Als uw mede-eigendom geen syndicus heeft

Ook al bent u eigenaar van een appartement in een klein appartementsgebouw, u moet rekening houden met de complexe wettelijke regeling uit de appartementswet. Toch zijn er gevallen waarin u er kunt van afwijken.

In de regel is de appartementswetgeving van toepassing op alle appartementsgebouwen, ongeacht of ze groot of klein zijn. U kunt daar niet zomaar van afwijken. De wet is nu eenmaal wat men noemt van dwingend recht. Ze beschermt trouwens niet alleen de mede-eigenaars maar ook derden (schuldeisers, huurders,...). Op die regel zijn er twee uitzonderingen.

1. Als alle appartementen in het gebouw van een en dezelfde eigenaar zijn. Denk daarbij aan mensen die zelf een appartementsblokje van drie appartementen bouwden, er een zelf bewonen en de twee andere appartementen verhuren. In dat geval is er slechts één eigenaar voor de drie appartementen en is er geen sprake van mede-eigendom. De eigenaar beslist volledig zelf over alles wat de appartementen aangaat, net zoals hij over een eigen woning zou beslissen. Hij moet geen syndicus aanstellen en geen algemene vergadering houden.

LET OP! Verkoopt de eigenaar in de loop der jaren één van de appartementen dan wordt de wet mogelijks weer wel van toepassing.

2. De wet is ook niet van toepassing als de aard van het onroerend goed dit niet rechtvaardigt. Concreet houdt dit in dat de goederen slechts een beperkt onderhoud vergen en het beheer ervan eenvoudig kan worden georganiseerd. Bij de invoeging van deze bepaling in de wet dacht de wetgever vooral aan een parking, een zwembad, een binnenplaats, enz.

Wat met een klein gebouw?

In een gebouw met slechts twee, drie of vier appartementen zou u kunnen aanvoeren dat de aard van het goed de toepassing van de wet niet rechtvaardigt omdat er slechts beperkte problemen van mede-eigendom zijn: enkel de buitenmuren, het dak en de traphal zijn gemeenschappelijk.

Het is echter de rechter die ingeval van discussie het laatste woord heeft. Die discussie kan niet enkel door één van de mede-eigenaars maar ook door een derde, zoals een schuldeiser van de mede-eigenaars, worden gevoerd.

LET OP! Zelfs als de aard van het goed de toepassing van de wet niet rechtvaardigt, moeten alle mede-eigenaars van hetzelfde gebouw het er ook nog eens over zijn dat de wet niet speelt. Ligt één van de eigenaars dwars, dan is de wet alsnog van toepassing.

Als de wet niet speelt

Speelt de wet niet omdat de aard van het goed het niet rechtvaardigt, dan moet u de regels van de appartementswet niet toepassen. U moet dan geen syndicus aanstellen in uw gebouw, geen algemene vergadering van mede-eigenaars houden, enz. De zaken worden dus heel wat eenvoudiger (en goedkoper). U kunt dan terugvallen op een aantal algemene regels van mede-eigendom (er zijn nu eenmaal verschillende eigenaars in één gebouw aanwezig).

Een regel die wél speelt – en waar u niet zomaar van kunt afwijken – is dat de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing van de gemene delen van het gebouw verdeeld worden evenredig de waarde van elk privatief deel. Een uitzondering op die regel geldt als alle mede-eigenaars het eens zijn dat de kosten worden omgeslagen naar het nut dat de private delen halen uit de gemene delen.

TIP Er zijn professionele syndici die voor kleine appartementsgebouwen een bijzondere dienstverlening hebben. Zij adviseren u tegen een uurtarief hoe u een klein gebouw kunt beheren. Op die manier hebt u profes- sionele ondersteuning zonder de ech-te kosten van een syndicus te moeten dragen.

– Nationaal Informatiecentrum voor mede-eigenaars, www.nicm.be, % 02 252 69 58 – Algemeen Eigenaars en Mede-eige-naarssyndicaat, www.aes-snp.be

Jan Roodhooft, advocaat