10 vragen over beleggen in vastgoed

De rente op kwaliteitsobligaties duikt onder de 1 % netto en spaarrekeningen brengen zo goed als niets op. Beleggen in aandelen veert langzaam op. En het vertrouwen van de belegger in vastgoed blijft overeind. Maar hoe begin je daar aan? Door de juiste vragen te stellen!

Eerste gouden regel: er is een belangrijk verschil tussen een huis of appartement kopen voor jezelf of zuiver als belegging. Koop je voor jezelf, dan zoek je in de eerste plaats iets wat bij jou en je gezinssituatie past. Koop je vastgoed om te beleggen, dan wil je vooral een mooi rendement. Daarbij is in eerste instantie de nettohuur (de huur min de kosten en taksen) van belang. Maar op termijn wil je natuurlijk ook een behoorlijke meerwaarde. Als je dat huis of appartement over tien of twaalf jaar verkoopt, dan wil je daar natuurlijk graag een veel hogere prijs voor krijgen dan wat je er vandaag voor betaalt. Verder speelt uiteraard je budget een grote rol.

1 Wat is een goede ligging?

Huurders zijn vooral op zoek naar een huurwoning of appartement in het stadscentrum of in de rand rond de stad, zeker als de bereikbaarheid goed is. Groene én vlot bereikbare buurten zijn eveneens gegeerd bij huizen, appartementen en assistentiewoningen. Ook voor de latere meerwaarde bij verkoop is de ligging superbelangrijk. Voor een belegging in studentenflats gelden uiteraard ietwat andere criteria. Daar is het belangrijk dat de flat dichtbij de campus ligt.

Bij de aankoop van vastgoed voor de verhuurmarkt wordt de bereikbaarheid met het openbaar vervoer almaar belangrijker, omdat veel jonge gezinnen het met één auto willen doen of soms zelfs zonder. Wie een garage wil aankopen als belegging neemt best als vuistregel dat parkeerplaatsen in de nabijheid van winkelstraten en stations in grotere steden interessant zijn.

TIPS

Koop in je achtertuin: zo weet je perfect wat de interessante locaties of buurten zijn.

Bereikbaarheid met het openbaar vervoer is een grote troef.

Pin je niet vast op de postcode. Vastgoedmakelaars pakken – vooral in Brussel – graag uit met een gunstige postcode. Zo is volgens sommige makelaars een appartement in Brussel met postcode 1000 meer waard dan een gelijkaardig appartement honderd meter verderop dat 1030 als postcode heeft (Schaarbeek). Een betere postcode kan bij de verkoop of verhuur misschien een klein duwtje in de rug geven, maar hecht er toch niet al te veel waarde aan. Het belangrijkste blijft immers de echte ligging en bereikbaarheid.

2 Een huis of een appartement?

Zowel huizen als appartementen zijn en blijven een interessante investering. Maar de laatste 20 jaar is er wel een tendens richting appartementen in en vlakbij het stadscentrum. Volgens sommige experts liggen appartementen iets beter in de markt, zowel wat de verhuur als wat de (latere) verkoop aangaat. Jongeren kiezen steeds vaker voor de stad en huren langer dan vroeger, meestal is dit dan een appartement. Ook babyboomers verhuizen van hun ruime woning naar een appartement in het centrum van hun gemeente of stad. En vaker dan vroeger huren ze, omdat ze met de prijs die ze voor hun oudere, grote huis krijgen geen kleiner, modern appartement kunnen kopen in de nabijgelegen stad en gemeente.

TIPS

Koop niet te groot. In de jaren ’80 waren appartementen van 125 m2 bewoonbare oppervlakte de norm. De voorbije jaren is dat geslonken tot 67 m2.

Investeer je in een huis, koop er dan een met een kleine tuin die weinig onderhoud vergt. Grote tuinen schrikken huurders af.

3 Een appartement in een grote of kleine mede-eigendom?

Er wordt wel eens gezegd dat een appartement in een grote mede-eigendom goedkoper is dan eentje in een kleine mede-eigendom, omdat de kosten dan over meer eigenaars worden verdeeld. Op enkele uitzonderingen na is het een fabeltje dat grote appartementsgebouwen een stuk goedkoper zijn qua gemeenschappelijke kosten en herstellingen. Hoe groter het woonblok, hoe meer gemeenschappelijke delen en dus hoe meer kosten, al deel je die kosten met meer mensen. Daar zit dus weinig verschil op.

4 Wat als je budget beperkt is?

Niet iedereen beschikt over het nodige budget om een huis of appartement te kopen als investering. Waarom geen garage? Met wat geluk kan je al een goed gelegen garage kopen voor € 15.000. De gemiddelde garage in Vlaanderen kost € 19.164 (€ 21.351 in Brussel en slechts € 10.880 in Wallonië) als je geen rekening houdt met de dure kustgemeenten (€ 60.000 tot € 150.000).

TIPS

Wil je wanbetalers vermijden, verhuur dan op jaarbasis. Bij een garage mag dat, de verhuur is niet aan dezelfde strenge regels gebonden als de woningverhuur.

Beleg vooral in steden waar er een nijpend tekort is aan parkeerruimte zoals Brussel, Gent, Luik en Antwerpen.

Wie een kleiner budget heeft, kan ook beleggen in een vastgoedfonds. Je kan dan beleggen in GGV’s of genoteerde gereglementeerde vastgoedvennootschappen actief in kantoren (Befimmo, Cofinimmo), residentieel vastgoed (Home Invest, Aedifica), logistiek (WDP, Montea) en commercieel vastgoed (Retail Estates, Wereldhave Belgium, Ascencio, Vastned Retail Belgium, QRF). Deze vorm van belegging geeft je een bruto-rendement tussen 4% en 6%.

5 Beleggen in assistentiewoningen, een goed idee?

Op zich is beleggen in assistentiewoningen -de nieuwe term voor serviceflats – een goed idee aangezien er door de vergrijzing van de bevolking voldoende potentieel is. Voorwaarde is natuurlijk wel dat alles verloopt volgens de regels. Je moet dus vertrouwen hebben in de exploitant. Neem daarom voldoende tijd om na te gaan wat je exact koopt. Een veel gehoorde klacht is dat je alleen maar publiciteitsfolders krijgt met mooie rendementen en ronkende slogans, maar geen echte informatie. Hou er ook rekening mee dat beleggen in assistentiewoningen echt een investering is op lange termijn, en dat het vaak niet gemakkelijk is om ze te verkopen. Heel weinig kopers staan immers te springen voor dit soort vastgoed, dat gebonden is aan allerlei regeltjes.

TIPS

Informeer wie de exploitatie doet en of je zelf de verhuur en de prijs van de assistentiewoning mag bepalen. Dit is heel belangrijk, want dan kan je zelf de huurprijs wat laten zakken als de verhuur niet zo vlot loopt.

Als je een bestaande assistentiewoning koopt, betaal je een veel lagere prijs. Je weet dan perfect of alles daar goed draait en of er leegstand is.

6 Koop je beter nieuw of niet?

Vooral vastgoedpromotoren zullen je vertellen dat je beter af bent met nieuwe appartementen, huizen of studentenflats. Je bent dan zo goed als zeker dat je de eerste tien jaar bijna geen zware onderhouds- en herstellingskosten hebt. Daarnaast is een huis of een flat die fris en modern oogt ook gemakkelijker verhuurbaar. En nieuwbouw is meer conform de huidige energienormen, iets waar de toekomstige huurder meer en meer aandacht voor heeft. Maar uiteraard betaal je voor nieuwbouw ook meer.

TIPS

Ben je een handige Harry en heb je veel tijd, dan ben je sowieso beter af met te renoveren vastgoed, omdat de prijs een stuk lager ligt.

Onderschat toch de effectieve kost van een renovatie niet!

7 Tot welke leeftijd heeft het zin om te investeren in vastgoed?

Ook al werden de tarieven voor het schenken van vastgoed aangepast (lees p. 72), toch is vastgoed schenken nog een stuk duurder dan geld schenken aan je kinderen of kleinkinderen (3% in Vlaanderen en Brussel, 3,3% in Wallonië).

Wie na zijn 60ste vastgoed koopt om te verhuren en dit wellicht niet meer gaat verkopen, doet er eigenlijk al goed aan om dat vastgoed aan te kopen via de zogenaamde gesplitste aankoop, waarbij de kinderen de naakte eigendom kopen en de ouders het vruchtgebruik.

8 Wat is een realistisch huurrendement?

Vastgoedpromotoren pakken graag uit met rendementen van 6%, maar dat is niet erg realistisch. Voor woningen, appartementen en assistentiewoningen moet je rekenen op een nettohuurrendement (dus na kosten en taksen) van 2,25% tot 3%. Voor garages ligt het nettorendement een stukje hoger (2,5% tot 4%).

Let op! Zowel bij de verhuur van een huis als bij de verhuur van een appartement of garage geldt: de lege maanden tussen twee huurders tasten je rendement aan. Hetzelfde gaat ook op voor huurders die betaalachterstand oplopen. Goeie huurders zoeken/vinden, is dus belangrijk, maar vraagt tijd.

TIPS

Omdat de wet huurders beschermt die hun hoofdverblijfplaats hebben in het gehuurde goed (ook als ze een betaalachterstand hebben), kan je als verhuurder een verzekering Waarborg huurinkomsten nemen.

9 Hoe zorg je ervoor dat je het beheer van je (mede-)eigendom niet zelf moet doen?

Een tussenpersoon in de vorm van een vastgoedmakelaar of -beheerder kan je helpen bij het zoeken naar goeie huurders, neemt alle administratie zoals huurovereenkomsten, waarborg en betalingsmodaliteiten op zich én volgt mogelijke problemen in de huurwoning of bij de verhuur op. Uiteraard heeft dit een prijs: reken op 10% tot 15% van je huur- inkomsten.

Koop je een appartement in een mede- eigendom, dan is er ook nog het beheer van de gemeenschappelijke delen, de algemene vergadering van mede-eigenaars, enz. Om dit alles op te volgen, wordt een syndicus aangesteld. Gemiddeld moet je rekenen op onge- veer € 25 per maand per appartement. Voor grote appartementsblokken (bv. 50 appartementen) ligt die prijs wat lager en bij kleine blokken (bv. 8 appartementen) iets hoger.

10 Is het wel een veilige belegging?

Je mag er zeker niet vanuit gaan dat vastgoed alleen maar kan stijgen en dat een echte daling zo goed als uitgesloten is. Denk maar aan de vastgoedcrisis van de jaren 1979-1986 in ons land. Toen kende vastgoed een neerwaartse trend zodat het prijspeil in 1986 tot 5% lager lag dan in 1980. Maar wie onroerend goed als een langetermijnbelegging beschouwt, mag dit zeker zien als een relatief veilige belegging. Aan de vooravond van een sterke rentestijging vastgoed kopen is wellicht de slechtste timing qua aankoop. Maar de rente staat momenteel laag, en de kans is volgens experts groot dat dit nog een aantal jaren blijft duren.

JOHAN ADRIAENS, ESTATE PLANNER

In 2040 zullen we met 13,9 miljoen zijn en in 2050 al met 14,8 miljoen. Om dat allemaal op te vangen, moet er dus nog worden bijgebouwd.