5 vragen over het kadastraal inkomen

Het kadastraal inkomen van onroerende goederen dient als grondslag voor de onroerende voorheffing en (soms) de personenbelasting. Waar komen de grote verschillen vandaan?

1 Wat is het kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen is in theorie de geschatte huuropbrengst van een woning, grond, fabriek, kantoor,... voor één jaar, verminderd met 40% voor de kosten voor onderhoud en herstellingen. Dus het nettobedrag dat je zou krijgen als je je onroerend goed één jaar verhuurt. Op dit moment houdt men nog steeds rekening met de huurprijzen van 1975. Het KI zou om de 10 jaar moeten worden herzien, maar sinds 1980 is er geen algemene perekwatie (schatting) meer geweest. Het werd wel geïndexeerd vanaf 1991. Dat verklaart waarom het KI niet meer overeenstemt met de werkelijke huurwaarde.

Om het KI van een nieuwbouw te bepalen, houdt het kadaster rekening met twee zaken:

‘ de omgeving van het pand en de nabijheid van diensten zoals een school of een station

‘ de aard en de technische kenmerken van het gebouw.

2 Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?

De berekening van het kadastraal inkomen is gebaseerd op de huurwaarde van 1975, volgens deze formule:

KI = huurwaarde – 40%

Voorbeeld.

Stel dat de huurwaarde van een huis op 1 januari 1975 € 200 per maand bedroeg.

Dit geeft een jaarlijkse huurwaarde van € 200 x 12 = € 2.400. Hiervan moeten de kosten worden afgetrokken.

Netto geeft dat: € 2.400 – € 960 (40%) = € 1.440. Dit is het netto basisbedrag van het kadastraal inkomen, niet geïndexeerd.

De fiscus past een indexatie toe. Voor 2014 bedroeg de indexatie-coëfficiënt 1,7. In ons voorbeeld geeft dat: € 1.440 x 1,7 = € 2.448.

3 Waarom is er zo’n groot verschil tussen de stad en erbuiten?

Philippe Janssens, vastgoedspecialist bij vastgoedstudiebureau Stadim verklaart dit als volgt: “De huurwaarde die onze onroerende goederen gekregen hebben, dateert van 1975. In 1980 is er een kadastrale perekwatie geweest, zeg maar een schatting van heel ons onroerend patrimonium, op basis van de waarde van 1975. Enkel in de steden werd er verhuurd, de huurmarkt was er dus veel groter en er was dan ook veel meer vergelijkingsmateriaal. Hetgeen verhuurd werd buiten de steden maakte eigenlijk het ‘zwakkere deel’ van het patrimonium uit. Het referentie-inkomen lag er ook een stuk lager dan in de stad. De zeldzame te huur gestelde woningen op het platteland kenden lagere huurprijzen en kregen dus een lager kadastraal inkomen, wat werd doorgetrokken naar de overige woningen die er later werden gebouwd. Want met de aanleg van autowegen, waardoor je de stad vlot kon bereiken, is er in de jaren ’70 een stadsvlucht geweest van de ‘meer gegoede burgers’ die in het groen gingen wonen.”

4 Waarom ligt het KI van een appartement hoger dan dat van een huis?

Stel dat op dezelfde bebouwbare oppervlakte een huis staat en daarnaast een appartementsgebouw. Dan zal het totaal van de KI’s van de appartementen hoger liggen dan het KI van het huis. Waarom? Philippe Janssens: “De oppervlakte van de grond waarop het huis staat en die waarop het appartementsgebouw staat is weliswaar dezelfde, maar de grond weegt minder door dan de stenen!”

5 Is het systeem aan herziening toe?

“Er is al heel lang sprake van om het verouderde systeem van het KI te herzien. Maar de schrik van het verleden zit er nog altijd in”, zegt Philippe Janssens. “Vlak na de kadastrale perekwatie, brak er in 1978 een crisis uit in de vastgoedsector. Waarschijnlijk was er geen verband, maar niemand lijkt geneigd dit risico te nemen. En herzien is ook niet zo makkelijk, want België heeft zowat de grootste diversiteit qua patrimonium ter wereld. De reden hiervoor is dat wij veel later dan de ons omringende landen beleggingsfondsen in vastgoed op de markt mochten brengen (de bevaks). In Nederland, Frankrijk en Duitsland dook dit fenomeen al na de Tweede Wereldoorlog op, bij ons mocht het pas vanaf 1996. Onze buurlanden hebben dan ook geïnvesteerd in professioneel residentieel vastgoed, om te verhuren, waardoor hun vastgoedmarkt een veel grotere uniformiteit vertoont.

Wij hebben veel meer gebouwd voor eigen gebruik. Wij hebben dan ook degelijkere woningen, maar een veel grotere diversiteit, waardoor het moeilijker is om voor elke eigendom een huurwaarde te bepalen. De tragere herverkoop door de hogere registratierechten (10% in Vlaanderen, 12,5% in Wallonië en Brussel), of anders gezegd, de langere termijnvisie van de Belgische koper, versterkt de verschillen nog, omdat onderhoud en renovatie zorgen voor nog meer diversifiëring.”

ANNEMIE GODDEFROY EN JOCELYNE MINET

36 jaar blijft een Belg gemiddeld eigenaar van zijn huis.