© FOTO'S ISTOCK

Investeren in het huis van je partner

Jan Roodhooft Advocaat

Geld investeren in het huis van je partner, is dat wel zo’n goed idee? Als je het goed aanpakt wel. Maar zet wat je doet altijd op papier!

Je (nieuwe) partner heeft al een huis. Jij bent bereid mee de lening af te betalen of je wilt bijdragen aan de renovatie of de verbouwing. Prima zolang alles goed loopt. Maar durf – of je dat nu leuk vindt of niet – het worstcasescenario onder ogen te zien: wat als jullie uit elkaar gaan of als je partner-eigenaar overlijdt? Kan je je inbreng recupereren? Erf je als je partner iets overkomt? En heb je inspraak in wat er met het huis gebeurt?

Mee investeren in de woning van je partner maakt je nog geen eigenaar.

Je wordt geen mede-eigenaar!

Door te investeren in het onroerend goed van je partner, word je geen mede-eigenaar. Ook niet als je huwt, tenzij je partner het huis inbrengt in het gemeenschappelijke vermogen. De eigenaar van een huis of appartement is diegene op wiens naam dat vastgoed staat in de aankoopakte. Woon je feitelijk samen, dan beslist alleen je partner-eigenaar over de verkoop, ook al is het de gezinswoning. Je partner kan je dan letterlijk aan de deur zetten. Dat is niet het geval als je trouwt of wettelijk samenwoont. Dan kan de partner die eigenaar is de woning niet verkopen of hypothekeren zonder instemming van de andere partner, zolang het om de gezinswoning gaat. Wat uiteraard niet meer het geval is als je uit elkaar gaat.

Mee betaald voor verbouwingswerken, geld terug?

Je hebt meebetaald voor de verbouwingswerken van het huis van je partner. Daar later een vergoeding voor vragen is niet zo eenvoudig en lukt lang niet altijd. Je moet drie zaken goed in het oog houden.

1. Hou alle bewijzen bij!

Je moet bewijzen dat je effectief geld hebt besteed aan het onroerend goed van je partner. Bijvoorbeeld betalingsbewijzen waaruit blijkt dat de lening of de verbouwingen van jouw rekening werden betaald. Betaalde je cash, dan zal dit bewijs al heel wat moeilijker worden.

2. Je moet een rechtsgrond aantonen

Daarnaast moet je kunnen aantonen dat je een rechtsgrond hebt om het geïnvesteerde – bedrag terug te vragen van je partner. Je kan bijvoorbeeld zeggen dat je hem het geld hebt geleend.

3. Zet alles op papier!

De wet eist een schriftelijke overeenkomst als het over een lening meer dan ? 375 gaat. Wil je dus aantonen dat je een lening van bijvoorbeeld ? 10.000 gaf, en je heb geen schriftelijk contract, dan zal je vordering vaak door de rechtbank worden afgewezen. Zet daarom de afspraken die je met je partner maakt altijd op papier.

Geef daarin aan hoeveel je investeert, waarin juist en of en hoe dat bedrag moet worden terugbetaald.

Vermeld of er interest moet worden betaald en of je deelt in de meer- of minwaarde van het goed.

Zorg dat de overeenkomst wordt opgesteld in de vorm die de wet voorschrijft. De naam en het adres van beide partijen moeten erin worden vermeld en de overeenkomst moet worden opgesteld in evenveel originele exemplaren als er partijen zijn. Elke partij moet een origineel exemplaar ontvangen. Plaats allebei je handtekening onderaan het document en een paraaf op elke pagina.

Het huis volgt de grond

Heeft je partner al een bouwgrond en bouwen jullie daarop samen een huis, dan zal het huis toch uitsluitend eigendom worden van je partner. Dit is het gevolg van het weerlegbaar vermoeden van natrekking: het huis volgt de grond. Je partner kan hier een mouw aan passen door te trouwen met gemeenschap van goederen en via het huwelijkscontract de grond in te brengen in het gemeenschappelijke vermogen. Zo word jij ook eigenaar van het huis én van de grond. Doen jullie dit niet, dan moet je partner jou een vergoeding geven als jullie uit elkaar gaan omdat hij/zij een voordeel haalde uit het gemeenschappelijke vermogen. Trouwen jullie onder het stelsel van scheiding van goederen of wonen jullie samen, dan werk je best met een overeenkomst, waarbij je je investering en rechtsgrond bewijst. Vraag raad aan je notaris!

Het huis mee overkopen, geld terug?

Jouw partner is gescheiden en wil het huis van zijn/haar ex-partner overkopen. Jij wil hier mee in investeren. Verschillende oplossingen zijn dan denkbaar. Om ook hier te vermijden dat je later – mocht het tot een breuk komen – je investering niet kan recupereren, zet je de afspraken best duidelijk op papier.

Jullie kunnen samen geld lenen. Maar het is niet omdat je mee een leningovereenkomst tekent en mee betaalt, dat je ook eigenaar van het huis wordt. Samen lenen geeft je ook geen voldoende basis om later je geld terug te vragen. Daarover moet je met je partner onderling een schriftelijke overeenkomst maken.

Je kan een deel van het huis kopen. Alleen is dit een vrij dure oplossing want je zal registratierechten moeten betalen. En die liggen heel wat hoger dan het delingsrecht dat je partner betaalt omdat hij/zij als mede-eigenaar zijn/haar ex uitkoopt. Het registratierecht bedraagt 10% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel. Het delingsrecht bedraagt 1% op de volledige som in Wallonië en Brussel, en 1% voor gehuwden en wettelijke samenwoners die uit elkaar gaan in Vlaanderen. Feitelijke samenwoners betalen 2,5% op de volledige som in Vlaanderen.

Jullie kunnen ook in twee stappen werken: eerst koopt je partner het huis over van zijn/haar ex en betaalt daarvoor een delingsrecht van 1% of 2,5% op de volledige som. Daarna trouwen jullie en brengt jouw partner het huis in het gemeenschappelijk vermogen in via het huwelijkscontract. Deze oplossing is heel wat goedkoper dan de vorige, maar uiteraard enkel mogelijk als er een gemeenschappelijk vermogen is.

Stel dat je partner het huis al eerder had overgekocht van zijn/haar ex en daar een leningovereenkomst voor gesloten heeft. Dan kan jij je partner geld lenen en een leningovereenkomst sluiten. Ook hier is het weer van belang die correct op papier te zetten en afspraken te maken over wanneer de lening moet worden terugbetaald, of er interesten verschuldigd zijn, of er al dan niet mee gedeeld wordt in een eventuele meerwaarde.

Trouwen of samenwonen?

Wat de vergoeding betreft die je kan vragen omdat je geld hebt geïnvesteerd in het huis van je partner, maakt het niet uit of je getrouwd bent of samenwoont. Zelfs als je trouwt onder het wettelijk stelsel (gemeenschap van aanwinsten) en er dus een gemeenschappelijk vermogen is, moet je nog altijd je investering bewijzen én een rechtsgrond aantonen om te worden vergoed. Toch wanneer je met je eigen geld investeert in het eigen goed van je partner – een goed dat hij/zij al had voordat jullie trouwden (er gelden andere regels als het gemeenschappelijke vermogen investeert in een eigen goed).

Wanneer jullie ervoor kiezen om te trouwen onder het wettelijk stelsel kan je partner wel het huis inbrengen in het gemeenschappelijke vermogen. Dit kan ook als je trouwt met scheiding van goederen en een beperkt gemeenschappelijk vermogen toevoegt.

Mag je er blijven wonen?

Wat gebeurt er als je partner zou overlijden? Mag je dan in zijn/haar woning, waarin je hebt geïnvesteerd, blijven wonen? Het feit dat je geld stak in het huis van je partner geeft je geen extra rechten!

Wettelijk samenwonen geeft je een beperkt erfrecht, feitelijk samenwonen helemaal geen.

Kiezen jullie ervoor om feitelijk samen te wonen, dan heb je helemaal geen erfrecht. Je partner kan wel een testament maken waarin hij/zij jou als erfgenaam aanduidt en je bijvoorbeeld het vruchtgebruik van de woning of een recht van bewoning nalaat, maar een testament kan nooit de reserve van de kinderen van je partner aantasten.

Opteren jullie om wettelijk samen te wonen (via een verklaring bij de burgerlijke stand van je gemeente), dan heb je een beperkt wettelijk erfrecht. Je erft dan het vruchtgebruik van het huis en de huisraad, tenzij een testament dat anders bepaalt. In een testament kan je partner je méér toekennen, maar evengoed kan je partner erin zetten dat je niets krijgt. Een testament kan het erfrecht van de wettelijke samenwoner opzij zetten! Ook belangrijk om weten: een wettelijke samenwoning kan altijd door één van de partners eenzijdig ongedaan gemaakt worden.

Kiezen jullie ervoor om te trouwen, dan ben je automatisch erfgenaam van elkaar. Jij erft dan het vruchtgebruik van het huis en de huisraad van je partner, ook al was het huis enkel zijn/haar eigendom. De kinderen van jouw partner kunnen je niet uit de woning zetten. Via een testament of huwelijkscontract kan je nog meer rechten krijgen.

De partner van Greta P wil mee de keuken van haar woning verbouwen

“Een paar jaar na mijn scheiding ben ik een nieuwe relatie begonnen. Ik had het huis van mijn ex-partner overgekocht. Omdat mijn nieuwe vriend gemakkelijker kon verhuizen dan ik, is hij bij mij ingetrokken. Binnenkort gaan we de keuken verbouwen en een ruimte bijbouwen waar hij zijn hobby kan beoefenen. Hij gaat een heel stuk mee investeren. Dat vind ik natuurlijk heel aangenaam, maar wat als mij iets overkomt? Dan zou ik graag willen dat hij hier kan blijven wonen. Anderzijds wil ik dat het huis later eigendom van mijn kinderen wordt. We willen liever niet trouwen, eventueel wel wettelijk samenwonen.

Greta P., Dendermonde

Advocaat Jan Roodhooft: Als Greta en haar nieuwe partner wettelijk zouden samenwonen, dan erft haar partner het vruchtgebruik op haar huis en inboedel, als haar iets zou overkomen. Haar kinderen blijven naakte eigenaar en zullen volle eigenaar worden als ook haar vriend overlijdt. Dan moeten de kinderen waarschijnlijk lang wachten... Daarom zou Greta haar vriend ook een bewoningsrecht kunnen geven dat beperkt is in de tijd. Zo is ze er zeker van dat hij er (minstens tijdelijk) kan blijven wonen als haar iets overkomt, maar worden ook haar kinderen beschermd.”

Caroline V. heeft geïnvesteerd in de isolatie van het huis van haar vriend

“Ik heb een deel van het geld dat ik heb geërfd gebruikt om bij te leggen voor isolatiewerken aan het huis van mijn vriend. Sommige van mijn vrienden vinden dat ik daar niet verstandig aan doe, omdat ik geen rechten heb op zijn huis. Maar ik beschouw het als een soort vergoeding voor het feit dat ik daar woon. Is dat naïef? Stel dat onze relatie ooit stopt, kan ik dat geld dan terugkrijgen?

Caroline V., Overijse

Advocaat Jan Roodhooft: Het is altijd verstandig om op papier te zetten hoeveel je investeert en wat je moet terugkrijgen als er iets gebeurt. Veel mensen denken dat het voldoende is aan te tonen met rekeninguittreksels dat ze mee hebben geïnvesteerd in het onroerend goed van hun partner. Maar dit volstaat niet! Je moet ook de rechtsgrond aantonen op basis waarvan je je investering terugvraagt.”

Jeanine L verloor het huis waar ze mee aan betaalde

“Ja, ik heb geld geïnvesteerd in het huis van mijn toenmalige partner. Op mijn 22ste was ik nog te jong om daar alle gevolgen van in te schatten. Toen we 25 jaar later uit elkaar gegaan zijn, kreeg ik te horen dat het huis helemaal niet van mij was. Procederen heb ik niet gedaan om de goede verstandhouding met de kinderen niet te verstoren. Maar als je later weer moet lenen voor een nieuwe start, dan is de frustratie enorm. Een wijze raad: informeer je goed en zet alles op papier!”

Jeanine K., Kapellen

Partner Content