Huurwoning deels voor beroepsdoeleinden

13/04/11 om 00:00 - Bijgewerkt om 00:00

Wanneer een huurder een woning niet enkel als verblijfplaats gebruikt, maar ook voor beroepsdoeleinden, heeft dat fiscale gevolgen voor de eigenaar.

"Ik verhuur al jaren een huis aan dezelfde huurder. Voor hem is dit huis zijn hoofdverblijfplaats. Nu laat de fiscus mij weten dat ik voortaan belast zal worden op de huur en niet langer op het kadastraal inkomen omdat mijn huurder een deel van het huis voor beroepsdoeleinden gebruikt. Moet ik mij daarbij neerleggen?"Deze vraag stelde een lezer ons.

Voor de eigenaar maakt het een groot verschil of een huurder het gehuurde goed al of niet voor beroepsdoeleinden gebruikt. Is dat niet het geval dan wordt hij belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen (voor aanslagjaar 2011 is de coëfficiënt 1,5461), vermeerderd met 40%. Het KI wordt geacht de jaarlijkse netto huurwaarde te vertegenwoordigen, maar in de realiteit ligt het KI lager dan de echte huurwaarde. Gebruikt de huurder het goed voor zijn beroep - ook al is het voor een klein gedeelte - dan wordt de eigenaar belast op de werkelijke huurinkomsten, verminderd met 40% lasten. Voor de lasten geldt een maximum van 2/3de van het KI, vermenigvuldigd met 3,87 (coëfficiënt voor aanslagjaar 2011, inkomsten 2010). Voor de nettohuur geldt een minimum van het geïndexeerde KI, verhoogd met 40%.

Is de huurovereenkomst niet geregistreerd, dan zal de eigenaar in principe op de volledige huurinkomsten belast worden, ook al weet hij niet dat de huurder het goed voor zijn beroep gebruikt. Eigenaars kunnen deze wijze van belasten betwisten op basis van arresten van het Grondwettelijk Hof en het Hof van beroep van Antwerpen: ze verwerpen de automatische belasting op basis van de netto huurinkomsten omdat belastingplichtigen op een redelijke manier moeten kunnen inschatten welke belastingen ze zullen moeten betalen.

Hebt u in de overeenkomst een uitsplitsing gemaakt tussen het privé en beroepsdeel en werd de overeenkomst geregistreerd, dan wordt elk deel volgens de eigen regels belast.

Onze partners