De federale en /of de regionale regering(en) steun(en) de bouw al lang en op allerlei manieren: via premies, fiscaal aftrekbare investeringen, vermindering van de onroerende voorheffing, fiscale vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats, lagere tarieven voor nieuwbouw of renovatie... Wij overlopen de mogelijkheden.
...

De federale en /of de regionale regering(en) steun(en) de bouw al lang en op allerlei manieren: via premies, fiscaal aftrekbare investeringen, vermindering van de onroerende voorheffing, fiscale vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats, lagere tarieven voor nieuwbouw of renovatie... Wij overlopen de mogelijkheden. Welk btw-tarief betaalt u wanneer u een nieuwe woning bouwt? Het normale tariefBij een nieuwbouw betaalt u normaal 21% btw op de waarde van de materialen en de uren arbeid, die geschat worden door de diensten van de btw-administratie. Formaliteiten U moet een bijzondere aangifte indienen, nl. de aangifte 106.3, bij het controlebureau van de btw van de plaats waar de nieuwbouw zich bevindt. U kunt het aangifteformulier downloaden van de website http://fiscus.fgov.be. Klik op Formulieren, MyMinfin zonder authentificatie en opnieuw op Formulieren. Duid dan als thema BTW aan en open het document 106.3 : aangifte. De verklaring bevat vier kaders met informatie over de eigenaar, het nieuwe bouwwerk, de facturen die betrekking hebben op de geleverde werken en de personen die eraan gewerkt hebben. U voegt een plan van het gebouw toe, een exemplaar van het bestek bij de oprichting van het gebouw, de attesten in verband met persoonlijk werk (zie verder: U voert zelf werken uit), evenals de facturen die betrekking hebben op deze aangifte. U tekent en dagtekent het formulier en u dient het in, ten laatste 3 maanden na de datum waarop u het kadastrale inkomen van uw nieuwe woning betekend werd. LET OP! De btw-controleur gaat na of u wel voldoende btw hebt betaald en zal u eventueel bijkomende uitleg vragen. Slaagt u er niet in hem te overtuigen, dan zult u het vereiste bedrag alsnog moeten ophoesten, plus een boete van 10 tot 15 % daarvan. Het verlaagde tariefHet goede nieuws voor 2010 is dat de steunmaatregel voor de bouw die voorzien was voor 2009, voortgezet wordt. Het verlaagde tarief voor nieuwbouw (6%) is verlengd tot eind 2010. Ook al wordt het verlaagde tarief maar toegepast op een schijf van facturen, beperkt tot euro 50.000, betekent het een besparing van euro 7500. Met een schijf wordt hier overigens niet de eerste schijf van euro 50.000 bedoeld, maar om het even welke schijf. Er is wel een voorwaarde aan verbonden: de bouwvergunningsaanvraag moet ingediend zijn voor 31 maart 2010. De 6%-regel werd voor heel België uitgebreid tot de afbraak en reconstructie van een woning. Formaliteiten Als bouwheer moet u een aangifte 121.1 indienen bij de bevoegde btw-diensten voordat de factuur wordt opgemaakt of het voorschot wordt betaald. De werken moeten ook aan bepaalde voorwaarden beantwoorden: het moet gaan om een nieuwbouw (inbegrepen: de afbraakwerken) die de eigenaar exclusief of hoofdzakelijk als privéwoning gaat bewonen en ze moeten gerealiseerd en gefactureerd worden door een geregistreerde aannemer (zie kader). WEETJE U kunt ook van het verlaagde tarief genieten wanneer u een individuele woning of appartement koopt van een bouwpromotor, op voorwaarde dat het gebouw niet bewoond werd voor 1 januari 2009. Renovatie- en verbouwingswerkzaamheden zijn in principe onderworpen aan het gewone btw-tarief (21 %) maar sinds enkele jaren genieten ze onder bepaalde voorwaarden van een gunsttarief (6 %). Deze maatregel blijft tot einde 2010 in voege. Voor wie? Eigenaars, huurders en vruchtgebruikers kunnen van het verminderde tarief genieten. Voor welke gebouwen?De woning moet: ten minste 5 jaar tevoren voor de eerste keer bewoond zijn. Is ze nog geen 5 jaar bewoond op het moment dat u de renovatiewerken laat uitvoeren, dan geldt het btw-tarief van 21 %. hoofdzakelijk voor privégebruik dienen. De term hoofdzakelijk is hier belangrijk. Gebruikt u de woning hoofdzakelijk voor privégebruik, maar ook een deel voor beroepsdoeleinden en u laat renovatiewerken uitvoeren in de hele woning (inclusief het deel voor beroepsgebruik), dan zijn de volledige werken onderworpen aan het tarief van 6 %. Is het privégedeelte maar bijkomstig, dan zullen de renovatiewerken in het beroepsgedeelte onderworpen zijn aan het tarief van 21 % en de werken in het privégedeelte aan 6 %. Vernieuwt u enkel het beroepsgedeelte, dan geldt het tarief van 21%. Voor welke werken? De werken moeten tot doel hebben de woning geheel of gedeeltelijk te transformeren, renoveren, verbeteren, herstellen of onderhouden. Het verminderde tarief geldt dus voor het werk van allerlei vakmannen in de bouwsector: metselaars, stukadoors, schrijnwerkers, loodgieters,... met inbegrip van het plaatsen van vaste uitrustingen zoals een centrale verwarming, airconditioning, sanitaire installaties, elektriciteit (geen verlichtingsapparatuur en lampen), branddetectie en bescherming tegen diefstal, binnentelefoon, dampkappen, ventilators, muur- en vloerbedekking. LET OP! Bepaalde werken komen niet in aanmerking: bij een nieuwe constructie: als u in het kader van een renovatie een nieuw stuk aanbouwt, dan geniet u voor deze werken het verminderde tarief van 6 % tot een schijf van euro50.000, niet voor de rest gewone onderhoudswerken afbraakwerken, behalve wanneer ze nodig zijn om nadien werken uit te voeren die wel genieten van het verminderde tarief de aanleg van de tuin, de plaatsing of herstelling van afsluitingen het bouwen van een zwembad, sauna, tennisterrein, vijver,... werken die betrekking hebben op een garage, behalve als de garage geïntegreerd is in de woning of als de werken aan de garage een verbetering van de woning betekenen de levering, al of niet met plaatsing, van huishoudtoestellen (ovens, ijskasten, kookplaten, (af)wasmachines... al of niet ingebouwd). Formaliteiten Om van het verminderde btw-tarief te genieten, moeten de werken uitgevoerd worden door een geregistreerde aannemer. Alle elementen die de toepassing van het verminderde tarief rechtvaardigen moeten op de factuur staan. Daartoe bezorgt de bouwheer een attest aan de aannemer dat alle nodige inlichtingen bevat om de factuur te kunnen opstellen. Meer bepaald: inlichtingen over de uiteindelijke bestemming van het gebouw en wanneer dat voor het eerst in gebruik zal genomen worden. Wie bouwt of renoveert overweegt allicht om zelf een deel van de werken uit te voeren, al dan niet met vrienden en familie. De bedoeling is duidelijk: de kosten drukken. Maar voor u zich ontpopt tot stukadoor of elektricien, doet u er goed aan enkele rekensommen te maken, waarbij u het best de volgende elementen in het oog houdt. Verlies van voordelen Wanneer het verminderde tarief van toepassing is, geldt dat zowel voor de materialen die de geregistreerde aannemer gebruikt als voor de uren arbeid. Voor de werken die u zelf uitvoert, betaalt u wél het volle tarief (21%) btw op de materialen. Bovendien krijgt u geen premies of fiscale voordelen. Formaliteiten Wanneer u een (renovatie)werk van behoorlijke omvang uitvoert, hebt u een bouwvergunning nodig. U vraagt ze aan bij uw gemeente. Wanneer deze u uw bouwvergunning bezorgt, brengt zij ook de btw-administratie op de hoogte, die u op haar beurt een aangifteformulier 1063 zal bezorgen. De btw-administratie gaat er immers vanuit dat u de werken laat uitvoeren door beroepsmensen. Voert u zelf werken uit (met vrienden of familie), dan vult u het kader IV van dit aangifteformulier 1063 in (Werk in onroerende staat uitgevoerd door de eigenaar, kosteloos verricht door derden, of uitgevoerd door werknemers). Hier horen dus alle personen thuis - uzelf inbegrepen - die deelgenomen hebben aan het bouwproject zonder dat zij zelf onderworpen zijn aan btw. In dit kader vermeldt u: naam, adres, beroep en eventuele graad van verwantschap van de personen die gratis geholpen hebben de aard, het belang en de duur van hun werk de materialen die u gekocht hebt (en die al vermeld werden in kader III). Bij de aangifte voegt u het plan van de werkzaamheden, de bestekken en bewijsstukken om aan te tonen dat u zelf werken hebt uitgevoerd. Het is inderdaad aan u om te bewijzen dat u zelf of met de gratis hulp van vrienden of familie bepaalde werken hebt uitgevoerd. U doet er goed aan zoveel mogelijk concrete inlichtingen mee te geven: aankoopfacturen van materialen, een verklaring op eer van uw helpers (dat zij u gratis geholpen hebben), schriftelijke getuigenissen van personen die u aan het werk gezien hebben,... Immers, als u er niet in slaagt de btw-administratie te overtuigen van het persoonlijke werk in uw onroerend goed, dan riskeert u 21% btw te moeten betalen op de materialen, op uw eigen werkuren én bovendien een forse boete. Niet akkoord?Bent u het niet eens met de berekening van de btw-administratie, dan neemt u contact met de ambtenaar die uw dossier behandeld heeft. Als blijkt dat hij geen rekening gehouden heeft met bepaalde inlichtingen, dan zal hij uw dossier opnieuw onderzoeken. Komt u niet tot een minnelijk akkoord, dan kan de directeur van het btw-controlebureau of uzelf een evaluatie door een expert vragen. WEETJE U moet alle facturen, plannen en bestekken gedurende 5 jaar bewaren, te rekenen vanaf de datum van de betekening van uw kadastrale inkomen. Bij een eventuele controle moet u deze documenten kunnen voorleggen. Jocelyne Minet