DE JURISERVICE

Mijn zoon is verwikkeld in een echtscheiding. Zijn ex-vrouw wil de gezinswoning uitkopen. Volgens haar moet mijn zoon mee de notariskosten en delingsrechten voor die uitkoop betalen. Klopt dat? Als jouw zoon en zijn ex-partner in onderlinge toestemming uit de echt willen scheiden, moeten ze het ook onderling eens worden over wie welke kosten betaalt. Vaak worden de kosten voor de scheidingsakte gedeeld en betaalt degene die het huis overkoopt de kosten die daaraan vasthangen. Maar ook andere afspraken zijn geldig. Raken je zoon en zijn ex het niet eens, dan kunnen ze niet tot een echtscheiding met onderlinge toestemming komen. Scheiden ze via de rechtbank en volgt er een gerechtelijke vereffening-verdeling (bij de notaris), dan kan het zijn dat de ex van je zoon een zogenaamde preferentiële toewijzing van de woning vraagt. Dit houdt in dat de woning haar tegen een schattingsprijs wordt toebedeeld. Kent de notaris of de rechtbank dit toe en mag ze de woning effectief uitkopen, dan komen de kosten daarvoor ten laste van beide ex-partners te liggen, elk voor de helft. Jouw zoon kan die verdeling enkel vermijden door een andere overeenkomst met zijn ex te sluiten. Wij willen een appartement schenken aan onze dochter. Maar als zij zou overlijden, erven haar kinderen de blote eigendom en gaat het vruchtgebruik (o.a. de huur) naar onze schoonzoon. Hoe kunnen wij ervoor zorgen dat het appartement (na een bepaalde termijn) naar de kleinkinderen gaat? Als jullie het appartement schenken aan jullie dochter wordt dat voor haar een eigen goed. Als ze overlijdt gaat de blote eigendom dan inderdaad naar haar kinderen en krijgt jullie schoonzoon het vruchtgebruik. Zolang hij leeft, kan hij het appartement verhuren of erin gaan wonen. Maar jouw dochter kan via een testament ook een andere regeling treffen. Zo kan ze in haar testament opnemen dat het appartement naar haar kinderen gaat in volle eigendom. Of ze kan in haar testament laten optekenen dat het vruchtgebruik tijdelijk naar haar man gaat tot het jongste kind 25 jaar is, waarna het appartement alsnog in volle eigendom naar haar kinderen gaat. Je schoonzoon kan de huur dan gebruiken voor de opvoeding en de studies van de kinderen tot ze 25 jaar worden. Uiteraard kan jullie dochter op elk moment haar (notarieel of zelfgeschreven) testament veranderen. Er is dus een zeker vertrouwen vereist. Zijn jullie bang dat jullie schoonzoon haar onder druk zal zetten, dan kunnen jullie ook het vruchtgebruik aan jullie dochter schenken en de blote eigendom al rechtstreeks aan haar kinderen (uw kleinkinderen) doorgeven. Je dochter kan dan de huur opstrijken. En als zij overlijdt, worden haar kinderen volle eigenaar van het appartement, zonder dat ze daarop een euro erfbelasting betalen. Mijn moeder is nog gezond van geest. Omdat ze niet zo mobiel meer is, heb ik al een volmacht om geld af te halen en haar rekeningen te betalen. Onze notaris raadt aan om een zorgvolmacht op te stellen of een bewind te laten starten. Wat onroerend goed betreft heeft ze enkel nog vruchtgebruik op het huis waarin ze woont. Is dat niet allemaal te vroeg? Er zijn inderdaad twee manieren om het beheer van de goederen van je moeder over te nemen als zij zelf geen beslissingen meer kan nemen. Je moeder kan een zorgvolmacht tekenen zolang ze wilsbekwaam is. Die kan zowel slaan op het beheer van haar goederen als op beslissingen over haar persoon, bijvoorbeeld de beslissing om naar een woon-zorgcentrum te verhuizen. Zij kan dan zelf kiezen wie zij als volmachthebber aanduidt. Bij een bewind kan ze dat niet. Daar is het de vrederechter die een bewindvoerder aanduidt. Dat kan een kind of familielid zijn, maar ook bijvoorbeeld een advocaat. Vermits je nu al volmacht hebt op de rekeningen van je moeder en zij haar huis niet kan verkopen zonder goedkeuring van de naakte eigenaars, zou je kunnen zeggen dat de zorgvolmacht op dat punt vandaag nog niet nodig is. Maar een gewone volmacht stopt wanneer de volmachtgever wilsonbekwaam wordt. Een zorgvolmacht kan doorlopen. Bovendien kan je moeder kiezen wanneer de zorgvolmacht ingaat: onmiddellijk of later. In een later stadium is een bewind mogelijk. Zorgvolmacht en bewind kunnen zelfs naast elkaar bestaan. We verhuren ons huis, dat in Vlaanderen ligt, nu twee jaar. We zijn niet tevreden over onze huurder. Niet alleen betaalt hij telkens te laat, hij onderhoudt het huis en de tuin ook slecht. We willen hem tegen het einde van de eerste drie jaar opzeggen. Maar blijkbaar volstaat een opzeggingstermijn geven niet en moeten we hem ook nog eens negen maanden huur betalen. Klopt dat? Zeg je een negenjarige huurovereenkomst aan het einde van de eerste periode van drie jaar op, dan moet je als verhuurder naast de opzeggingstermijn van zes maanden, nog negen maanden huur betalen als schadevergoeding. Zeg je aan het einde van het zesde jaar op, dan moet je zes maanden huur betalen. Vanaf de derde periode van drie jaar moet je geen schadevergoeding meer betalen. Dit alles in de veronderstelling dat je opzegt zonder motief. Zeg je de huur op omdat je grote verbouwingswerken wil doen of omdat jijzelf of een familielid in het huis komt wonen, dan hoef je die schadevergoeding niet te betalen. Jullie huurovereenkomst dateert van 2018 en valt nog onder de vorige regeling. Op 1 januari 2019 is een nieuw Vlaams huurdecreet in werking getreden waarin een aantal regels werden gewijzigd, maar niet op het vlak van de opzegging door de verhuurder. Brussel en Wallonië hadden al eerder een eigen reglementering.