5 vragen over de verhuurnormen

Als je een woning of appartement verhuurt, moet je pand aan een aantal kwaliteitseisen voldoen. Wat riskeer je als dat niet zo is? En mag je wachten met renovatiewerken tot het einde van de lopende huur?

1 WAT ALS ER TIJDENS DE HUUR NIEUWE NORMEN BIJKOMEN?

Het volstaat niet dat je woning of appartement bij aanvang van de huur aan de kwaliteitsnormen voldoet. Komen er in de loop van de huurovereenkomst nieuwe normen bij, dan moet je er als verhuurder voor zorgen dat je huurwoning daar onmiddellijk aan voldoet. Je mag dus niet wachten tot je huurder je huurwoning heeft verlaten om bijvoorbeeld je dak te isoleren of dubbel glas te plaatsen.

2 WAT ZIJN DE NORMEN EN WAAR VIND JE DIE?

De kwaliteitseisen waaraan een woning of appartement dat je verhuurt moet voldoen, verschillen naargelang het gewest waar de woning ligt. In Vlaanderen zijn die normen opgenomen in de Vlaamse Wooncode, Brussel en Wallonië hebben elk hun eigen huisvestingscode.

De kwaliteitseisen gaan onder andere over de veiligheid van de elektriciteit en de gasaansluiting, over de verluchting, of er een keuken, toilet en bad voorhanden is, de minimale oppervlakte, de hoogte van de ruimtes, enz. Er wordt verder ook gekeken of er vochtschade is, of ramen en deuren in goede staat zijn dan wel houtrot vertonen, of de woning last heeft van corrosie of andere gebreken. Bovendien zijn er allerlei voorschriften die verband houden met de energiezuinigheid van het pand dat je verhuurt. Zo moet in Vlaanderen het dak van een huurwoning sinds kort geïsoleerd zijn en sinds dit jaar moet er ook dubbel glas in de ramen zitten. Vanaf 2023 kan de woning zelfs ongeschikt worden verklaard als dubbel glas ontbreekt.

3 KAN JE OOK EEN BOETE KRIJGEN?

Je huurder kan bij de gemeente ook een onderzoek tot ongeschiktheid aanvragen. Gemeenten hebben modelbrieven die huurders kunnen gebruiken om hun verhuurder op de hoogte te brengen. Het agentschap Wonen-Vlaanderen voert dan een onderzoek uit en kan strafpunten toekennen. Vanaf 15 strafpunten is je woning ongeschikt. En een ongeschikte of onbewoonbare woning verhuren is strafbaar. Je kan als verhuurder een geldboete en/of gevangenisstraf opgelegd krijgen. Dit is vooral het geval als je als verhuurder al op hoogte was dat de woning ongeschikt of onbewoonbaar is en je ze toch nog verhuurt. Ook in Brussel en Wallonië kunnen verhuurders een boete krijgen als ze een woning (blijven) verhuren die onbewoonbaar is verklaard.

4 MOET JE BEWIJZEN DAT JE WONING IN ORDE IS?

Wil je het bewijs leveren dat je huurwoning aan de kwaliteitsnormen voldoet, dan kan je in Vlaanderen een conformiteitsattest aanvragen bij de gemeente waar je woning ligt. Er komt dan een gemeentelijke woningcontroleur ter plaatse. Het attest blijft in principe 10 jaar geldig, tenzij een kortere geldigheidsduur vermeld is. Heb je bij de start van de verhuur een attest van maximum drie maanden oud, dan wordt ervan uitgegaan dat je woning aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit beantwoordt.

In sommige Vlaamse steden en gemeenten staat het je als verhuurder vrij om dergelijk attest aan te vragen. Maar andere steden en gemeenten eisen in hun reglement dat je over zo’n conformiteitsattest beschikt (of in de toekomst zal beschikken) als je een woning of appartement wil verhuren. Dat is of wordt bijvoorbeeld het geval in Mechelen, Turnhout en Geraardsbergen. Een overzicht van de steden en gemeenten waar deze verplichting geldt of zal gelden vind je op vlok.vlaanderen.be/vlokstatus/Regelgeving_conformiteitsattesten.jpg

In het Brussels gewest heb je enkel een conformiteitscontroleattest nodig wanneer je huurwoning een verbod op verhuur opgelegd kreeg en gerenoveerd werd. In Wallonië moet je voor kleine woongelegenheden dan weer over een verhuurvergunning beschikken (permis de location).

5 WAT RISKEER JE ALS JE WONING NIET VOLDOET?

Als je huurwoning in Vlaanderen niet aan de normen voldoet en je verhuurt ze toch, kan je huurder naar de vrederechter stappen om de huurovereenkomst nietig te laten verklaren. Jij kan dan op jouw beurt een termijn vragen om de woning alsnog in orde te brengen. Maar verklaart de vrederechter de overeenkomst toch nietig, dan is het einde verhaal. Jij moet dan in principe het huurgeld aan je huurder terugbetalen en je huurder kan jou een vergoeding vragen voor zijn verhuiskosten. Anderzijds heeft je huurder daar wel gewoond. Het zou dan ook niet eerlijk zijn dat hij ál het huurgeld terugkrijgt, omdat bijvoorbeeld het dak niet geïsoleerd is. Daarom moet bij de vrederechter onderhandeld worden over een redelijke prijs. Je zal dus een deel van de huur, maar niet alles moeten terugbetalen.

Ligt je huurwoning in het Brussels gewest, dan kan de huurder jou vragen de nodige werken te doen om in orde te zijn met de normen. Maar hij kan ook voor een schadevergoeding kiezen, en zelfs voor de ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding. Als je huurder vraagt om werken uit te voeren, kan de rechtbank in afwachting een vermindering van de huurprijs toestaan. De eis van je huurder moet wel redelijk zijn. Hij mag bijvoorbeeld geen ontbinding van de huurovereenkomst vragen, als er slechts beperkte werken nodig zijn om je woning conform te maken.

Voor een woning in het Waalse gewest zegt de wet dat je huurder jou als verhuurder eerst moet aanmanen om werken uit te voeren die de woning conform maken. Ga je daar niet op in, dan kan je huurder kiezen tussen eisen dat je de werken uitvoert of het huurcontract laten ontbinden met een schadevergoeding. In afwachting van de werken, kan de rechter ook hier een vermindering van de huurprijs toestaan.