP! Houd er rekening mee dat u bovenop het aangeduide tarief nog 21 % btw moet betalen en denk eraan in het contract te vermelden dat de commissie moet worden berekend op basis van de werkelijke verkoopprijs. Die kan namelijk lager zijn dan de vraagprijs!

Wie betaalt en wanneer?

U betaalt het overeengekomen commissieloon het best bij het verlijden van de notariële akte. Dan pas bent u immers zeker dat de verkoop doorgaat en dat de koper daadwerkelijk met geld over de brug zal komen.

TIP Sommige makelaars stellen dat het commissieloon (of een deel daarvan) al moet betaald worden bij de ondertekening van de onderhandse akte. Ga daar niet op in, want dat ogenblik is er niet de minste garantie dat de koopprijs ook zal betaald worden. Andere makelaars wensen dat een deel van de commissie reeds wordt afgehouden van het voorschot dat de koper betaalt. Ook op deze wens gaat u beter niet in.