Een belangrijk juridisch principe uit ons burgerlijk recht heet natrekking. Het is een principe uit het zakenrecht dat stelt dat wie eigenaar is van een perceel grond automatisch ook eigenaar is van de opstallen, dus van alles wat op die grond gebouwd wordt. Dat dit in een huwelijks- of samenwoningsrelatie tot problemen kan leiden, is evident. Wat als de relatie spaakloopt? Of als een van de partners overlijdt?
...

Een belangrijk juridisch principe uit ons burgerlijk recht heet natrekking. Het is een principe uit het zakenrecht dat stelt dat wie eigenaar is van een perceel grond automatisch ook eigenaar is van de opstallen, dus van alles wat op die grond gebouwd wordt. Dat dit in een huwelijks- of samenwoningsrelatie tot problemen kan leiden, is evident. Wat als de relatie spaakloopt? Of als een van de partners overlijdt? Wie gehuwd is onder een stelsel van gemeenschap van goederen en tijdens het huwelijk een perceel bouwgrond koopt, zal geen last hebben van natrekking. De grond zal tot de huwelijksgemeenschap behoren en dus eigendom zijn van beide partners, elk voor de helft. Maar er zijn uitzonderingen! n Wanneer één van de partners de grond kocht met eigen geld en uitdrukkelijk in de notariële koopakte liet vermelden dat dit gebeurde ten titel van wederbelegging van eigen fondsen. Dan zal de gekochte grond ook eigen zijn. n Wie voor zijn huwelijk al een perceel grond bezat en vervolgens trouwde onder een stelsel van gemeenschap van goederen, blijft alleeneigenaar van de grond. n Idem voor hij/zij die tijdens zijn huwelijk een perceel grond geschonken krijgt of erft. n Hetzelfde geldt - en dat wordt wel eens uit het oog verloren - in het volgende geval. Stel: Ann erft samen met haar broer Dirk een perceel bouwgrond, waardoor ze samen onverdeelde eigenaar zijn, elk voor de helft. Ann is gehuwd met Bob (onder gemeenschap van goederen) en zij wensen samen op die grond te bouwen. Ann beslist haar broer Dirk uit te kopen met haar tijdens haar huwelijk verdiende spaargeld. Je zou dan verwachten dat die grond hierdoor tot de huwelijksgemeenschap van Ann en Bob gaat behoren omdat het om grond gaat die gekocht wordt tijdens het huwelijk. Niets is echter minder waar. Ook in dit geval zal de grond een eigen goed zijn van Ann alleen (omdat zij voordien al eigenaar was van het andere deel van de bouwgrond). Ann is alleeneigenaar van een bouwgrond. Ze is gehuwd met Bob. Samen bouwen ze op deze grond met spaargeld dat ze opgebouwd hebben tijdens hun huwelijk plus een krediet bij de bank. Door natrekking zal het huis haar alleeneigendom zijn. Als langstlevende echtgenoot zal Bob wel het vruchtgebruik op de grond en het huis erven. De naakte eigendom van grond en huis zal geërfd worden door hun kind(eren) of door de familieleden van Ann. Bob kan alleen meer erven, als Ann via testament of huwelijkscontract schikkingen heeft getroffen. Ann blijft eigenaar van grond én huis maar bij gemeenschap van goederen bestaan er vergoedingsrekeningen. Een echtgenoot is vergoeding verschuldigd telkens hij of zij persoonlijk voordeel heeft getrokken uit het gemeenschappelijk vermogen. Bij echtscheiding zal Ann de huwelijksgemeenschap moeten vergoeden voor wat deze in de bouw en financiering van het huis gestopt heeft. Bob en Ann hadden de bouwgrond beter gemeenschappelijk gemaakt, vooraleer met de bouw van het huis aan te vangen. Want eens de grond gemeenschappelijk is, is ook het huis dat erop gebouwd wordt, gemeenschappelijk. Maar hoe? n Bob had de helft van Anns bouwgrond kunnen afkopen en hierdoor mede-eigenaar worden. Het probleem is echter dat de koop-verkoop tussen echtgenoten in principe verboden is, tenzij in uitzonderlijke gevallen en mits machtiging van de rechtbank (art. 1595 burg. wetboek). n Ann zou de helft van de grond kunnen schenken aan Bob maar de grond blijft dan in de twee eigen vermogens zitten (en niet in de huwelijksgemeenschap), elk voor de helft. Bovendien is een schenking tussen echtgenoten ten allen tijde herroepbaar (tenzij ze in het huwelijkscontract gebeurt) en moeten er schenkingsrechten betaald worden. n De beste (en goedkoopste) oplossing bestaat erin dat de grond van Ann in de huwelijksgemeenschap gebracht wordt voor de bouw van het huis aanvangt. Dit kan gebeuren vóór het huwelijk (in het huwelijkscontract) of later d.m.v. een wijziging van het huwelijkscontract. De fiscale heffing blijft dan beperkt tot het algemeen vast registratierecht (25 euro). De inbreng door Ann komt in principe neer op een gratis afstand van de helft van de grond aan Bob en deze afstand is in de regel definitief. Eventueel kan de inbreng van de grond in de gemeenschap gekoppeld worden aan modaliteiten, bijvoorbeeld dat men hem bij een ontbinding van het huwelijk kan terugnemen in waarde. Enkel in het geval beide partners de grond voorafgaand of tijdens het huwelijk samen gekocht hebben, zal de grond hen beiden in onverdeeldheid toebehoren (in principe voor de helft, tenzij anders bepaald in de koopakte). Wordt in dit laatste geval op die gezamenlijke grond een huis gebouwd, dan zal het huis ook voor de onverdeelde helft aan beide partners toebehoren. In het geval de grond eigen is aan één van hen en hierop samen wordt gebouwd, dan zijn de gevolgen vergelijkbaar met de onder gemeenschap van goederen gehuwde partners. Toch is er één belangrijk verschilpunt: bij een scheiding van goederen bestaat het systeem van de vergoedingsrekeningen niet. Willen ze dit systeem voorzien, dan moeten ze de gepaste clausules in het huwelijkscontract laten opnemen. Is de grond de alleeneigendom van een van de partners, dan kunnen de echtgenoten overwegen een kleine wijziging door te voeren in het huwelijksregime door met name aan de scheiding van goederen een beperkte gemeenschap toe te voegen die uitsluitend de grond (en het daarop later te bouwen huis) zal bevatten. De scheiding van goederen blijft dan het dominante stelsel (waardoor bijvoorbeeld de beroepsinkomsten eigen zullen blijven en buiten de gemeenschap worden gehouden) maar het huis wordt gemeenschappelijk. Ook dergelijke inbreng kan fiscaal gebeuren tegen betaling van 25 euro en kan perfect op maat gemaakt worden van wat de partijen precies willen als het huwelijk zou ontbonden worden. Bent u niet gehuwd maar woont u - feitelijk of wettelijk - samen en zijn er bouwplannen, dan is een bezoek aan de notaris aangewezen. Behoort de grond aan de beide samenwoners toe, ieder voor de helft, dan zal ook het huis hen beiden voor vijftig procent in eigendom toebehoren. Maar hebben ze niets geregeld, dan wordt het een stuk ingewikkelder. Is de grond de alleeneigendom van een van hen, dan zal ook het huis van hem/haar alleen zijn. Als het huis tot gezinswoning strekt, zal de alleeneigenaar het huis echter niet kunnen verkopen of in hypotheek geven! LET OP! Dit geldt enkel voor wettelijke samenwoners (die dus een verklaring van wettelijke samenwoning hebben afgelegd bij de ambtenaar van de burgerlijke stand) en niet voor louter feitelijk samenwonenden. Bovendien geldt het enkel zolang die wettelijke samenwoning duurt. Anders dan een huwelijk kan een wettelijke samenwoning op elk moment eenzijdig verbroken worden door elk van de partners. Ook samenwoners doen er goed aan, duidelijke (financiële en juridische) afspraken te maken als de grond slechts één van hen toebehoort. De beste oplossing bestaat er ook hier in, deze grond gemeenschappelijk te maken. n Anders dan tussen echtgenoten kan er tussen samenwoners wel gekocht en verkocht worden. Er zal dan uiteraard wel een kooprecht betaald moeten worden op de helft van de waarde van de grond (dat bedraagt 10 % in Vlaanderen en 12,5 % in Brussel en Wallonië). n Ook een schenking van de helft van de grond aan de partner is perfect mogelijk. Schenkingen tussen samenwoners zijn, anders dan tussen echtgenoten, onherroepelijk. Let op, in dit geval zijn er schenkingsrechten verschuldigd. Noteer in dat verband dat in geval de bouwgrond gelegen is in Vlaanderen tot 31 december 2009 een gunsttarief van kracht is. Tot een waarde van 150.000 euro betaal je 2% minder schenkingsrechten dan het gebruikelijk schenkingstarief voor onroerende goederen. Houd er ook rekening mee dat indien de bouwgrond in het Brusselse of Waalse gewest gelegen is, een schenking tussen samenwoners fiscaal alleen aan te raden valt als het om een wettelijke samenwoningsrelatie gaat. Feitelijke samenwoners worden in die gewesten voor de tarieven van het schenkingsrecht immers als vreemden beschouwd, wat het schenkingstarief zeer hoog doet oplopen. n Er is voor samenwoners uiteraard geen mogelijkheid tot inbreng in een soort huwelijksgemeenschap maar er bestaat wel een tussenoplossing. De partner die alleeneigenaar is van de grond, kan dit blijven en toch kan de woning die er op zal gebouwd worden de eigendom van de beide partners worden. Het volstaat dat de grondeigenaar bij notariële akte (en dit kan bijvoorbeeld ingebouwd worden in het samenlevingscontract) op de onverdeelde helft van zijn/haar grond een zogenaamd opstalrecht geeft aan de andere partner. Een opstalrecht is een tijdelijk recht (maximaal 50 jaar) om te bouwen op andermans grond. Door een opstalcontract af te sluiten, wordt het hoger beschreven principe van de natrekking buiten werking gesteld. Het resultaat is dan als volgt: de grondeigenaar blijft alleeneigenaar van de grond, terwijl het op die grond gebouwde huis aan de beide partners zal toebehoren. Worden later grond en huis verkocht, bijvoorbeeld bij de beëindiging van hun relatie, dan krijgt de partner-grondeigenaar de verkoopprijs uitbetaald die overeenstemt met de totale grondwaarde, evenals de helft van de waarde van het huis. De andere partner krijgt in dit geval de helft van de waarde van het huis (en niets van de waarde van de grond) toebedeeld. n Eric Spruyt, notaris en prof. Hogeschool - Universiteit Brussel (HUB)