Betaalbaar lenen

Als antwoord op de vele vragen van lezers, kunnen we formeel zijn: lenen na uw vijftigste is in principe geen probleem maar zodra u met pensioen bent, wordt het wel ingewikkeld én duur. Kunt u het best een klassieke lening afsluiten of zoekt u beter een alternatief zoals het bulletkrediet? En wat met nieuwe formules zoals het omgekeerde woonkrediet?

Eenmaal de vijftig voorbij, kunnen veel plannen waarvan u al jaren droomt zonder ze te kunnen realiseren, eindelijk werkelijkheid worden. Dat kan bijvoorbeeld een grondige renovatie van uw woning zijn, de installatie van zonnepanelen, de aankoop van een tweede woning, de start van uw eigen bedrijf of, waarom niet, de aankoop van de auto van uw dromen. Maar zelfs als u over een mooi spaarpotje beschikt, zult u in de meeste gevallen een (deel van het) bedrag moeten lenen om uw plannen uit te voeren. Op zich is dat geen probleem, want de hypotheek op uw woning is inmiddels (bijna) volledig afbetaald. U hebt dus voldoende financiële ruimte om opnieuw te gaan lenen. De bank zal uw dossier uiteraard zorgvuldig onder de loep nemen, maar ze zal niet dwars gaan liggen want u bent een interessante cliënt. Bij een bank als Dexia gaat zelfs 16 % van de hypotheekleningen naar mensen op rijpere leeftijd en dat cijfer is al jarenlang stabiel. Voor de consumentenkredieten bedraagt dit percentage zelfs 20 %.

Vijftigplussers kunnen dus perfect lenen om hun jarenoude dromen te realiseren, maar toch is er een groot verschil tussen een werknemer die de vijftig gepasseerd is maar die nog kan rekenen op een stevig beroepsinkomen, en iemand die zich tevreden moet stellen met een bescheiden pensioentje.

Voor uw pensioen: geen probleem

Voor uw pensionering kunt u zonder al te veel problemen een hypotheeklening of een consumentenkrediet nemen. De meeste getuigenissen van lezers die reageerden op onze oproep, hebben betrekking op die situatie. U beschikt dan meestal over een mooi beroepsinkomen én een spaarpotje. En wanneer uw pensioen aanvangt, wacht u nog een interessant kapitaal. Kortom, voor de bank is het risico beperkt, zodat zij niet zal aarzelen om u een consumentenkrediet (van maximaal 20 tot 25.000 euro) toe te staan. Zolang uw vermogen om uw schulden af te betalen volstaat, is er geen enkel probleem. Maar let op. Voor kleine beleggingen in vastgoed is een hypotheekkrediet vaak interessanter dan een persoonlijke lening (zie in dit verband de simulatie in het kaderstukje p. 88-89), omdat u voor een hypotheek een mooie fiscale aftrek geniet.

LET OP! Voor het afsluiten van een nieuwe hypotheeklening moet u zich ervan bewust zijn dat uw inkomen na uw pensionering waarschijnlijk sterk zal dalen. Als uw nieuwe lening langer zal lopen dan het aantal jaren dat u nog werkt, zal de bank dus voor de berekening van uw leencapaciteit rekening houden met de inkomsten die u als gepensioneerde zult ontvangen, niet met uw (beroeps)inkomsten op het ogenblik van de aanvraag van de lening. Bij een klassiek hypotheekkrediet zult u dus veel minder kunnen lenen dan uw huidige inkomen zou kunnen rechtvaardigen. Maar uw bankier zal on-getwijfeld met alternatieven voor de dag komen om u toch aan boord te houden.

Als u uw eigen bedrijfje wilt starten, ziet het er anders uit. Dan zult u waar-schijnlijk (tijdelijk) minder gaan verdienen. Voor de bank is dat een bijkomend risico. In het ideale geval kunt u uw bankier extra garanties geven. Lukt dat niet, dan kan een goed businessplan, gebaseerd op uw lange ervaring hem misschien overtuigen. Afhankelijk van de structuur van de lening kan de bank ook een beroep doen op garantiefondsen of op een financiering door de federale overheid of het gewest.

Na uw pensioen: moeilijker

Uiteraard kunt u ook nadat uw pensioen is ingegaan nog altijd zonder veel moeite een consumentenkredietkrijgen, maar een hypotheek met een looptijd van pakweg 20 jaar is wellicht uitgesloten. In het beste geval zult u tot uw zeventigste of vijfenzeventigste kunnen lenen. Aangezien die leeftijdsgrens niet meer zo ver in de toekomst ligt en u voortaan maar een bescheiden inkomen zult ontvangen, wordt het moeilijk om grote bedragen bij de bank te lenen. Een lening van euro 50.000 op tien jaar zal u bijgevolg bijna euro 550 per maand kosten.

Het moeilijkste is echter niet om als gepensioneerde een lening te krijgen, wel om ze te verzekeren. De meeste banken verplichten u namelijk om een schuldsaldoverzekering af te sluiten wanneer u geld bij hen wilt lenen. Op die manier willen ze ervoor zorgen dat ze het uitgeleende bedrag zeker recupereren, zelfs als u zou overlijden voor-aleer u het hebt terugbetaald want dan komt de verzekeraar tussenbeide. Het vervelende is dat de te betalen premies niet alleen stijgen met het bedrag, maar ook met de leeftijd van wie leent.

Over enkele jaren zullen gepensioneerde gezinnen die niet aan de voorwaarden voor een lening voldoen, waarschijnlijk gebruik kunnen maken van een specifieke formule: het pensioenkrediet of het omgekeerde woonkrediet (zie p. 90). Voor dergelijke leningen baseert de financiële instelling zich niet op het vermogen van het gezin om de lening af te betalen (dus op het inkomen), maar uitsluitend op de waarde van het onroerend goed dat het gezin bezit. In sommige gevallen biedt dit een oplossing, maar wel een erg dure.

Cash, persoonlijke of hypotheeklening?

Is cash betalen interessant? Of neemt u beter een persoonlijke, of een hypotheeklening? Om de drie formules zo correct mogelijk te vergelijken, hebben wij ons gebaseerd op de simulaties van kredietmakelaar Immotheker en op de hypothese dat sparen een netto rendement van 4,25 % zou opleveren. We hebben voor elke situatie de waarde van de spaarrekening na tien jaar berekend, want dat zou de looptijd van de lening zijn.

We gaan uit van volgend voorbeeld: Anne en Jos zijn de 50 gepasseerd, werken allebei en vallen in de hoogste belastingcategorie (50 %). Ze willen hun huis grondig opknappen. De totale investering bedraagt euro50.000. Na jaren sparen hebben ze precies dat bedrag op hun rekening staan. En nu hun hypotheeklening afbetaald is, kunnen ze elke maand euro600 uittrekken voor de afbetaling van een lening of om te sparen. Zij hebben drie mogelijkheden: de verbouwing contant betalen, een persoonlijke lening aangaan of een hypotheeklening nemen. Welke oplossing is de interessantste?

Optie 1: Cash kopen

In dit geval is de simulatie eenvoudig. Anne en Jos betalen de werken met hun persoonlijke spaarcenten (euro50.000). Nadien storten ze elke maand 600 euro op een spaarrekening, die 4,25 % opbrengt. Rekening houdend met de interesten heeft het koppel na 10 jaar euro 89.144 gespaard.

Optie 2: Een persoonlijke lening

Anne en Jos nemen een persoonlijke lening met een looptijd van tien jaar en een interest van 6,95 %. Volgens Immotheker zal een lening van euro50.000 tegen dit tarief overeenkomen met een maandelijkse afbetaling van euro573,66. Het echtpaar houdt dan zijn euro50.000 spaargeld (plus interest) achter de hand en kan elke maand euro26,34 (600 – 573,66) bijsparen. Tien jaar later heeft ons echtpaar een spaarpot van euro 79.724 bij elkaar geharkt.

Optie 3: Een hypotheeklening

Hier gaan we uit van een hypotheeklening van euro52.400, hypotheekkosten inbegrepen. De interest bedraagt 5,25 %. De maandelijkse afbetaling is euro559,06 (spaarsaldo: euro40,94 per maand). De eerste zes jaar moet er ook een premie voor de schuldsaldoverzekering betaald worden: euro401,24 per jaar. Deze premies worden uit het spaargeld betaald.

Na tien jaar heeft het echtpaar euro78.607 op zijn spaarrekening. Maar dan is er nog de belastingaftrek waarop de lening recht geeft. Het paar kan immers elk jaar euro5300 (2650 X 2) aftrekken (de aftrek wordt jaarlijks geïndexeerd, wij houden hier rekening met een indexering van 2 % per jaar). Dat belastingvoordeel inbegrepen, bedraagt het totale spaargeld bij een hypotheeklening na tien jaar euro113.613.

Besluit: in dit voorbeeld is een hypotheeklening de beste oplossing. Ze levert het echtpaar na tien jaar een spaarpot van euro 113.613 op, euro24.469 meer dan bij contante betaling en euro33.889 meer dan bij een persoonlijke lening.

Alternatieven voor een klassieke lening

Het eerste alternatief is het inbouwen van een drempel in uw krediet. Met andere woorden, u spreekt af dat het bedrag van de afbetaling op een bepaald ogenblik zal veranderen. U kunt bijvoorbeeld een hoger bedrag afbetalen tijdens de eerste jaren van de lening (wanneer u nog werkt en dus nog over een inkomen beschikt) en de afbetaling na uw pensioen verlagen, zodat de financiële schok beperkt blijft.

Een andere mogelijkheid is het zogenaamde bulletkrediet. In dit geval betaalt u tijdens de looptijd van de lening alleen de interest en stort u het kapitaal op een vooraf bepaalde vervaldag terug. Dit kan een prima oplossing zijn voor mensen die bij hun pensionering een flink kapitaal zullen ontvangen. De maandelijkse last blijft laag, want u betaalt alleen interest, terwijl u bijvoorbeeld de uitkering van uw groepsverzekering kunt gebruiken om het kapitaal af te lossen. Deze techniek lijkt interessant maar heeft in de praktijk twee grote nadelen. Ten eerste is hij erg duur, aangezien u tijdens de looptijd van de lening geen kapitaal hebt afbetaald. Ten tweede gaat uw pensioenkapitaal op aan de terugbetaling van de lening. Maar zult u dat kapitaal later niet nodig hebben om uw wettelijke pensioen aan te vullen? Met andere woorden, dit is een alternatief waarmee u voorzichtig moet omspringen.

Ten slotte stellen sommige banken een combinatie voor van het bulletkrediet en de klassieke lening. De maandelijkse aflossingen tijdens de looptijd blijven dan relatief laag, maar omvatten naast de interest ook een klein gedeelte afbetaling van het kapitaal. Het restant van het kapitaal wordt terugbetaald nadat u het geld van de groepsverzekering hebt ontvangen.

Nieuw: het omgekeerde woonkrediet

De regering zou zich in de volgende maanden moeten uitspreken over een nieuwe kredietformule die specifiek voor gepensioneerden bedoeld is en die het pensioenkrediet of het omgekeerde woonkrediet wordt genoemd. Dit nieuwe product bestaat al in Frankrijk, Nederland, Spanje en Groot-Brittannië. Bij ons is er echter een nieuw wettelijk kader nodig opdat de kredietinstellingen het zouden kunnen aanbieden. Het lijkt sterk op een lijfrente, maar er zijn verschillen.

Het principe

Deze nieuwe formule zou een eigenaar die geld nodig heeft een kapitaal of een lijfrente geven, in ruil voor een hypotheek op zijn onroerend goed. De lener betaalt geen interest en geen aflossing van kapitaal. Op het einde van het krediet (dit kan een vooraf bepaalde datum zijn of bij het overlijden van de lener) zijn er twee mogelijkheden: de lener of zijn erfgenaam betaalt de schuld terug, of het huis wordt verkocht om de schuld af te lossen. In dit laatste geval moet echter nooit meer betaald worden dan de waarde van het huis.

De voordelen

n Het kapitaal of de rente kan een mooie aanvulling van uw pensioen zijn. U kunt ze gebruiken zoals u wilt, al dan niet om vastgoed te kopen.

n Tijdens de looptijd van de lening betaalt u geen kapitaal of interest af.

n U kunt de woning blijven gebruiken, want u hebt ze niet verkocht.

n Bij zijn beslissing om de lening toe te staan, let de financier niet op de solvabiliteit van de lener maar alleen op de waarde van het huis.

n De schuld kan nooit meer bedragen dan de waarde van het vastgoed. Als de verkoop van het pand niet genoeg oplevert om de schuld af te lossen, is het de financier die opdraait voor het verschil.

De nadelen

n Met deze formule verliezen de erfgenamen vastgoed dat ze anders zouden erven.

n Bij het omgekeerde woonkrediet worden de interesten gekapitaliseerd. Met andere woorden, elke maand komt de niet-betaalde interest bij de schuld en er moet dan eveneens interest op worden betaald. Het is dus een erg dure formule. Als we rekening houden met een rentevoet van 8 %, verandert een ontvangen kapitaal van euro85.000 na tien jaar in een schuld van meer dan euro180.000 en na twintig jaar in een schuld van bijna euro400.000! Als de waarde van uw huis minder snel stijgt dan de rentevoet van de lening (in ons voorbeeld 8 %), dan gaat de schuld na verloop van tijd zwaarder doorwegen tegenover de waarde van het huis.

n De waarde waarop uw huis geschat wordt, zal waarschijnlijk de waarde in gedwongen verkoop zijn, wat veel minder is dan de reële waarde.

n De interest is hoger dan bij een klassieke hypotheeklening.

Vergelijking met lijfrente

Bij een omgekeerd woonkrediet blijft de lener eigenaar van het huis, met alle gevolgen die dat inhoudt. Als hij kort na de ondertekening van het contract overlijdt, krijgen de erfgenamen dus toch nog een deel van de nalatenschap. Bij een verkoop op lijfrente is dat niet het geval want dat is een volwaardige verkoop.

Op het financiële vlak zal een pand van euro200.000 (levenslang) een rente van euro630 per maand opleveren bij een omgekeerd woonkrediet met een tarief van 8 %. Hetzelfde pand zal bij een verkoop op lijfrente elke maand euro1456 opbrengen, zonder vruchtgebruik. Als de verkoper in het huis wil blijven wonen, wordt de huurwaarde van de rente afgetrokken. Als die huurwaarde bijvoorbeeld euro650 bedraagt, zal er een rente van euro806 per maand overblijven.

Het omgekeerde woonkrediet is dus de voordeligste van deze twee formules. Het renteverschil is niet enorm en u ontvangt een levenslange rente, terwijl uw erfgenamen toch niet te veel benadeeld worden indien u snel zou overlijden. Maar let op: deze formule is erg duur en mag dus alleen aangeraden worden als er echt geen valabel alternatief voorhanden is. n

Vincent Joye