2. De relatie makelaar – koper

U bent op zoek naar uw plekje onder de zon. U hebt de tijd niet om zelf de markt af te schuimen en u stapt naar een vastgoedmakelaar. Wat heeft hij u te bieden? En hoe overtuigt u hem om het huis van uw dromen aan u te verkopen en niet aan een andere klant?

Het contract

Tussen u als koper en de makelaar is er geen overeenkomst. De makelaar sluit enkel een overeenkomst met de eigenaar – verkoper. Als koper hebt u dus geen echte verplichtingen tegenover de makelaar, tenzij u een echte ‘zoekopdracht’ zou overeenkomen. Daar moet u dan wel een prijs voor betalen, maar bij kopers die op zoek zijn naar een woning komt deze praktijk veel minder voor dan bij kandidaat – huurders (zie punt 3: de relatie makelaar – huurder). Toch kunt u maar beter aan een goede relatie met de makelaar werken (bijv. op tijd verschijnen als u een afspraak hebt om een woning te bezichtigen). Dat helpt als u hem wilt overtuigen een optie te nemen op een bepaalde woning.

De ‘details’ waarop u moet letten

Teken geen compromis

als u niet zeker bent!

Uw zoektocht werd beloond en u werd op het eerste gezicht verliefd op de woning. De makelaar stelt voor het compromis ter plekke te ondertekenen. Vergis u niet! Een compromis is een definitieve verkoop. U moet dus uw verplichtingen nakomen en een van die verplichtingen – zeker niet de minst belangrijke – is het betalen van de verkoopprijs. Die betaalt u gewoonlijk wanneer u bij de notaris de notariële verkoopakte gaat tekenen. Dat is ongeveer na vier maanden. Let er dus op dat u de centen voor de aankoop ‘bij de hand’ hebt.

Wanneer u een lening wilt aangaan bij de bank of u moet eerst uw oude woning nog verkopen of beleggingen vrijmaken om de koop te financieren, hebt u twee mogelijkheden:

ofwel tekent u het compromis alleen onder de opschortende voorwaarde van het krijgen van de lening of de verkoop van uw woning. U moet dan alleen effectief kopen als de vermelde voorwaarde gerealiseerd is.

ofwel tekent u eerst een aan koopoptie. Dit kunt u doen als de makelaar er u op wijst dat er nog andere kapers/kopers op de kust zijn, maar u wilt niet over één nacht ijs gaan. Als de makelaar hiertoe bereid is en de verkoper akkoord, dan is dit een manier om wat bedenktijd te krijgen, met de zekerheid dat het pand ondertussen niet verkocht wordt.

Een aankoopoptie krijgen betekent dat de verkoper zich ertoe verbindt binnen de overeengekomen termijn (bijvoorbeeld 7 dagen) het onroerend goed niet te verkopen aan iemand anders en het aan u te verkopen tegen de overeengekomen prijs als u de optie licht.

Dit is voor u een relaxte manier van ‘woning shopping’! De verkoper verbindt zich dus definitief, tenzij u de optie niet of niet tijdig licht. Zelfs de erfgenamen zijn door de aankoopoptie gebonden als de verkoper plots zou overlijden. Verkoopt hij ondanks de verleende optie, dan is hij u een schadevergoeding verschuldigd (bijv. 10 % van de vooropgestelde prijs).

Uzelf als potentiële koper verbindt u tot niets. Als u besluit de optie niet te lichten, dan heeft dit voor u geen enkel gevolg. Licht u de optie wel, dan ontstaat automatisch een volkomen geldige verkoop. Het opmaken van een compromis is in dat geval niet meer vereist. Veiligheidshalve doet u dat beter wel omdat in een compromis nog andere afspraken en bedingen worden opgenomen (bijv. het tijdstip van ingebruikneming, de notaris die de akte zal opmaken,...).

Soms wordt wel een vergoeding (het zgn. handgeld) gevraagd om een optie te krijgen (bijv. 5000 of 1000 euro naargelang de optietermijn), merkt advocaat Guy Kerstens op. Dit bedrag bent u dan kwijt als u de optie niet licht.

De voordelen

Op jacht gaan naar een huis is leuk als u veel vrije tijd hebt. Toch is deze zoektocht vaak teleurstellend omdat de beschrij-vingen niet altijd overeenstemmen met de realiteit.

Hoe dichter bij het stadscentrum en hoe dichter de bebouwing, hoe groter het aantal panden dat te koop staat en hoe meer mensen een beroep doen op een makelaar. Steeds meer makelaars pakken uit met meerdere foto’s per eigendom. Wanneer er ook nog een plan bijgevoegd wordt, dan kunnen algemene beschrijvingen als ‘ruim’ of ‘instapklaar’ niet langer voor verwarring zorgen. Dat vermindert het aantal vruchteloze verplaatsingen. Het is aangeraden om een makelaar te kiezen die gespecialiseerd is in de regio waar u wilt wonen. Op zijn kantoor kan hij op korte tijd een reeks woongelegenheden voorstellen, waaruit u de meest geschikte kunt selecteren. Zo verliest u geen tijd.

De nadelen

Het belangrijkste nadeel is vanzelfsprekend dat de makelaar enkel de woningen kan aanbieden waarover hij een contract heeft gesloten met de eigenaars.

De kosten

In Nederland betalen koper en verkoper samen de makelaar, maar bij ons ligt dat anders. Wanneer er een eigendom te koop aangeboden wordt, brengt de makelaar de kandidaat – kopers daarvan kosteloos op de hoogte. De kandidaat – koper betaalt dus geen enkele commissie.

A Iris Riemschoot