Het fiscale prijskaartje van uw tweede verblijf
Wie droomt er niet van een vakantiehuisje? Voor u die aankoop doet moet u wel even stilstaan bij de financiële gevolgen.
Inhoud:
- Welke fiscale voordelen geniet u?
- Wordt u belast op de huurinkomsten?
- Wat als u uw tweede verblijf verkoopt?
- Weet de fiscus van uw buitenlandse aankoop?
- Successierechten op uw tweede verblijf?
- Hoe wordt uw woning belast?
- Grote fiscale verschillen tussen de populaire vakantielanden
Koopt u een huis of appartement, dan sluit u misschien een lening af, die u (gedeeltelijk) fiscaal in mindering kunt brengen. Maar ook al is uw lening al lang afbetaald of hebt u uw woning met eigen middelen betaald, het bezit van onroerend goed heeft sowieso fiscale gevolgen. En die zijn anders voor een tweede verblijf dan voor een eerste woning.
De eerste vraag die zich stelt, is in welke mate u fiscaal voordeel kunt doen met een lening voor een tweede woning. Stel dat u dit tweede verblijf verhuurt, wordt u dan belast op de huurinkomsten? En kunt u discreet een huis kopen in het buitenland?
PAGEBREAK
Welke fiscale voordelen geniet u?
Aangezien u al een eigen woning hebt, geniet u niet dezelfde fiscale aftrek voor een lening als bij de aankoop of de bouw van uw eigen en enige woning, de zogenaamde woonbonus. Deze woonbonus vervangt het vroegere systeem van bijkomende intrest- en kapitaalaftrek en dit voor de hypothecaire leningen aangegaan na 1 januari 2005.
Je kunt de bonus vergelijken met een korf die kan worden opgevuld met intresten, kapitaalaflossingen en premies van een levensverzekering in het kader van een hypothecaire lening. Voor uw tweede woning belandt u in een ander, minder gunstig fiscaal stelsel. Let op, u kunt voor uw tweede woning enkel kapitaal en premies voor de schuldsaldoverzekering in aftrek brengen als uw korf niet volledig opgevuld is. In de praktijk zal dit vooral zijn als de lening voor uw eerste woning afbetaald is.
Voor uw hoofdverblijfplaats
Hebt u één enkele woning en hebt u die gefinancierd met een lening, dan geniet u sinds 1 januari 2005 van de woonbonus, zonder dat er rekening gehouden wordt met uw inkomen.
In uw aangifte van 2007 (inkomsten 2006) mocht u ? 1.920 per persoon in mindering brengen (de basisaftrek), verhoogd met een bijkomende aftrek van ? 640 voor de eerste 10 jaar van de lening als het nog steeds uw enige woning is. Daarbovenop is nog een bijkomende jaarlijkse aftrek van ? 60 mogelijk voor gezinnen met minstens 3 kinderen ten laste (bedragen voor de inkomsten 2006 – aanslagjaar 2007).
VOORBEELD: een koppel zonder kinderen sluit een hypothecaire lening van ?100.000, terug te betalen over 20 jaar. Hun marginale aanslagvoet (het hoogste tarief belastingen dat ze betalen op de hoogste schijf van hun inkomen) is 45,17%. Het fiscale voordeel is dan:
- voor de eerste 10 jaren: ?1.920 + 640 = 2.560 x 2 = 5.120 x 45,17% = 2.312,70 x 10 jaar = ?23.127
- voor de volgende 10 jaren: ?1.920 x 2 = 3.840 x 45,17% = 1.734,53 x 10 jaar = ?17.345,30.
De aftrekbare bedragen worden geïndexeerd. Voor het inkomstenjaar 2007 (aangifte 2008) worden ze opgetrokken tot resp. ?1950 (basis), ?650 (bijkomende) en ?70 (3 kinderen of meer).
LET OP Als u een tweede verblijf koopt, behoudt u enkel de basisaftrek en verliest u de bijkomende aftrek van ?640 (?650 voor de inkomsten 2007 – aangifte 2008) voor uw eerste woning. Dit omdat het vanaf dat ogenblik niet meer uw enige woning is.
Voor uw tweede verblijf
Zoals reeds gezegd geldt hier een ander fiscaal stelsel, dat minder gunstig is. De intresten en het kapitaal dat u afbetaalt in het kader van een lening voor een tweede verblijf geven slechts recht op de gewone intrestaftrek en op de fiscale vermindering voor het lange termijnsparen . Voor inkomstenjaar 2006 geldt hier een maximale aftrek van ?1920. De hoogte van uw fiscaal voordeel bedraagt 30 tot 40%, afhankelijk van uw inkomen.
WEETJE Tot voor kort genoot u enkel een fiscaal voordeel voor een onroerend goed in België. Sinds 1 januari van dit jaar geldt het voordeel ook als u een onroerend goed koopt gelegen in de Europese Economische Ruimte. Dit zijn de 27 landen van de Europese Unie plus Noorwegen, IJsland en Liechtenstein.
PAGEBREAK
Wordt u belast op de huurinkomsten?
Stel dat u uw tweede verblijf regelmatig of het hele jaar verhuurt, wordt u dan belast op de werkelijke huurinkomsten?
Uw tweede verblijf ligt in België
U verhuurt aan particulieren voor privégebruik
Verhuurt u de woning ongemeubeld, dan wordt u belast op het kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Hier verandert er dus niets in vergelijking met een eerste woning. Verhuurt u het appartement of de woning gemeubeld, dan wordt u op een andere manier belast. De fiscus zal 40% van het kadastraal inkomen als roerend beschouwen (voor de meubels). U wordt dan belast op 40% van het KI als roerend inkomen. Van dit bedrag mag u een kostenforfait aftrekken van 50%, op wat overblijft betaalt u 15% belastingen. Op het resterende gedeelte van het KI wordt de verhoging toegepast van 40% en daar wordt u gewoon op belast tegen uw hoogste belastingtarief.
U verhuurt aan iemand die de woning voor beroepsdoeleinden gebruikt
In dit geval wordt u belast op de netto huurinkomsten die u effectief ontvangt. Dit is de brutohuur, verminderd met een forfait van 40%, maar begrensd tot 2/3de van het geherwaardeerde kadastraal inkomen. Voor aanslagjaar 2007 (inkomsten 2006) bedraagt de herwaarderingscoëfficiënt 3,59 (voor aanslagjaar 2008, inkomsten 2007 wordt dat 3,65).
VOORBEELD: Het basis-KI van het appartement dat u aan een handelaar verhuurt, bedraagt ?.500 en u ontvangt maandelijks ?1.000 huurinkomsten. In principe wordt u belast op: ?12.000 (jaarlijkse brutohuur) – ?.800 (40% forfaitaire kosten) = ?7.200. Maar het forfait is beperkt tot 2/3de van het geherwaardeerde KI, dus tot 1500 x 3,59 x 2/3 = ?3590. De huurinkomsten waarop u belast zult worden, zijn: ?12.000 – ?3.590 = ?8.410.
Uw tweede verblijf ligt in het buitenland
Er is veel kans dat u een tweede verblijf kocht in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag sloot. Dit verdrag bepaalt welk land op een bepaald inkomen belasting zal heffen. België sloot zo’n verdrag met bijna alle populaire vakantielanden (Frankrijk, Italië, Spanje, Portugal, Zwitserland,...). Koopt u een huis in een land waarmee België geen verdrag sloot, dan wordt u twee keer belast: één keer in België en één keer in het land zelf, maar u geniet wel een belastingvermindering van 50% van de Belgische belastingen.
U verhuurt uw buitenlandse woning niet
Omdat België geen kadastraal inkomen kan toekennen aan uw woning in het buitenland moet u in uw Belgische belastingaangifte de huurwaarde van uw buitenlandse woning opgeven. Dat zijn de huurinkomsten die u zou kunnen genieten van bijv. de verhuur van uw Spaans appartement of uw huisje in de Provence. U mag wel de in het buitenland betaalde belasting in mindering brengen.
U verhuurt uw buitenlandse woning
Verhuurt u het pand, dan moet u de ontvangen huurinkomsten aangeven, verminderd met de in het buitenland betaalde belastingen. U mag ook nog een forfaitair bedrag in mindering brengen voor onderhoud en herstellingen. Dit bedraagt 40% voor een gebouw en 10% voor een grond.
LET OP Het is niet omdat u in het buitenland al belastingen betaald hebt op uw woning, dat u de woning niet zou moeten aangeven aan de Belgische fiscus. De huurwaarde van uw Belgische woning wordt meegeteld om de belastingvoet te bepalen op uw andere inkomsten. Die kunnen daardoor terecht komen in een hogere belastingschijf.
PAGEBREAK
Wat als u uw tweede verblijf verkoopt?
In België
Verkoopt u uw tweede verblijf in België, dan zult u alleen een meerwaardebelasting betalen als u de woning binnen de vijf jaar na de aankoop verkoopt. U betaalt dan 16,5% op de gerealiseerde meerwaarde, dus op het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs. Maar u mag met een heleboel kosten rekening houden. Zo mag de aankoopprijs al worden verhoogd met de aankoopkosten of met een forfaitair percentage van 25%. De verhoogde aankoopprijs mag daarenboven verhoogd worden met 5% per vol jaar dat verlopen is tussen de datum van verwerving en de vervreemding. De werken die u hebt laten uitvoeren door een geregistreerde aannemer mogen ook bij de aankoopprijs worden geteld.
In het buitenland
Verkoopt u uw woning in het buitenland, dan zult u in België in principe niet belast worden op de eventuele winst die u maakt. Maar in bijna alle landen betaalt u wel een meerwaardebelasting die meestal hoger ligt dan wat we in België gewoon zijn.
TIP Betaalt u bij de aankoop een deel onder tafel, dan zult u bij de verkoop natuurlijk officieel meer winst maken en betaalt u ook meer meerwaardebelasting. Een nadeel waarmee u rekening kunt houden voor u zich laat meeslepen in dergelijk verhaal.
Weet de fiscus van uw buitenlandse aankoop?
Op dit ogenblik is de informatieuitwisseling tussen de belastingadministraties van de diverse Europese lidstaten nog niet intensief te noemen, behalve met Frankrijk. Koopt u een woning in Frankrijk, dan kunt u er van op aan dat uw belastingcontroleur hierover vroeg of laat ingelicht wordt. Buiten Nederland, Frankrijk en Duitsland zijn ons geen andere landen bekend die systematisch de aankopen van onroerend goed door Belgen melden aan de Belgische fiscus. Toch is het moeilijk voorspelbaar wat er in de toekomst gaat gebeuren. Rekening houdend met de snel oprukkende automatisering, kunt u ervan uitgaan dat tussen dit en pakweg 10 of 15 jaar de Belgische fiscus misschien wél met één druk op de knop een overzicht zal hebben van uw buitenlands vastgoed, en zeker van uw eigendommen binnen de EU. Sommige mensen maken het de fiscus wel heel makkelijk wanneer ze advertenties plaatsen in de stijl van “Luxeflat te huur in Marbella, bel ...”
PAGEBREAK
Successierechten op uw tweede verblijf?
Wie onroerend goed nalaat, wil zijn erfgenamen uiteraard zo weinig mogelijk successierechten laten betalen.
Uw tweede verblijf ligt in België
Laat u uw kinderen en/of andere erfgenamen een onroerend goed na in België, dan zullen zij daar zeker successierechten op betalen. Er is alleen een vrijstelling van successierechten voor de langstlevende echtgenoot m.b.t. de voornaamste gezinswoning in België (dus niet voor het tweede verblijf). Dit pand wegschenken is evenmin een goedkope oplossing. Immers de voordelige schenkingsrechten van 3% in rechte lijn zoals we die kennen (of 7% als u schenkt aan anderen) geldt alleen voor roerende goederen, niet voor onroerende.
Wat kunt u doen? U zou dit tweede verblijf samen kunnen kopen met uw kinderen, waarbij zij de blote eigendom kopen en u het vruchtgebruik houdt. Laat de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom deskundig bepalen door een expertschatter in samenspraak met een bedrijfsrevisor. Zorg er ook voor dat uw kinderen kunnen aantonen met welke middelen ze de blote eigendom kochten. Zij moeten al over deze middelen beschikken voor het compromis wordt ondertekend.
Uw tweede verblijf ligt in het buitenland
Overlijdt u en bent u op dat ogenblik nog inwoner van het Belgische rijk – d.w.z. dat u nog in België woont – dan betalen uw erfgenamen in België successierechten over uw wereldwijde inkomen. Maar u loopt het gevaar dat er ook successierechten moeten betaald worden in het land waar de woning gelegen is! Het kan dus gebeuren dat uw erfgenamen tweemaal successierechten moeten betalen. Op het vlak van de successierechten heeft België immers maar met twee landen een dubbelbelastingverdrag afgesloten, namelijk met Zweden en Frankrijk.
Gelukkig mogen uw erfgenamen wel de successierechten die zij in het buitenland betaalden van het bedrag van de Belgische successierechten aftrekken.
PAGEBREAK
Hoe wordt uw woning belast?
Gebruik van de woning : Woning als hoofdverblijfplaats
Belastbaar inkomen : Het geïndexeerd kadastraal inkomen
Gebruik van de woning : De woning is niet de hoofdverblijfplaats, maar wordt niet verhuurd
Belastbaar inkomen : Het geïndexeerd kadastraal inkomen + 40%
Gebruik van de woning : De eigenaar gebruikt de woning voor beroepsdoeleinden
Belastbaar inkomen : Geen belastbaar onroerend inkomen. De woning wordt beschouwd als beroepsinkomen
Gebruik van de woning : De woning wordt verhuurd aan een particulier
Belastbaar inkomen : Het geïndexeerd kadastraal inkomen + 40%
Gebruik van de woning : De woning wordt verhuurd aan een natuurlijk persoon voor beroepsdoeleinden of aan een bedrijf
Belastbaar inkomen : De huurinkomsten, min 40% lasten (met een maximum van 2/3de van het geherwaardeerde KI)
Bron: FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie, www.mineco.fgov.be
PAGEBREAK
Grote fiscale verschillen tussen de populaire vakantielanden
Spanje
BTW : 7 %
Registratierechten : 6 tot 7 %
Belastingop huur : 25 %
Jaarlijksevastgoedbelasting : JA
Vermogensbelasting : 0,2 % tot 2 ,5 %
Meerwaardebelasting bij verkoop : 18 %
Frankrijk
BTW : 19,6 %
Registratierechten : 5 %
Belastingop huur : tot 48 %
Jaarlijksevastgoedbelasting : JA
Vermogensbelasting : tot 1,8 %
Meerwaardebelasting bij verkoop : 16%
Italië
BTW : 10 % (20 % voor luxe-woningen)
Registratierechten : 7 %
Belastingop huur : 23 tot 43 %
Jaarlijksevastgoedbelasting : JA
Vermogensbelasting : Neen
Meerwaardebelasting bij verkoop : 20 % bij verkoop binnen 5 jaar
Portugal
BTW : In principe geen BTW
Registratierechten : 8% maximaal
Belastingop huur : 25 %
Jaarlijksevastgoedbelasting : JA
Vermogensbelasting : Neen
Meerwaardebelasting bij verkoop : 25 %
Dit is een ruw overzicht van de belastingen op een woning in de meest populaire vakantielanden. Let op, dit zijn heel algemene regels die in de praktijk veel complexer en verfijnder zijn. Als u tot ‘actie’ overgaat, schakelt u uiteraard het best een plaatselijk fiscaal kantoor en/of advocaat in.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier