De kust is ‘in’

De ruim 60 kilometer kust die ons landje rijk is, vormt een buitenbeentje als het op vastgoed aankomt. Binnen deze strook zijn er dan nog eens opmerkelijke verschillen – met Knokke als absolute uitschieter.

De Vlaamse kust is een geval apart. De vastgoedprijzen zijn er niet te vergelijken met die elders in ons land maar evenmin met deze van de Franse of de Nederlandse kust. De reden? Aan de Belgische kust valt altijd wel iets te beleven en dat spreekt veel mensen aan. De meesten willen immers niet in hun eentje over de dijk flaneren of op een terrasje zitten...

Hoe evolueren de prijzen? Is een betaalbaar huis of appartement nog te vinden? We zoomen in op een strookje van 60 kilometer hoogbouw.

De kust is ‘in’

Er doet zich aan de kust een duidelijke verschuiving van de huurmarkt naar de koopmarkt voor, met soms waanzinnige gevolgen. Zo vertelde ons een makelaar dat hij ’s morgens een appartement op plan verkocht, dat in de namiddag van dezelfde dag door de kopers met een fikse meerwaarde werd doorverkocht. Toch zijn er niet minder huurders dan vroeger. Alleen blijven ze minder lang. Belangrijker is dat er elk jaar aan de kust 1000 tot 1500 nieuwe registraties als ’tweede verblijf’ bijkomen. Midden 2005 waren het er al 80.000 in totaal.

De appartementsbouw zit (nog steeds) in de lift. Op dit vlak is er niet alleen interesse van mensen die hun woning verlaten, maar ook bij de beleggers. Een aantrekkelijke ligging is daarbij van primordiaal belangrijk. Appartementen in zijstraatjes liggen beduidend moeilijker in de markt.

Maar ook de villa’s blijven het goed doen. Die worden vanzelfsprekend niet aan de kust zelf neergepoot (daar is geen plaats meer) maar een eindje daarvandaan. Het publiek bestaat vooral uit mensen uit het binnenland die het einde van hun loopbaan zien naderen of bereikt hebben. Het hinterland in zijn geheel is trouwens aan een niet te stuiten opmars begonnen: in het Brugse zijn de grondprijzen in 5 jaar met 81 % gestegen en de laatste tijd worden er meer appartementen dan woonhuizen verkocht. Ook in Diksmuide wint de appartementenmarkt terrein.

Knokke, en de rest

Van alle kuststeden blijft Knokke-Heist/Het Zoute het meest tot de verbeelding spreken. Het verstevigt zijn leiderspositie, zowel op het vlak van het aantal transacties, als op het vlak van de prijzen. De referentieprijs steeg in één jaar met ongeveer 30 % en op 5 jaar tijd is de waarde van de appartementen met niet minder dan 50 % gestegen. Opvallend voor Knokke-Heist is dat er ook de prijzen van de villa’s behoorlijk gestegen zijn, dit in tegenstelling tot de meeste andere badsteden.

Nieuwe toppers. In het kielzog van Knokke zien ook andere badsteden hun referentieprijzen de pan uitswingen. Dan denken we vooral aan Nieuwpoort, Koksijde-Oostduinkerke en De Panne. Vooral Nieuwpoort scoort spectaculair. Een belangrijke factor daar is dat de oevers van de IJzer, die lange tijd ondergewaardeerd bleven, nu dankzij de nieuwe jachthaven zijn uitgegroeid tot een gewaardeerd vakantieoord.

De middenmoot. Oostende vertoont een mooi gemiddelde, zowel qua referentieprijs als qua prijsstijging. Ook De Haan-Bredene bevindt zich in deze categorie. Maar het moet gezegd dat hier de stijging grotendeels te danken is aan Bredene: jarenlang een nakomertje maar recent aan een fikse prijsstijging begonnen. Vooral de evolutie van campingtoerisme naar tweedeverblijfstoerisme is er een opvallende trend.

Geen nakomertjes meer. Hoewel nog steeds wat lager in referentieprijs (minder dan A 143.000 voor een appartement) is naast Bredene ook Middelkerke-Westende de achterstand tegen versneld tempo aan het inhalen. Ook daar noteren we een niet te onderschatten prijsstijging, meer bepaald voor appartementen.

Het hinterland komt op!

n Brugge. In 2004 daalde het aantal verkopen van huizen in het arrondissement Brugge met 10 %, daar waar het aantal transacties op de appartementenmarkt met 10 % toenam. Toch bleven zowel de prijzen van de appartementen als die van de huizen stijgen. Ook de bouwgronden werden duurder, terwijl de verkochte percelen almaar kleiner werden (maar dat is logisch).

n Diksmuide. Ook in Diksmuide stegen de prijzen van de woonhuizen fors (met 17 %), zodat de referentieprijs (A 145.000) er eind 2004 zelfs net boven die van Kortrijk uitkwam. Er werden in 2004 ook veel meer appartementen verkocht, wat erop wijst dat langzaam van de kustlijn wordt afgeweken.

n Veurne. In Veurne steeg vooral de prijs van de woonhuizen. Meer bepaald de rand van de stad blijkt heel aantrekkelijk te zijn. Er is momenteel nog voldoende bouwgrond beschikbaar, maar de eigenaars aarzelen om ze te koop te stellen omdat ze zich laten leiden door de grondprijzen aan de kust.

n Hinterland Oostende, Damme, Beernem. Ook hier valt een behoorlijke prijsstijging te noteren, zowel van de woonhuizen als van de appartementen.

Blijven de prijzen stijgen?

Blijven de vastgoedprijzen aan de kust en in het hinterland stijgen? Pas in de lente van 2006 worden de tendenzen van 2005 bekendgemaakt maar op korte termijn lijkt er weinig verandering in zicht. De wet van vraag en aanbod speelt volop, vooral aan de kust zelf waar het aanbod uiteraard wordt afgebakend door stedenbouwkundige voorschriften en geografische beperkingen. De meerwaarde bij een verkoop is vaak indrukwekkend, wat het voor veel investeerders interessanter maakt dan een belegging op de beurs.