15 nieuwigheden voor uw appartement

Op 8 juli 2009 keurde de Kamercommissie Justitie het voorstel goed om de huidige wet op de mede-eigendom van appartementen op te frissen. Het bevat 15 punten en gaat in de herfst naar de Senaat. Als alles normaal verloopt, zal de nieuwe wet op 1 januari 2010 in werking treden.

De appartementsmede-eigendom (gedwongen mede-eigendom) wordt geregeld in het burgerlijk wetboek. Die regels zijn intussen 15 jaar oud en zijn toe aan een opfrisbeurt. In de praktijk bleek dat mede-eigenaars elkaar niet voldoende kennen, waardoor er weinig interesse is voor het belang van de mede-eigendom. Hierdoor wordt er op algemene vergaderingen al te vaak met volmachten gewerkt. De algemene vergaderingen worden door de syndicus voorgezeten. Die is wettelijk niet gehouden tot een transparant beleid, wat in de praktijk wel eens tot wrevel leidt. De nieuwe wet in een notendop.

1 De algemene vergadering van mede-eigenaars moet minstens één keer per jaar gehouden worden. Die datum is vastgelegd in de statuten.

2 Vroeger kon de algemene vergadering alleen geldig samenkomen als de helft van de mede-eigenaars aanwezig was én als alle aanwezigen samen (minstens) de helft van de gemeenschappelijke delen bezaten. Nu kan het ook met de enkele voorwaarde dat de aanwezige mede-eigenaars meer dan driekwart van de gemeenschappelijke delen bezitten.

3 Eén van de mede-eigenaars zit de algemene vergadering voor, niet de syndicus (tenzij die zelf mede-eigenaar is).

4 Elke eigenaar moet de mogelijkheid hebben, te bespreken punten op de agenda te kunnen plaatsen.

5 De beheerraad wordt omgedoopt tot een Raad van mede-eigendom. De oprichting van zo’n raad wordt verplicht zodra er meer dan 20 eigendommen zijn in een gebouw (de garages niet meegerekend). Belangrijkste taak van de beheerraad wordt de supervisie van de syndicus.

6 Alle eigenaars moeten op hun verzoek een adressenlijst van hun collega-eigenaars krijgen, zodat ze elkaar leren kennen en eventueel contact kunnen nemen met elkaar. De bijeenroeping van de algemene vergadering kan nu ook via mail als de individuele eigenaar daar uitdrukkelijk mee instemt.

7 Voor de berekening van de vereiste meerderheid tellen de onthoudingen niet meer mee. Ze worden dus niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.

8 Het aantal volmachten wordt beperkt tot 3 per persoon. Dat aantal mag enkel overschreden worden als ze samen niet meer dan 10% van alle stemmen vertegenwoordigen.

9 Elke eigenaar krijgt binnen de maand een verslag van de afgelopen vergadering.

10 Over de oplevering van de gemeenschappelijke delen moet worden beslist door een algemene vergadering, en dit met drie vierde van de stemmen.

11 Het mandaat van de syndicus stopt na 3 jaar. Het kan alleen worden verlengd door een beslissing van de algemene vergadering, dus niet stilzwijgend. Sowieso is een contract op ieder moment opzegbaar.

12 Vanaf 20 eigendommen in een gebouw moet de syndicus een precieze boekhouding bijhouden, onder de 20 eigendommen kan het met een vereenvoudigde boekhouding. Jaarlijks moet een mede-eigenaar de rekeningen controleren en ze door de algemene vergadering laten goedkeuren. De syndicus moet ook een begrotingsraming maken voor het komende jaar.

13 De syndicus zal voor alle contracten tussen de vereniging van mede-eigenaars en hemzelf (of bepaalde van zijn familieleden) de toestemming moeten krijgen van de algemene vergadering. Bij een offerteronde moet hij meerdere kandidaten aanspreken. Elk jaar moet de syndicus de nutsfacturen (energie, water) evalueren op hun werkelijke kostprijs.

14 Als de basisakte in deze mogelijkheid voorziet, kan een deel van de mede-eigenaars zelf een vereniging met eigen rechtspersoonlijkheid oprichten.

15 De overnemers van een bestaand appartement moeten voldoende worden geïnformeerd over de gemeenschappelijke kosten en alle verslagen van de eerdere algemene vergaderingen ontvangen. n