6 vragen over bouwmisdrijven

Bouwmisdrijven verjaren. Maar dat betekent niet dat je daarna helemaal op beide oren kan slapen.

Er is sprake van een bouwovertreding als er werken aan een huis worden uitgevoerd zonder bouwvergunning, terwijl daar wel een vergunning voor nodig is. Hetzelfde geldt als bij de werken de bouwvergunning niet wordt gevolgd. Of als een gebouw van functie verandert zonder vergunning, bijvoorbeeld van handelsruimte naar woonhuis. Een typisch voorbeeld van een bouwmisdrijf is een woning die breder of hoger wordt gebouwd dan wat aangevraagd was, of waarbij andere materialen worden gebruikt dan die vermeld in de vergunning. Ook een veranda bijbouwen zonder vergunning kan een bouwmisdrijf zijn.

1 Wat als je een huis met bouwmisdrijf hebt gekocht?

Je kan zelf een bouwmisdrijf begaan, maar je kan ook een woning kopen waar een bouwmisdrijf op rust. Ook dan riskeer je aangepakt te worden! Een bouwovertreding hangt nu eenmaal vast aan het onroerend goed, niet aan de eigenaar. Is de overtreding nog niet verjaard, dan draai jij als nieuwe eigenaar voor de gevolgen op. Je kan wel proberen om de verkoper aansprakelijk te stellen. Zo kan je vragen dat de koop wordt ontbonden en/of je kan een schadevergoeding van de verkoper eisen. Hiervoor moet je naar de rechtbank van eerste aanleg stappen.

2 Wat zijn de gevolgen van een overtreding?

Bij een bouwovertreding kan de overheid je vervolgen en je een strafsanctie opleggen. Je kan dus veroordeeld worden tot een gevangenisstraf en/of een geldboete, die best wel aanzienlijk kan zijn (tot meer dan 100.000 euro). Daarnaast kan de overheid ook een herstelvordering instellen. Dan moet je je huis in zijn oorspronkelijke staat herstellen en/of stoppen met het gebruik dat in strijd is met de bouwvergunning. Zo kan het zijn dat je de delen van je woning die werden opgetrokken in strijd met de bouwvergunning, moet afbreken. Het kan ook zijn dat je bouwof aanpassingswerken moet uitvoeren en/of een geldsom moet betalen gelijk aan de meerwaarde die je huis door het misdrijf heeft verkregen. Doe je dat niet spontaan, dan kan de overheid in jouw plaats met de afbraak beginnen. Je draait dan wel op voor de kosten.

Behalve de overheid, kunnen ook je buren gaan dwarsliggen en actie tegen jou ondernemen. Ze zullen hiervoor wel moeten bewijzen dat ze schade hebben geleden doordat jij in strijd met de bouwvergunning hebt gehandeld. Heb je bijvoorbeeld te hoog gebouwd, dan kunnen je buren aanklagen dat hen daardoor zonlicht wordt ontnomen.

3 Wanneer verjaart een bouwmisdrijf?

Wanneer een bouwovertreding verjaart, kan je geen boete of celstraf meer krijgen en is er ook geen herstelvordering meer mogelijk. Maar de regels verschillen naargelang het onroerend goed in Vlaanderen, Brussel of Wallonië ligt. In Vlaanderen geldt een verjaringstermijn van vijf jaar, tenzij het onroerend goed in ruimtelijk kwetsbaar gebied ligt, lees bos- en natuurgebied. In dat geval is er geen verjaring. In Brussel geldt een verjaringstermijn van tien jaar voor de koper van een pand waar een stedenbouwkundige inbreuk op rust. En ook in Wallonië moet je onder bepaalde voorwaarden rekening houden met een verjaringstermijn van 10 jaar.

4 Zijn na de verjaring alle risico’s van de baan?

De strafrechtelijke verjaring is één zaak. Maar het is niet omdat de staat jou niets meer kan maken, dat je buur dat niet kan. Voor burgerlijke vorderingen gelden immers andere verjaringstermijnen, die verschillen naargelang wat jouw buur vordert. Een vordering op grond van burenhinder verjaart meestal na vijf jaar, maar soms bedraagt de termijn 20 jaar. Je buur kan ook een zakelijke vordering instellen (bv. wanneer er iets mis is met je bouwvergunning): die verjaart pas na 30 jaar.

Het feit dat de bouwovertreding verjaard is, betekent evenmin dat je huis dan automatisch vergund is. Je woning blijft onvergund, waardoor ze niet zomaar vernieuwd, vergroot of aangepast kan worden. En als je het pand later verkoopt, zal het probleem dat het niet vergund is opnieuw opduiken. Wat een invloed kan hebben op de prijs die je voor je onroerend goed krijgt. Wie zijn huis te koop zet, moet immers vermelden dat er geen of een afwijking van de vergunning is. Doe je dat niet, dan kan de koper later de ontbinding van de koop vragen.

5 Kan je een regalurisatie vragen?

Wil je volledig af van het probleem dat een bouwvergunning ontbreekt, dan kan je een regularisatie vragen. Dat betekent dat je probeert om het onroerend goed in zijn huidige staat alsnog administratief-juridisch in orde te brengen. Hierbij kan je een beroep doen op een architect.

Om te weten of je effectief een regularisatie kan krijgen, wordt dan nagegaan of de huidige stedenbouwkundige wetgeving en de regels die gelden voor de plek waar het gebouw staat, de bestaande toestand (en/of het gebruik nu) kunnen toelaten. Maar het kan ook zijn dat je, om een regularisatie te kijgen, bepaalde constructies moet aanpassen of zelfs afbreken.

6 Is zwijgen en wachten een optie?

Sommige mensen denken dat het beter is om over stedenbouwkundige inbreuken te zwijgen. Weet echter dat de overheid via luchtfoto’s of websites zoals Google Earth kan nakijken of er een verschil is tussen de woning die er staat en het kadasterplan. Ook buren kunnen, bijvoorbeeld bij een burenruzie, moeilijk gaan doen en klacht indienen bij de bouwdienst of de politie. Soms is het dus beter om proactief via een architect na te vragen of een regularisatie mogelijk is.