De rechten en plichten van de naakte eigenaar

Als naakte eigenaar van een goed zijn uw mogelijkheden al bij al beperkt en toch is het verkrijgen van een naakte eigendom geen vergiftigd geschenk. U hebt wel degelijk een aantal rechten, ook tegenover de vruchtgebruiker. Wat u daarbij echter vooral nodig hebt, is... veel geduld.

Bij een overlijden is het een klassiek scenario dat de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik van een aantal goederen erft en de kinderen de naakte eigendom. Ook in het kader van schenkingen is het gebruikelijk om aan de begunstigde de naakte eigendom te schenken, terwijl de schenker het vruchtgebruik voor zichzelf houdt. En bij het aanschaffen van een nieuw onroerend goed (een tweede verblijf of een opbrengsteigendom) kiezen ouders almaar vaker voor een zogenaamde gesplitste aankoop: de kinderen kopen de naakte eigendom, de ouders het vruchtgebruik. De reden is eenvoudig: op die manier zullen de kinderen bij het overlijden van de ouders veel minder successierechten moeten betalen.

Maar stel dat u zelf naakte eigenaar wordt. Wat krijgt u dan in handen? Wat zijn uw rechten en uw plichten? En kunt u de vruchtgebruiker uitkopen als u dat nuttig vindt, om zo de volledige eigendom van het goed te verkrijgen?

Wat is een naakte eigendom?

Rekenkundig uitgedrukt is de naakte eigendom wat overblijft als u van de volle eigendom het vruchtgebruik aftrekt. Om te begrijpen wat de naakte eigendom precies inhoudt, is het daarom nodig eerst goed te begrijpen wat het begrip vruchtgebruik precies inhoudt.

Volgens het Burgerlijk Wetboek heeft de vruchtgebruiker het recht om de vruchten te plukken van een zaak waarvan iemand anders de eigenaar is. Dit betekent dat het eigendomsrecht als het ware verdeeld is tussen twee personen: de ene is eigenaar maar kan niet genieten van de opbrengst, de andere geniet van de opbrengst maar is geen eigenaar.

Het vruchtgebruik kan zowel betrekking hebben op onroerende goederen (een huis, een appartement, een stuk grond,...) als op roerende goederen. En deze laatste kunnen zowel lichamelijk van aard zijn (een wagen, meubels,...) als onlichamelijk (bijv. geld op een rekening).

De vruchten plukken kan heel letterlijk zijn: de vruchtgebruiker heeft immers recht op de vruchten van de bomen die hij geplant heeft op een grond waarvan hij het vruchtgebruik heeft. Maar het kan ook figuurlijk bedoeld zijn: het huis of de geldsom is van de naakte eigenaar, maar de opbrengst van deze goederen (huuropbrengst of intresten) is voor de vruchtgebruiker.

Het vruchtgebruik kan zelfs betrekking hebben op verbruikbare goederen (bijvoorbeeld een wijnkelder). In dat geval mag de vruchtgebruiker de goederen opgebruiken (lees: de wijn uitdrinken). Alleen dient hij op het einde van het vruchtgebruik aan de naakte eigenaar goederen van gelijke hoeveelheid en waarde terug te geven of een schadevergoeding betalen.

WEETJE Op het vlak van de registratierechten doet de naakte eigenaar geen voordeel: of hij de naakte eigendom geschonken krijgt of zelf koopt, hij zal registratierechten betalen op de waarde van de volle eigendom. Op het ogenblik dat de vruchtgebruiker overlijdt, wordt de naakte eigenaar volle eigenaar. Hij moet dan geen registratierechten meer betalen.

Wat mag u als naakte eigenaar doen?

Als naakte eigenaar hebt u niet het recht van genot en gebruik. Maar u bent wél de eigenaar en die titel geeft u toch bepaalde mogelijkheden en rechten.

U hebt het recht om te verkopen. Als naakte eigenaar hebt u het recht de naakte eigendom te verkopen, ook tijdens de duur van het vruchtgebruik. U hoeft dus niet te wachten tot het vruchtgebruik is uitgedoofd. Alleen zal de nieuwe eigenaar het vruchtgebruik moeten respecteren. Hij zal dus geduldig moeten wachten op het uitdoven van het vruchtgebruik om de volle eigendom van het goed in kwestie te krijgen. Dat de nieuwe eigenaar het vruchtgebruik moet respecteren, heeft uiteraard tot gevolg dat er meestal weinig gegadigden zijn om een naakte eigendom te kopen. De prijs die u kunt vragen is dan ook beperkt.

Ook een gedwongen verkoop is denkbaar. Bijvoorbeeld wanneer een naakte eigenaar schulden maakt en één van zijn schuldeisers (een bank, een leverancier,...) overgaat tot beslag en ge-dwongen tenuitvoerlegging.

Als de vruchtgebruiker het daarmee eens is, kunt u samen de volle eigendom verkopen. Maar ook dat zal zijn prijskaartje hebben. De vruchtgebruiker zal een deel van de verkoopprijs opeisen.

U hebt een controlerecht. De vruchtgebruiker beschikt over heel wat rechten. Hij heeft immers het recht van gebruik en genot van de goederen. Toch zijn er bepaalde grenzen die u als naakte eigenaar kunt laten respecteren.

De vruchtgebruiker mag de zaak gebruiken. Hij moet dit echter wel doen conform de bestemming die de eigenaar aan de zaak gaf. Zo mag de vruchtgebruiker aan een gewone woning niet de bestemming geven van een handelszaak en omgekeerd.

Hij heeft het recht van genot. Maar hij moet u het goed waarop hij het vruchtgebruik heeft wel in stand houden of – in geval van verbruikbare goederen – een gelijkwaardig goed teruggeven.

Hij heeft het recht van beheer. Als het om een onroerend goed gaat, wil dit concreet zeggen dat hij het mag verhuren. Gaat het om een roerend goed, dan betekent dit dat hij mag herbeleggen. In elk geval is hij verplicht de zaak als een goede huisvader te beheren en in goede staat te houden.

TIP Bent u naakte eigenaar van een roerend goed, stel dan bij het begin van het vruchtgebruik een inventaris op waarin u precies beschrijft wat de vruchtgebruiker mag doen en wat niet.Het is een kleine moeite, die ernstige problemen nadien kan voorkomen!

LET OP! De vruchtgebruiker mag geen verbintenissen aangaan die de duur van het vruchtgebruik overschrijden. Zo mag hij een hypotheek nemen op zijn vruchtgebruik, maar die mag maar lopen zolang het vruchtgebruik loopt. Een uitzondering hierop is de verhuur van een onroerend goed. Hij mag verhuren voor een termijn van maximaal negen jaar, die termijn kan zelfs na zijn overlijden doorlopen.

Hij mag (zonder uw akkoord) zijn vruchtgebruik verkopen of wegschenken. In dat geval wordt de overnemer de nieuwe vruchtgebruiker. Het vruchtgebruik zal echter ook in dit geval een einde nemen op het moment van het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker.

LET OP! Het gaat hier over de verkoop van het vruchtgebruik alleen, uiteraard is het de vruchtgebruiker niet toege-staan het hele goed verkopen!

U kunt de omzetting vragen. Stel dat u na een overlijden naakte eigenaar wordt van bepaalde goederen en dat de langstlevende echtgenoot van de overledene het vruchtgebruik erft. De langstlevende echtgenoot kan dan eisen dat zijn vruchtgebruik wordt omgezet in een kapitaal of in een lijfrente, die u hem moet betalen. Hij kan dit eisen voor alle goederen waarvan hij het vruchtgebruik heeft of voor welbepaalde goederen. Zo eindigt het vruchtgebruik en wordt u van naakte eigenaar volle eigenaar. Maar ook u kunt als naakte eigenaar de omzetting eisen. Ten minste, als aan volgende voorwaarden voldaan is:

u bent een kind van de overledene. Is dat niet zo, dan kan de omzetting enkel worden toegestaan als de rechtbank dat billijk acht wegens bijzondere omstandigheden.

u vraagt de omzetting voor een ander goed dan de gezinswoning of de huisraad. U kunt bijvoorbeeld uw (stief)vader of (stief)moeder nooit tegen zijn of haar zin uit de gezins-woning zetten.

Hoe gaat u concreet te werk om de omzetting te vragen? Eerst moet de waarde van de omzetting berekend worden en daarvoor stapt u het best naar een notaris. De vruchtgebruiker moet immers een som geld krijgen die hem levenslang het inkomen oplevert waarover hij zou beschikken als zijn vruchtgebruik niet was omgezet. Dit is een delicate kwestie, in die zin dat er veel parameters meespelen: de levensverwachting van de vruchtgebruiker bijvoorbeeld (hoe jonger hij is, hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik zal zijn), het toekomstige rendement van de goederen waarvan hij het vruchtgebruik heeft,...

In de praktijk werden diverse tabellen ontwikkeld waarop men zich baseert om de waarde van het vruchtgebruik te bepalen. De methode Ledoux zet het vruchtgebruik om in een percentage van de waarde van het goed in volle eigendom, gebaseerd op sterftetabellen 2002-2004 en rekening houdend met een actualiseringsindex en een rendement dat varieert tussen 2,25 % en 3,25 %. In de tabel Omzettingswaarde van het vruchtgebruik (onderaan deze pagina) vindt u een uittreksel uit deze tabellen, gebaseerd op een gemiddeld percentage van 2,75 %.

LET OP! Voor de berekening van de successierechten gebruikt de fiscus een andere methode om de waarde van het vruchtgebruik te bepalen, gebaseerd op (oudere) sterftetabellen. De actualisering van de coëfficiënten heeft in dit geval voor de fiscus niet zoveel belang omdat de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker elk successierechten betalen op hun deel. Of de naakte eigendom in een bepaald geval 60 of 55 % bedraagt (en het vruchtgebruik bijgevolg 40 of 45 %) heeft niet veel invloed op het totale bedrag van de te betalen successierechten. De situatie is dus heel anders dan wanneer een vruchtgebruiker vergoed moet worden in ruil voor de omzetting van zijn vruchtgebruik.

De fiscus gebruikt de tabel onderaan deze kolom om te berekenen hoeveel successierechten de naakte eigenaar moet betalen, en hoeveel de vruchtgebruiker. Als een huis bijvoorbeeld euro 150.000 waard is en de vruchtgebruiker is 72 jaar wanneer hij overlijdt, is de waarde van de naakte eigendom 76% van de waarde van de volle eigendom (zie tabel), en het vruchtgebruik 24%. De successierechten die de vruchtgebruiker moet betalen, zullen worden berekend op basis van euro 36.000, deze van de naakte eigenaar op euro 114.000.

Welke kosten zijn voor uw rekening?

Vooral bij onroerende goederen kunnen er tijdens de duurtijd van het vruchtgebruik herstellingen nodig zijn. Wie draait op voor de kosten?

De naakte eigenaar betaalt de grote vernieuwings- en verbouwingswerken met het oog op de stevigheid en instandhouding van het gebouw. Dat zijn herstellingen die betrekking hebben op zware muren of gewelven, het vernieuwen van gehele daken, van de centrale verwarming, enz... Let wel, als deze herstellingen noodzakelijk geworden zijn omdat de vruchtgebruiker zijn verplichtingen niet is nagekomen, dan hoeft de naakte eigenaar deze kosten niet te dragen.

LET OP! Er zijn gerechtelijke uitspraken die stellen dat het herstellen of vervangen van een verwarmingsketel of een waterontharder, het herstellen van terrassen of brandtrappen of het vervangen van vensters in garages geen grote herstellingen zijn. De vergelijking van de verplichtingen van de huurder met deze van de verhuurder gaat dus niet altijd en volledig op.

Merken we trouwens nog op dat wat door ouderdom instort of vernield is, noch door de vruchtgebruiker, noch door de naakte eigenaar moet hersteld worden. En vergeet ook niet dat naakte eigenaar en vruchtgebruiker andere afspraken kunnen maken (die ze het best in een overeenkomst gieten om latere discussies te vermijden).

De vruchtgebruiker moet het onroerend goed gebruiken als een goede huisvader. Doet hij dat niet en ontstaat daardoor schade, dan zijn de noodzakelijke herstellingen ter zijner laste. Dat zal bijvoorbeeld het geval zijn als hij nalaat de woonst te verwarmen bij vriesweer en er daardoor buizen springen.

Bovendien moet de vruchtgebruiker op zijn kosten de kleine herstellingen uitvoeren. En die term wordt zeer ruim ingevuld. Tot de kleine herstellingen hoort bijvoorbeeld het leggen van een nieuwe vloer, het herstellen van de oprit, het herstellen van deuren, trappen en de waterleiding, het schilderen van de woning, herstellen van parket, het onderhoud van de schoorsteen,... De vruchtgebruiker moet verder ook de brandverzekeringspremies en de onroerende voorheffing betalen.

TIP Bent u naakte eigenaar, controleer dan of de vruchtgebruiker uw onroerend goed wel verzekerde en vraag gerust aan de verzekeringsmakelaar of het wel voldoende verzekerd is. In principe is het weliswaar de vruchtgebruiker die het onroerend goed moet verzekeren, maar doet hij dit niet dan riskeert u zelf uiteindelijk de klos te worden. Bij twijfel neemt u het best zelf een verzekering ten belope van de volle eigendom.

Wanneer wordt u volle eigenaar?

U hebt het al begrepen. De voordelen van de naakte eigendom laten zich vooral op termijn voelen, wanneer het vruchtgebruik verdwijnt. Dan wordt u volle eigenaar, met alle rechten (en plichten) vandien. Maar wanneer eindigt het vruchtgebruik precies?

In de meeste gevallen eindigt het vruchtgebruik door het overlijden van de vruchtgebruiker. De vruchtgebruiker kan zijn vruchtgebruik niet doorgeven via testament.

Het vruchtgebruik kan ook eindigen doordat de vruchtgebruiker eraan verzaakt (bij notariële akte) of omdat u het eens raakt om het te laten eindigen.

Verder kan het ook eindigen door afloop van de termijn waarvoor het werd afgesproken. Het kan namelijk perfect gebeuren dat aan het vruchtgebruik een bepaalde duurtijd is gekoppeld. Bijvoorbeeld in een schenkings-akte waarbij de schenker de naakte eigendom schenkt en zichzelf het vruchtgebruik voor een aantal jaren voorbehoudt.

Als naakte eigenaar kunt u een einde maken aan het vruchtgebruik als misbruik werd vastgesteld of als de vruchtgebruiker het goed zo slecht onderhoudt dat het in waarde vermindert.

Jan Roodhooft, advocaat en Jocelyne Minet