Blijft kopen beter dan huren?

Het wordt vaak voetstoots aangenomen: u kunt beter een hypothecaire lening voor een eigen woning aflossen dan huur te betalen. Toch ligt dat niet zo eenvoudig meer, vooral omdat de stijging van de vastgoedprijzen bijna stilgevallen is. Hoe maakt u de beste keuze tussen kopen en huren?

In tijden van crisis, met lage rentes op spaarboekjes en onzekere financiële markten, blijft vastgoed een veilige vluchthaven voor particulieren die op zoek zijn naar een rendabele belegging. Maar de aankoop van een woning of appartement vergt een grote financiële inspanning en is dus ook op latere leeftijd geen evidente keuze. Bij de aankoop van een woning stelt zich dan de vraag: zal ik nog een lening krijgen en moet ik een zware schuldsaldoverzekering nemen?

Er wordt vaak gezegd dat een woning huren geldverspilling is; dat u beter een hypothecaire lening voor een eigen woning kunt aflossen. Toch liggen de zaken niet zo eenvoudig. Louter financieel bekeken, lijkt huren op het eerste zicht vaak goedkoper dan kopen. Huurt u een woning met een waarde van euro 200.000, dan betaalt u doorgaans een huur van ongeveer euro 750 per maand.

Als u datzelfde goed zou kopen en de volledige koopsom zou lenen, komen de maandelijkse aflossingen zeker boven de euro 1000 uit. Bovendien hebt u als eigenaar meer kosten dan de aflossing van de lening alleen. Huurders hoeven bijv. nooit grote herstellingskosten te bekostigen. En als eigenaar moet u ook jaarlijks onroerende voorheffing betalen voor uw woning; die kan niet ten laste worden gelegd van de huurder. Maar als koper geniet u dan weer van een fiscaal voordeel en de inflatie speelt in uw voordeel... Een moeilijke afweging.

Vastgoedprijzen stijgen enkel nominaal

Tussen 2001 en 2011 zijn de Belgische vastgoedprijzen met 106% gestegen. Uit de recentste statistieken van de FOD Economie blijkt dat de prijzen nog altijd omhoog gaan. Kwaliteitswoningen zijn de eerste zes maanden van dit jaar 2% duurder geworden en kosten gemiddeld euro 235.000. De prijs van appartementen steeg in diezelfde periode zelfs met 4%, tot gemiddeld euro 239.950. De prijs van bouwgronden ging met 1% de hoogte in, tot euro 131 per m2. Dat een neerwaartse correctie van de vastgoedprijzen in België uitblijft, schrijven vastgoedspecialisten toe aan de lage rente en de lage werkloosheid in ons land. Let wel, het gaat om nominale stijgingen. Houden we rekening met de inflatie, dan daalden de reële prijzen van kwaliteitshuizen – niet van appartementen – en van gronden de eerste helft van dit jaar.

De huurprijzen zijn de voorbije tien jaar omhoog gegaan met iets meer dan 20%. Een veel minder uitgesproken stijging dan die van de woningprijzen. Maar door het dalend aantal privéwoningen staan de huurprijzen zwaar onder druk. In de toekomst zouden ze weleens sterker kunnen stijgen dan de prijzen op de koopmarkt.

Kopen of huren?

U koopt

Bovenop het bedrag dat u terugbetaalt in het kader van uw hypothecaire lening, moet u ook wat geld opzij zetten voor de onroerende voorheffing en (grote) herstellingswerken die er vroeg of laat aankomen. Of u op het einde van de rit een goede zaak doet, zal mede worden bepaald door de waardestijging van uw woning.

Een aantal factoren spelen in elk geval in uw voordeel als u verkiest een woning te kopen. De belangrijkste zijn de woonbonus en de inflatie.

De woonbonus

Sinds 1 januari 2005 kunt u als koper van een woning elk jaar euro 2.200 van de intresten, de kapitaalaflossingen en de schuldsaldoverzekering van uw hypothecair krediet fiscaal aftrekken (bedrag inkomstenjaar 2012). Voorwaarde is dat het gaat om een lening voor uw eigen en enige woning. Bovendien kunt u de eerste tien jaar aanspraak maken op een verhoging van euro 730, waardoor het max. aftrekbare bedrag euro 2.930 bedraagt. Die verhoging vervalt als u eigenaar wordt van een tweede woning. Hebt u drie of meer kinderen ten laste, dan komt daar nog eens euro 70 per jaar bij. Leent u samen met uw partner, dan verdubbelt de aftrek tot euro 5.860 per jaar (2 x euro 2.930), of zelfs euro 6.000 als u drie of meer kinderen hebt.

Dat bedrag levert een belastingbesparing van 45% (plus de uitgespaarde gemeentebelasting) op, of gemiddeld euro 2.692 per jaar voor een koppel en euro 1.346 per jaar voor een alleenstaande. Lost u jaarlijks het maximaal aftrekbare bedrag af van euro 5.860, geïndexeerd tegen 2% per jaar, dan kunt u daarmee een lening afbetalen van ongeveer euro 50.000 op 10 jaar, van euro 80.000 op 20 jaar, van euro 100.000 op 25 jaar of van euro 120.000 op 30 jaar.

Maar het is de vraag wat er met de federale woonbonus zal gebeuren als de fiscale bevoegdheid daarover in 2013 wordt overgedragen aan de gewesten. Elk gewest moet dan een eigen systeem uitwerken. Het ziet ernaar uit dat dit minder interessant zal zijn dan de huidige woonbonus.

De inflatie

Door een dubbel mechanisme speelt ook de inflatie in het voordeel van de eigenaar van een woning. Enerzijds stijgt de waarde van de woning mee met de prijzen. Anderzijds blijven de leninglasten dezelfde, tenminste als u hebt gekozen voor een vaste rente. Tegelijk zal uw loon door de inflatie stijgen. Na verloop van tijd betaalt u door het gecombineerde effect van die factoren minder terug aan de bank. Omgekeerd zal de huur, die wordt geïndexeerd, na verloop van tijd stijgen.

U huurt

Ook als huurder hebt u een aantal voordelen: u betaalt geen onroerende voorheffing, de grote herstellingskosten zijn voor de eigenaar, u kunt uw spaargeld beleggen en – ook niet onbelangrijk – u bent een heel stuk mobieler dan de eigenaar van een huis of appartement.

Kopen wint (meestal)

In de huidige vastgoedmarkt is kopen meestal interessanter dan huren, maar elk geval moet individueel worden bestudeerd. John Romain van Immotheker benadrukt het belang van een onafhankelijke adviesverlening. “De eigen financiële inbreng, de totale investeringskosten, de leencapaciteit berekend op basis van het beschikbare inkomen, de kennis van de vastgoedmarkt en de zoektocht naar de juiste lening zijn belangrijke elementen bij de afweging om een woning te kopen. Onafhankelijk advies is daarom onontbeerlijk.”

Lenen op latere leeftijd: laat geen geld liggen!

Lenen voor een woning of appartement op latere leeftijd schrikt vaak af. Toch mag uw leeftijd geen hinderpaal zijn om een hypothecair woonkrediet af te sluiten. U kunt immers – net als iedereen – genieten van een interessante fiscale aftrek voor de betaalde interesten, kapitaalaflossingen en premies van de schuldsaldoverzekering. Vaak denken mensen dat deze fiscale aftrek wegvalt als ze met pensioen gaan. Niets is minder waar. Ook als u op pensioen bent, betaalt u belastingen en levert de aftrek woonbonus u een belastingbesparing op zolang u de lening terugbetaalt. John Romain, geeft een voorbeeld:

U bent allebei 55 jaar en staat op het punt een appartement te kopen. Wat is fiscaal gezien het ideale bedrag? Concreet moeten de betaalde jaarlasten voor een koppel voor het tiende jaar van het krediet minstens gelijk zijn aan euro 3.490 (fiscaal aftrekbaar bedrag, rekening houdend met een verhoging wegens jaarlijkse indexering) x 2 personen = euro 6.980. Anders laat u een fiscaal voordeel liggen.

Met de huidige rentevoeten moet u bij constante maandlasten en bij een vaste rentevoet voor een looptijd van 10 jaar, ongeveer euro 57.500 lenen om de fiscale aftrek volledig te kunnen benutten. U betaalt dan over 10 jaar zo’n euro 12.125 aan interesten, terwijl u over 10 jaar via uw krediet een belastingbesparing kunt genieten van euro 31.416 (euro 2.930 geïndexeerd x 2 personen x 45% plus gemeentetaks x 10 jaar). Of een winst van euro 19.291. Van deze winst moet u wel nog de kredietkosten van euro 2.860 aftrekken die u in hoofdzaak betaalt om de hypotheek te vestigen want anders krijgt u geen belastingvoordeel. Een krediet aangaan brengt u dus per saldo euro 16.431 op!

Hoge schuldsaldoverzekering?

Wat met de schuldsaldoverzekering? Wordt dat geen kostelijke grap? Het klopt dat de premies stijgen als u ze op latere leeftijd afsluit. Als u bijvoorbeeld op 55 een schuldsaldoverzekering afsluit die u als koppel ieder verzekert voor een kredietbedrag van euro 57.500, dan kost dit u in het beste geval euro 3.930 voor 10 jaar. Een dure schuldsaldoverzekering kost al vlug euro 10.370 euro. Prijs vragen aan verschillende verzekeraars en vergelijken is dus zeker aan te raden.

Goed om weten is dat het wettelijk niet verplicht is om een schuldsaldo-verzekering te nemen om uw woonkrediet te dekken. De bank kan echter wel met kortingen op de rente zwaaien als u toch een schuldsaldo-verzekering afsluit.

Johan Steenackers