Verdien geld met uw lening!

15/10/09 om 00:00 - Bijgewerkt om 00:00

Een lening heeft voor velen een negatieve bijklank. Toch kan zo'n krediet, net als de investering die het financiert, recht geven op (fiscale) voordelen. Zo wordt lenen een rendabele optie!

De intrestvoeten situeren zich momenteel op een historisch laag peil. En ook al laten de banken deze daling nog niet ten volle doorwegen in hun tarieven, toch kunt u vandaag voordelig lenen. Momenteel moet u rekenen op een intrestvoet van 5% of minder voor een hypothecaire lening over 20 jaar met een vaste rentevoet. Wie leent, kan daar zijn voordeel mee doen als de nettokost van de lening lager ligt dan de netto-opbrengst van de investering die ze financiert.

Uw huis renoveren

Sinds 1975 is de prijs van de huizen met gemiddeld 6,95% per jaar gestegen. Dat maakt uw woning tot één van de meest rendabele beleggingen die er bestaan. Daarom is het op de lange termijn zeker geen slecht idee om in uw huis te investeren door het te vergroten of het te renoveren. Voor huizen die ouder zijn dan 5 jaar worden deze werken ook nog eens fiscaal ondersteund, vermits de btw verlaagd wordt tot 6% (voor zover de werken uitgevoerd worden door een geregistreerde aannemer) tegenover 21% voor een nieuwbouw. Om deze (soms zware) investeringen te financieren, kunt u uw eigen spaargeld aanspreken of een lening sluiten.

Nemen we het voorbeeld van Dirk en Laura. Ze willen ? 75.000 in hun eigen woning investeren om er een stuk aan te bouwen en enkele kamers te renoveren. Ze beschikken over ? 50.000 spaargeld. Ze moeten dus in elk geval gaan lenen, maar hoeveel? Om een correcte vergelijking te kunnen maken, gaan we ervan uit dat de investering van ? 75.000 een jaarlijks gemiddeld rendement zal halen van 4%. Of, anders gezegd: we veronderstellen dat de waarde van het onroerend goed elk jaar gemiddeld met 4% zal stijgen. We vertrekken ook van de hypothese dat Dirk en Laura geen hypothecaire lening meer hebben lopen en dat hun hoogste belastingtarief 50 % is. Verschillende pistes liggen dan open.

Twee traditionele financieringsvormen

Hypothese 1: Dirk en Laura gebruiken hun spaargeld en lenen de rest.

In dit geval moeten ze ? 25.000 lenen, plus leningskosten betalen die we ramen op ? 1000. Om van een fiscaal voordeel te kunnen genieten, is een hypothecaire inschrijving immers nodig. Het geleende kapitaal komt zo op ? 26.000. Om dit terug te betalen op een termijn van 20 jaar tegen een tarief van 5%, moeten Dirk en Laura elke maand ? 163,23 (? 1958,76 per jaar) aan de bank betalen.

Als we ervan uitgaan dat deze woning hun eigen en enige woning is, geniet het koppel van de fiscale aftrek die daarvoor voorzien is. Per belastingplichtige bedraagt die maximaal ? 2080 (inkomsten 2009), verhoogd met ? 690 in de eerste 10 jaar en nog eens verhoogd met ? 70 in de eerste 10 jaar als ze 3 of meer kinderen ten laste hebben. Omdat dit laatste niet het geval is voor Dirk en Laura kunnen zij theoretisch elk maximaal ? 2770 aftrekken gedurende de eerste 10 jaar van de lening (? 5540 in totaal) en nadien elk ? 2080 (? 4160 in totaal). Vermits zij echter per jaar maar ? 1958,76 afbetalen (kapitaal + intresten), kunnen ze maar dit bedrag aftrekken. Zij genieten dan een effectieve belastingvermindering van ? 979,38 (50% van ? 1958,76 want hun hoogste belastingtarief is 50 %), verhoogd met de gemeentelijke opcentiemen (? 58,76 bij een tarief van 6 %). Dus ? 1038,14 in totaal, wat neerkomt op 53% van de terugbetaling.

Na 20 jaar zal de investering van ? 75.000 uiteindelijk ? 164.334,24 waard zijn (jaarlijkse stijging van 4%). Het nettorendement, alle kosten, afbetalingen en (fiscale) voordelen inbegrepen, is dan 5,28 %.

Hypothese 2: Dirk en Laura lenen de volledige som (? 75.000).

Als Dirk en Laura beslissen hun spaargeld ongemoeid te laten, kunnen zij de volledige som (? 75.000) lenen, plus de kosten betalen die het sluiten van een hypothecaire lening meebrengt. Die ramen we in dit geval op ? 1500, wat een totaal geeft van ? 76.500. Maandelijks zullen zij ? 480,26 moeten terugbetalen (? 5763,12 per jaar). Om hun schuldenlast te verlichten, gaan we ervanuit dat het koppel de intresten die hun spaargeld (? 50.000) opbrengt, gebruikt om een deel van de maandelijkse afbetalingen te doen en dat hun spaargeld 4% opbrengt, dus ? 2000 per jaar. In dit geval kunnen Dirk en Laura genieten van de volledige fiscale aftrek, nl. ? 5540 tijdens de eerste 10 jaar van de lening (als ze drie kinderen of meer ten laste hadden, nog verhoogd met ? 70) en ? 4160 nadien. In ons voorbeeld komt dit neer op een effectieve belastingvermindering van ? 2936,2 (? 5540 x 50% + gemeentelijke opcentiemen) gedurende 10 jaar, ? 2204,8 nadien.

Na 20 jaar zal de initiële investering ? 164.334,24 waard zijn. Om het totale vermogen van Dirk en Laura vast te stellen, moeten we daar de ? 50.000 spaargeld aan toevoegen die op hun rekening is blijven staan (maar geen intresten want die werden gebruikt om de lening gedeeltelijk af te betalen). Het nettorendement komt hier op niet minder dan 21,86%! Dit is vooral mogelijk dankzij de fiscale aftrek. Tot een investering van ? 250.000 zal lenen doorgaans voordeliger zijn dan het eigen spaargeld te gebruiken. Het verschil in rendement zal nochtans veel minder zijn voor grotere leningen omdat de fiscale aftrek geplafonneerd is.

Hypothese 1: Spaargeld + leningHypothese 2: Enkel lening
Waarde van de investering (na 20 jaar) ? 164.334,24? 164.334,24
Beschikbaar bedrag op de rekening ? 0? 50.000
Totaal:? 164.334,24? 214.334,24
Nettorendement na 20 jaar5,28 %21,86 %

Twee alternatieven

Bij onroerende investeringen zijn er twee alternatieven: de wederopname en het voorschot op de polis.

Wederopname

Stel dat Dirk en Laura 15 jaar geleden een hypothecaire kredietopening ge-sloten hebben van ? 200.000 op een termijn van 20 jaar, tegen 8%, dan hebben ze nu al een deel van het geleende kapitaal terugbetaald (? 118.666,73 om precies te zijn). Omdat het om een hypothecaire kredietopening gaat, kunnen ze een deel of de totaliteit van de terugbetaalde sommen opnieuw lenen, met minder kosten. Het zal immers niet meer nodig zijn een hypothecaire inschrijving te nemen. Dit heet een wederopname.

Let op! Gezien een hypotheek meestal voor 30 jaar wordt gesloten, onafhankelijk van de duur van de oorspronkelijke lening, houdt u het best in het oog dat de wederopname er niet voor zorgt dat u in totaal boven de 30 jaar uitkomt. Is dat het geval, dan moeten er opnieuw kosten betaald worden voor een hypothecaire inschrijving.

Het fiscale regime van een weder-opname is vrij ingewikkeld. Vermits Dirk en Laura hun eerste lening gesloten hebben voor 1 januari 2005, valt die onder het oude fiscale systeem dat bestond uit een basisintrestaftrek, een eventuele bijkomende intrestaftrek, een aftrek van kapitaalaflossingen (geplafonneerd) en premies van een levensverzekering. Hebben ze hun nieuwe lening aangegaan na 1 januari 2005 en beantwoordt ze aan de voorwaarden om recht te hebben op de aftrek voor de enige en eigen woning (de woningaftrek), dan moeten zij een keuze maken: ofwel het oude fiscale systeem (zowel voor de oude lening als voor de wederopname), ofwel verzaken ze aan het voordeel van het oude systeem en kiezen ze voor de woningaftrek voor hun nieuwe lening. Wat zij het best kiezen, hangt van verschillende factoren af, bijvoorbeeld van hoever ze al staan met de afbetaling van hun oorspronkelijke lening. Zij vragen het best een simulatie bij hun bankkantoor.

Het voorschot op polis

Stel dat Dirk en Laura een groepsverzekering hebben via hun werkgever, een individuele pensioenspaarformule of een gewone levensverzekering, dan kunnen ze een voorschot op de polis vragen. Voor zover ze het geld gebruiken voor onroerende doeleinden in België, kunnen ze tot 60% van de bereikte reserves lenen bij de verzekeringsmaatschappij.

Stel dat Dirk en Laura ? 40.000 opgebouwde reserves hebben en dat ze ? 15.000 opnemen als voorschot. Dit bedrag wordt niet afgetrokken van hun ? 40.000, maar de verzekeraar schiet het hen als het ware voor. Hun theoretische reserve blijft ? 40.000, maar ze hebben een schuld tegenover hun verzekeraar van ? 15.000. Ze kunnen dit voorschot terugbetalen in de loop van de polis, maar dan moeten ze een vergoeding betalen. Normaal gebeurt de verrekening op het einde van het verzekeringscontract.

Wat de intresten op het geleende deel betreft, hebben Dirk en Laura de volgende keuze:

  • Wensen ze dat de volledige reserve (de geleende som inbegrepen) intresten blijft opbrengen, dan betalen ze een jaarlijkse intrest die naar schatting overeenkomt met het gewaarborgd rendement, verhoogd met de winstdeelname en een vergoeding van 0,5 tot 1% voor de verzekeraar. In totaal zal het hen ongeveer 6 % intresten kosten. Het geleende kapitaal zal gerecupereerd worden op het einde van de verzekeringspolis.
  • Ze kunnen er ook voor kiezen niets terug te betalen. In dat geval moeten ze het geleende bedrag en de gekapitaliseerde intresten (die intussen zelf intresten hebben opgebracht) terugbetalen op het einde van het contract. Deze oplossing is de duurste.
  • Wensen ze niet dat de ? 15.000 intresten blijven opbrengen, dan zal dit voorschot geïsoleerd worden. In dat geval moeten ze enkel een vergoeding van 0,5 tot 1% betalen aan de verzekeraar.

WEETJE Een voorschot op polis is interessant voor kleine bedragen, als aanvulling op een hypothecaire lening of om kleine werken te financieren, maar niet voor grote sommen.

Investeren in energiesparen

Het klopt dat een slecht geïsoleerde woning met enkelglas en een oude verwarmingsketel tot 30% meer verbruikt dan een efficiënt geïsoleerde. Maar om energie te kunnen sparen, moet er eerst een behoorlijke som geïnvesteerd worden. Het dak isoleren of isolerende ramen, een zuinige verwarmingsketel of zonnepanelen plaatsen: het kost allemaal handenvol geld. Ook hier kunt u uw voordeel doen met een krediet.

Belastingvoordelen

Om te beginnen zijn er de fiscale voordelen die deze investeringen al wat lichter maken. Het belastingvoordeel kan tot 40% oplopen per jaar en per woning, met een maximum van ? 2770 (inkomstenjaar 2009) of ? 3600 (zonnepanelen).

WEETJE Personen die onvoldoende (of geen) belastingen betalen, komen in principe niet in aanmerking voor deze belastingvermindering. Een uitzondering op dit principe geldt voor isolatiewerken van het dak, de grond of de muren. Voor deze werken geldt een belastingkrediet (u krijgt dan geld terug van de fiscus ook al hebt u geen of weinig belastingen betaald). Voor het bouwen van een passiefhuis of de verbouwing van uw huidige woning tot een passiefhuis, geniet u een belastingvermindering van ? 830 (inkomstenjaar 2009) gedurende 10 jaar.

Gewestelijke premies

Bovenop de belastingvermindering, kunt u in aanmerking komen voor verschillende gewestelijke premies. Voor dakisolatie bijvoorbeeld hebt u (onder bepaalde voorwaarden) recht op een premie van:

  • in Vlaanderen: euro 500 als het dak minstens 40 m2 groot is
  • in Brussel: euro 20 per m2, met een maximum van de helft van de factuur
  • in Wallonië: euro 8 per m2, als het isolatiewerk geleverd werd door een geregistreerde aannemer (met een maximum van ? 10.000).

Voor meer info en alle voorwaarden, kunt u terecht bij:

WEETJE Naast de gewestelijke premies kunt u ook in aanmerking komen voor premies van uw provincie of gemeente. In Vlaanderen kunt u via www.premiezoeker.be al deze premies terugvinden, per niveau (federaal, gewestelijk, provinciaal en gemeentelijk).

Verandert mijn kadastraal inkomen?

De overheid stimuleert ons om energiesparende investeringen te doen. Allemaal goed en wel, maar leidt dit niet tot een meerwaarde van onze woning en dus tot een verhoging van het kadastraal inkomen?

Het antwoord op deze veelgestelde vraag klinkt genuanceerd:

- Het kadaster zal het KI van uw woning herwaarderen als de werken een directe invloed hebben op de huurwaarde (op basis van art. 494 van het Wetboek van Inkomstenbelasting). Concreet moet de huurwaarde met 15% stijgen of dalen vooraleer uw KI zal aangepast worden.

- In principe zijn groene investeringen niet ingrijpend genoeg voor een aanpassing van het KI, maar dat blijft een discussiepunt.

Verhoogt het kadaster toch uw KI en vindt u dat niet rechtvaardig, dan kunt u contact opnemen met uw inspecteur en proberen tot een compromis te komen. Blijft hij bij zijn standpunt, dan kunt u binnen de twee maanden een bezwaar indienen bij het controlebureau van het kadaster van uw woonplaats.

Voordelige leningen

Om al deze investeringen in energie-sparen te betalen, bestaan er verschillende soorten leningen. Is er nog fiscale marge, dan kunt u een hypothecair krediet nemen. Ook een voorschot op polis of een wederopname behoort tot de mogelijkheden.

Een groen krediet

Voor energiesparende investeringen kunt u het best ook eens vragen naar de voorwaarden van het groene krediet bij uw bank. Het gaat hier om een lening op afbetaling zoals een autolening of een persoonlijke lening, maar dan specifiek voor groene investeringen. Het tarief is meestal voordeliger dan voor een persoonlijke lening, maar iets minder voordelig dan een autolening. Bij BNP Paribas Fortis bijvoorbeeld kunt u een persoonlijke lening krijgen tegen 11,6%, een autolening tegen 6,05% en een groene lening tegen 6,50%.

Of dit groene krediet voordeliger zal zijn dan een wederopname van uw hypothecair krediet, hangt af van het percentage dat van toepassing is op uw hypothecair krediet.

Gewestelijke kredieten

Ook de gewesten doen hun duit in het zakje met voordelige kredietformules voor energiesparende investeringen.

  • In Vlaanderen is er het Energierenovatiekrediet, bedoeld voor energiebesparende werken die zichzelf terugverdienen: dakisolatie, hoogrendementsbeglazing en een condensatieketel. Er wordt minimaal ? 1750 en maximaal ? 50.000 geleend. Het krediet bedraagt 5,95%. Voor meer info: www.energiesparen.be/2020/energie renovatiekrediet
  • Het Brusselse gewest biedt een groene lening aan voor belastingplichtigen die een maandelijks netto-inkomen hebben van maximaal ? 1018 (alleenstaande) of ? 1388 (gehuwden en samenwonenden) - bedrag na maandelijkse inhouding voor de hypothecaire lening of de huur, deze inhouding wordt vermeerderd met ? 181 per kind ten laste.
  • Wallonië heeft al enige tijd de ecolening ingevoerd. Dit is een lening tegen 0% voor particulieren met een nettobelastbaar inkomen van maximaal ? 45.200 (+ ? 2200 per kind ten laste).

Let op! Voor 2009 is dit basisplafond uitzonderlijk opgetrokken tot ? 60.000. Het bedrag van de gefinancierde werken, bijvoorbeeld isolatiewerken, moet tussen ? 2500 en ? 30.000 liggen (btw inbegrepen). Het krediet kan aangegaan worden onder de vorm van een lening op afbetaling (maximaal 48 maanden) of onder vorm van een hypothecair krediet (maximaal 10 jaar). Het geleende bedrag moet gebruikt worden voor isolatiewerken, ventilatie of verwarming (verwarmingsinstallatie of verwarmingspomp).

In concrete cijfers

Stel dat Dirk en Laura hun dak van 150 m2 willen isoleren en dat ze daarvoor een investering moeten doen van ? 3180. Via hun fiscale aangifte recupereren zij daarvan 40% (+ 6% gemeentelijke opcentiemen). Dit levert hen een totale vermindering van ? 1348,32 op. In Vlaanderen krijgen ze nog een premie van ? 1100, in Wallonië van ? 1200 en in Brussel van ? 1590. Na de fiscale aftrek en de regionale premie kost de investering hen nog ? 731,68 in Vlaanderen, ? 631,68 in Walllonië en ? 241,68 in Brussel. Door de dakisolatie zal het koppel ? 1000 per jaar besparen op de energiefactuur. Dat geeft een rendement van 137% in Vlaanderen, 158% in Wallonië en zelfs 413% in Brussel.

In vergelijking daarmee is een groen krediet van 6,5% dus peanuts! Natuurlijk zijn niet alle energiebesparende investeringen net als de dakisolatie na minder dan één jaar gerecupereerd, maar de fiscale aftrek en de premies zorgen er wel voor dat het meestal uiterst rendabele investeringen zijn.

Bij een wederopname is (meestal) niet opnieuw een hypothecaire inschrijving nodig, en dat scheelt. Naast een fiscaal voordeel en gewestelijke premies, kan een groene investeerder ook provinciale en/of gemeentelijke premies genieten.

Onze partners