Woningen die het vandaag goed doen (en morgen nog beter) hebben weinig tussenmuren en deuren. © ISOPIX

Nu je woning renoveren om er later meer uit te halen

Bijna niemand koopt nog een huis voor het leven. Allemaal veranderen we ooit van woning. Welke renovaties zijn zinvol als je van plan bent je huis op middellange termijn te verkopen?

Vroeger betekende in een woning intrekken je definitief settelen. Het geld dat je in je huis investeerde diende enkel om je eigen comfort te verhogen of het aan te passen aan je eigen smaak. “Onze ouders of grootouders hebben hun woning gekocht of laten bouwen toen ze jong waren en zijn er tot de laatste dag blijven wonen of tot ze naar het rusthuis gingen”, zegt Eric Cloes, hoofdredacteur van Ik ga bouwen. “Dat is nu helemaal anders: het huis-voor-het-leven bestaat niet meer. Vandaag veranderen mensen verschillende keren van woning, naargelang hun behoeften evolueren: wanneer ze aan gezinsuitbreiding denken, de kinderen het nest verlaten, ze zelf minder mobiel worden...” Vandaag hebben heel wat vijftigplussers plannen om in een niet zo verre toekomst kleiner te gaan wonen, wetend dat hun volgend huis of appartement niet hun laatste zal zijn.

Wanneer je je woning wilt renoveren – omdat je ze wilt verkopen of omdat dit na 10 of 20 jaar vaak nodig is – moet je met met deze nieuwe gegevens rekening houden. Welke aanpassingen zijn nodig als je op middellange termijn bij verkoop een goeie prijs wilt krijgen of makkelijk van je huis wilt afraken? En welke aanpassingen hebben geen invloed op de verkoopprijs? Om nog te zwijgen over de almaar striktere en ingewikkeldere energieregels waaraan een renovatie moet voldoen.

Geen vat op de ligging

De belangrijkste troef is en blijft de ligging van je woning, in welke staat die ook is wanneer je ze te koop zet. “Een sterk verwaarloosd maar goed gelegen pand gaat vlotter van de hand dan een kast van een villa in een verkaveling op het platteland”, legt Eric Cloes uit. “Wat 20 jaar geleden ideaal gelegen was, toen mobiliteit nog geen issue was, is dat vandaag niet meer. Het ideaal vandaag is een woning in of vlakbij de stad (stadscentrum of buitenwijk), nabij een grote en gemakkelijk bereikbare verkeersas, met openbaar vervoer en winkels in de buurt.”

Op de ligging heb je echter weinig vat, maar er zijn best wel verkoopsvriendelijke aanpassingen, kleine of grotere veranderingen die de waarde van je woning doen stijgen of kandidaat-kopers over de streep kunnen trekken.

Isolatie: alles of niets

Nu je woning renoveren om er later meer uit te halen
© GETTY IMAGES

Vanaf 2021 moet elke nieuwbouw (zo goed als) energieneutraal zijn in elk gewest. Maar wat met bestaande woningen, waar de isolatie nog vaak te wensen overlaat? Vandaag – maar daar komt misschien verandering in – ben je wettelijk niet verplicht om de energieprestatie van een bestaande woning te verbeteren. Loont het dan de moeite grote isolatiewerken te laten uitvoeren? Eric Cloes: “Een woning koop je niet enkel met je verstand: ook als een huis op energievlak zo lek is als een zeef, dan nog kan een koper er, ondanks de ingrepen die nodig zijn, toch voor vallen. Maar het klopt dat de energieprestatie almaar belangrijker wordt bij het zoeken van een woning.”

Er zijn twee scenario’s mogelijk, meent Sébastien Krier, architect gespecialiseerd in renovaties. “Of je laat je woning voor wat ze waard is en je doet niets aan de isolatie, of je maakt ze energiezuinig om de waarde van het pand te verhogen. Je enkel beperken tot wat kleine ingrepen is geen goed idee.” Vandaag kan een woning uit de jaren ’60-’70 behoorlijk energiezuinig worden gemaakt, mits zware verbouwingen. De meest efficiënte oplossing is het dak isoleren én de buitengevel inpakken met een tweede, goed geïsoleerde buitenmuur.

“De binnenmuren na-isoleren is duur en een stuk moeilijker, maar soms is dat voor gevels van rijwoningen in de stad of voor gebouwen met een erfgoedwaarde vaak de enige optie”, voegt Eric Cloes eraan toe. “De ramen vervangen biedt zeker meer comfort (geen warmteverlies meer), maar het duurt veel langer voor je deze kosten er weer uit hebt gehaald. Je moet dus goed nagaan of deze investering de moeite loont in functie van de jaren die je nog in je huis wilt blijven wonen.”

Buiten als verlengde van binnen

Lange tijd was de ruimte rond de woning van ondergeschikt belang, vandaag weegt ze meer en meer door. “De ruimte rond het huis doet de waarde ervan toe- of afnemen”, bevestigt landschapsarchitect Paul-Emmanuel Ferrard. “Zo is het terras erg belangrijk geworden. Mensen zien het als een buitenleefruimte die op mooie dagen het verlengstuk van de woonkamer is.”

Het terras is een buitenleefruimte geworden.
Het terras is een buitenleefruimte geworden.© ISOPIX

Die buitenruimte hoeft niet noodzakelijk in luxe te baden of in het oog te springen. “Ze moet er vooral voor zorgen dat je je makkelijk naar en om het huis kan bewegen en ze moet tegelijk elegant en sober zijn. Niemand heeft nog tijd om een grote tuin te onderhouden, daar primeert het onderhoudsgemak.” Heeft je woning geen garage, dan is een goede parkeerplaats een must. “Vandaag heeft iedereen één of twee auto’s”, aldus de landschapsarchitect. “Ideaal is een parkeerplek niet ver van de woning, maar ook niet in het zicht.”

Hoe groot die buitenruimte is, is eigenlijk niet zo belangrijk”, voegt Eric Cloes eraan toe. “Mensen willen graag buiten kunnen eten, een boek lezen in de zon, een luchtje scheppen... Waar nu wel almaar meer belang aan gehecht wordt is het uitzicht, de omgeving die je vanuit je tuin ziet. Bij de inrichting van de buitenruimte is dat een aspect waarmee je voortaan rekening moet houden.”

Verwarming: een EPC-troef

De verwarming is de voorbije jaren sterk geëvolueerd. In nieuwbouwwoningen zien we meer en meer warmtepompen en sinds 2015 is het plaatsen van een atmosferische stookketel verboden. Elke nieuwe gas- of stookolieketel moet een condensatieketel zijn. Maar loont het de moeite om je verwarmingsinstallatie te vernieuwen met het oog op de verkoop van je woning over pakweg tien jaar? “Ik ben niet zeker dat dit een directe impact op de verkoopprijs heeft, maar verwarming gaat hand in hand met isolatie”, horen we van Xavier Lalieu, communicatiemanager bij Vaillant. “Het verwarmingssysteem en de warmwaterproductie worden immers gedetailleerd op het energieprestatiecertificaat (EPC).” En omdat het EPC verplicht moet worden vermeld in de vastgoedadvertentie, is een energiezuinige ketel een bijkomend verkoopargument voor een beperkte investering (± ?5.000), die vaak in minder dan tien jaar is terugverdiend.

Nu je woning renoveren om er later meer uit te halen
© GETTY IMAGES

Maar welk verwarmingssysteem moet je kiezen? Volgens Xavier Lalieu is een warmtepomp minder aangewezen in geval van renovatie. “Wanneer je een warmtepomp aansluit op bestaande radiatoren, is hij minder performant dan in combinatie met vloerverwarming: de besparing is beperkt. Waar mogelijk, kan je de bestaande gas- of stookolieketel beter vervangen door een gascondensatieketel. Er bestaan ook condensatieketels op stookolie, maar die zijn duurder.” Is de woning niet aangesloten op het aardgasnet, dan kan je alsnog een tank voor vloeibaar gas plaatsen. In theorie zijn stookolieketels vanaf 2035 verboden.

Almaar kleiner

De gemiddelde woonoppervlakte in ons land neemt af: 20 jaar geleden bedroeg ze nog 170 m2, nu is dat nog 100 m2. Een fenomeen dat deels het gevolg is van het toenemend aantal appartementen, maar ook de gezinswoning wordt kleiner. Grote woningen zijn minder in trek bij particuliere kopers, maar des te meer bij bouwpromotoren, die zo’n pand graag tot meerdere woonverblijven ombouwen. Bezit je een kast van een huis, dan kan het interessant zijn aan een opdeling te denken wanneer je wilt verkopen. “Het loont in elk geval de moeite de berekening te maken, ook al is het technisch soms heel complex”, meent Eric Cloes. “Zo zegt de regelgeving voor verkavelingen vaak dat per perceel maar één woning mag worden gebouwd. Om deze regel te veranderen is de toestemming nodige van alle mede-eigenaars van de verkaveling.”

Overweeg je intussen toch één of meer renovaties, aarzel dan niet om vooruit te denken met het oog op een eventuele opdeling van je woning of meerdere bestemmingen te voorzien voor bestaande kamers, raadt Sébastien Krier aan. Denk vooral aan het plaatsen van voorzieningen die nu niet meteen nuttig, maar later interessant kunnen zijn, zoals wateraansluitingen, stopcontacten...

Beschikbare ruimte herdenken

Nu woningen kleiner worden, is er meestal goed over de indeling nagedacht: meer ruimte benutten op minder oppervlakte. Woningen en appartementen die vandaag in trek zijn (en morgen nog meer) tellen weinig scheidingsmuren en deuren. Die hebben plaats geruimd voor een open ruimte (keuken-zithoek-eethoek) die via grote ramen in verbinding staat met buiten. Een grote inkomhal of ruime traphal wordt nog nauwelijks gebouwd. De trap naar de bovenverdieping(en) is veel bescheidener geworden.

Moet je daar bij het vertimmeren van je woning rekening mee houden? Laten we wel wezen: een radicale en langdurige verbouwing van een huis waar je permanent in woont is moeilijk, zo niet ondenkbaar. “Kleine en gerichte aanpassingen zijn wel haalbaar”, aldus Sébastien Krier. “Bijvoorbeeld een lichtkoepel plaatsen tussen keuken en eetkamer. De inkomhal kan je moeilijk een andere bestemming geven, maar via slimme en op maat gemaakte opbergkasten, kan je die verloren ruimte wel benutten.” Op maat gemaakte opbergkasten zijn trouwens ook elders in huis een interessante investering, want ze passen in de trend van de bestaande ruimte maximaal gebruiken. Ook meer sanitair in de woning is een belangrijke trend. Een tweede badkamer of bijkomende doucheruimte zou best wel eens kunnen lonen bij een latere verkoop van je woning.

Nu je woning renoveren om er later meer uit te halen
© GETTY IMAGES

Maar welke stijl moet je kiezen? Hier is Eric Cloes categoriek: “Woningen met een eigentijdse look overheersen. De fermettestijl heeft bij de meeste mensen afgedaan, tenzij het om architecturaal erfgoed gaat.”

Domotica en duurzaam?

Op bouwbeurzen zijn domoticasystemen en duurzame installaties (regenput, zonnepanelen, grondwaterpompen...) de grote sterren, maar zijn het interessante investeringen met het oog op een latere verkoop? “Mensen vinden domotica leuk, maar het interesseert hen niet echt”, meent Eric Cloes. “Het is niet goedkoop en biedt je woning geen meerwaarde. Het echte nut van zulke gadgets is bovendien beperkt: als je woning goed geïsoleerd is, maakt het niet uit of je je verwarming heel precies en vanop afstand kunt regelen. Je zal dus geen of belachelijk weinig winst uit je investering halen.”

Duurzame installaties vergen een genuanceerder antwoord: ze zullen de waarde van je woning niet meteen verhogen, maar de besparingen die ze opleveren zorgen ervoor dat je investering zichzelf meestal in maximaal tien jaar terugverdient. Alles zal dus afhangen van hoelang je nog in je woning denkt te blijven.

Partner Content