Een serviceflat, de ideale belegging?

12/11/09 om 00:00 - Bijgewerkt om 00:00

In plaats van een beleggingsproduct te kopen bij de bank, kunt u investeren in een serviceflat. Dan geniet u nu van de huuropbrengst en later van het appartement plus de dienstverlening. Interessant, toch?

Een serviceflat is een tussenoplossing tussen volledig zelfstandig wonen in het eigen huis en een verblijf in het rusthuis. Op deze manier kunnen mensen die nog voldoende zelfredzaam zijn, zo lang mogelijk een zo zelfstandig mogelijk leven leiden.

In deze flats is de infrastructuur aangepast voor wie kleiner en veiliger wil wonen: weinig of geen trappen, aangepaste veiligheidsdomotica, alarm... Soms voorzien ze ook in bepaalde diensten zoals schoonmaak, kapsalon en maaltijden. Vaak liggen deze flats midden in de stad. Projecten die we onder de brede noemer serviceflat rangschikken, worden in de praktijk onder allerlei benamingen gepromoot: seniories, verzorgingsflats, seniorenresidenties, woningcomplexen met dienstverle- ning,... De projecten verschillen ook in omvang, in samenstelling van de bewoners, in exploitatievorm (vzw of privé zoals Zilver Avenue, Senior Invest,...), in de mate van comfort en (dus) ook de prijs!

Serviceflats zijn maatschappelijk zeker een goede zaak, maar zijn ze ook interessant voor de particuliere belegger die rond zijn vijftigste een grotere som geld wenst te investeren?

Om op deze vraag te antwoorden, moeten we om te beginnen twee soorten investeringen in serviceflats onderscheiden: ofwel koopt u een serviceflat en wordt u er ook eigenaar van, ofwel koopt u een recht in een serviceflatcomplex, zonder eigenaar te worden.

Zeg niet te gauw: 't is een serviceflat!

Niet elk appartement kun je een serviceflat noemen. Het moet een bepaalde oppervlakte beslaan, de gangen moeten breed genoeg zijn, de ventilatie moet beantwoorden aan bepaalde normen, de badkamers hebben een speciale uitrusting nodig en ook de brandveiligheidsnormen zijn veel strenger dan voor gewone appartementen. Bovendien kunnen serviceflats niet zomaar uitgebaat worden zonder vergunning. Alle praktische informatie krijgt u bij:

  • het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid: tel. 02 553 35 00 of op het internet: www.zorgengezondheid.be (klik achtereenvolgens op Zorgaanbod, Info voor zorgaanbieders, Residentiële ouderenzorg en Serviceflats)
  • de Federatie van rusthuizen van België: tel. 02 414 05 25 of via de website www.femarbel-ferubel.be
  • de Brusselse Welzijns- en gezondheidsraad (www.bwr.be), tel. 02 414 15 85

A. U koopt een recht zonder eigendom

Om te weten of het interessant is om te investeren in een serviceflat, is het allereerst nodig na te gaan of er wel voldoende vraag is (en in de toekomst zal zijn) naar deze woonvorm. Op dat vlak is er alvast geen probleem. Kort na de Tweede Wereldoorlog schoot het geboortecijfer de lucht in. Deze generatie, die men de babyboomers noemt, gaat de komende jaren met pensioen en wil van het leven profiteren. Naar schatting gaat het om acht- tot negenhonderdduizend mensen in ons land. De instroom in serviceflats zou vooral vanaf 2015 op gang komen. Deze aankomende generatie senioren heeft hogere verwachtingen dan de voorgaande generaties. Het zijn mensen die gereisd hebben en die de economische boom-periode hebben meegemaakt. Maar vooral: ze hebben ruim en comfortabel gewoond en zijn niet van plan, op dit vlak in te boeten. Serviceflats spelen in op deze behoeften.

Als individuele belegger kunt u een serviceflat kopen, meer bepaald: een deel in een serviceflatcomplex. "Al is kopen in deze formule een groot woord," zegt Philippe Janssens, afgevaardigd bestuurder van het vastgoedstudiebureau Stadim. "U wordt niet echt eigenaar, maar krijgt een financieel recht: u investeert een bepaalde som voor een bepaalde periode, meestal 30 jaar."

Na de eindvervaldag van uw financieel recht kunt u nog in de flat blijven wonen mits betaling van huur. Uiterlijk op de eindvervaldag van uw financieel recht wordt het nominale bedrag - het bedrag dat u investeerde, bijvoorbeeld euro 150.000 - terugbetaald.

U koopt dus als het ware een aandeel in het serviceflatproject en daarnaast krijgt u recht op de huurinkomsten wanneer u er zelf niet in woont. Philippe Janssens maakt de vergelijking met een hotel: "Samen met een reeks eigenaars koopt u rechten op kamers. Daarbij koopt u niet het recht op kamer nummer 20, maar wel op bijvoorbeeld 1/40ste van het hotel (in de veronderstelling dat het hotel 40 kamers telt)."

Waarom zou u ervoor kiezen om géén eigenaar te worden? Omdat werken met een reële mede-eigendom in de praktijk voor problemen kan zorgen. Het mede-eigenaarschap kan bijvoorbeeld door successie erg verspreid raken. Als de bewoner overlijdt en de eigendom gaat bijvoorbeeld over naar drie kinderen, waarvan één minderjarige, dan moet je al langs de vrederechter om het te beheren. "Omdat serviceflats vaak op latere leeftijd worden aangekocht, is het risico op dergelijke ingewikkelde situaties groot. Bovendien zijn ook de gemeenschappelijke delen bij serviceflats veel belangrijker dan bij gewone appartementen: de gangen zijn breder, en vaak zijn er verzorgingsdiensten en een restaurant."

De gevolgen

Het feit dat u geen eigenaar wordt, heeft uiteraard een aantal gevolgen: financieel, maar ook erfrechtelijk.

Financieel: geen registratierechten, geen notariskosten

Doordat u geen eigendomsrecht verkrijgt, spaart u registratierechten uit (10% in Vlaanderen, 12,5% in Brussel en Wallonië). Omdat er geen eigendomsoverdracht is, betaalt u evenmin notariskosten.

Erfrechtelijk

Als u overlijdt, gaat uw financieel recht over naar uw erfgenamen. Als het recht afloopt, krijgen zij het nominale bedrag terugbetaald. Maar wat met het woonrecht? Hier hangt de erfenisregeling af van het contract. Normaal bent u als investeerder ook de begunstigde van het woonrecht. Daardoor hebt u het recht om een serviceflat te bewonen tijdens de duur van uw financieel recht (ook wel eens certificaat genoemd) in plaats van huur te betalen. Dit woonrecht gaat niet over op uw kinderen. Uw partner kunt u echter wel in het contract opnemen zodat u allebei medehouder bent.

Het mogelijke nadeel

Omdat u geen eigenaar wordt van een serviceflat, maar een soort aandeel koopt in het project, kan het zijn dat u uw beurt moet afwachten om uw woonrecht uit te oefenen. Het is dus niet zo dat u de huurder van uw (of liever een) flat buiten de deur kunt zetten wanneer u vindt dat het tijd wordt dat u er zelf in trekt. Een rendabel serviceflatproject bevat minstens een 65-tal appartementen (zie Kost en rendement, p. 86). Als u weet dat de gemiddelde verblijfsduur korter is dan drie jaar, is het logisch dat er jaarlijks een twintigtal flats ter beschikking komen.

Kost en rendement

Wat de kost betreft, die kan heel verschillend zijn. Maar u betaalt toch algauw euro 150.000 voor een recht binnen een serviceflatproject. U spaart wel registratierechten en notariskosten uit.

De projectontwikkelaars beloven vaak ongeveer 4 % opbrengst op basis van de huurinkomsten.

Net als bij een hotel moet een serviceflatproject ook een minimumaantal kamers tellen voor een rendabele exploitatie. Philippe Janssens vertelt: "Bij serviceflats moeten er minstens 65 flats zijn om rendabel te zijn. Stel dat u nu investeert om er zelf binnen 20 jaar te gaan wonen. Dan moet u zichzelf uiteraard de vraag stellen hoe de toestand van het gebouw binnen 20 jaar zal zijn. En hoe zal de kwaliteit van de services dan zijn?" Het probleem is dat u weinig in de pap te brokken hebt tegenover degene die het project exploiteert. Met andere woorden: het hele project staat of valt met de kwaliteit van de exploitant. Janssens vraagt zich dan ook af of investeren in een serviceflat wel zo rendabel is als belegging. "Stel dat een flat euro 150.000 kost en u van de uitbater de belofte krijgt dat u na 27 jaar die euro 150.000 terugkrijgt. Ondertussen krijgt u door de huurinkomsten bijvoorbeeld 4 % per jaar, een bedrag dat in het beste geval mee stijgt met de levensduurte. Als u echter euro 52.000 bij de bank plaatst tegen 4 %, dan hebt u na 27 jaar ook euro 150.000 terug. Als u investeert in een serviceflat zonder eigendom, vertrouwt u dus euro 98.000 extra toe aan een vennootschap waarvan u hoopt dat die binnen drie decennia nog altijd solvabel zal zijn, in ruil voor een woonrecht. Maar zal deze vennootschap uw investering binnen 27 jaar nog kunnen terugbetalen?"

Kijk uit voor niet-erkende serviceflats

Herman Vluymans van Senior Invest drukt de kopers op het hart er goed op te letten dat hun serviceflat wel degelijk erkend is: "Er bestaan immers wettelijk erkende en niet wettelijk erkende serviceflats. Met andere woorden: er worden nogal wat zogenaamde serviceflats verkocht die er eigenlijk geen zijn. Er is wel dezelfde dienstverlening, maar de uitbater werkt zonder programmatie (zie p.87). Erkende uitbaters respecteren de wetgeving van a tot z. Dit is heel belangrijk voor de koper. In Vlaanderen kunt u gerust zijn als er een erkenningsnummer (of een aanvraagnummer) is én programmatiecijfers."

Het gevaar bij een niet-erkenning is niet zozeer dat de overheid deze serviceflats zou sluiten, maar wel dat ze uit de boot zullen vallen als er ooit subsidie of terugbetaling door het Riziv zou komen. "Bij een niet wettelijk erkende serviceflat is de koper namelijk niet verzekerd van de dienstverlening. Bij de erkende serviceflat daarentegen moet die 24 uur op 24 verzekerd zijn. Wij kunnen niet ineens beslissen om bijvoorbeeld morgen geen maaltijden meer te serveren."

B. U koopt een serviceflat mét eigendom

Er bestaat nog een andere manier van investeren in serviceflats, waarbij de investeerder ook effectief eigenaar wordt. Plus Magazine ging hierover praten met Herman Vluymans, salesmanager bij Senior Invest , actief op de markt van de verkoop van serviceflats.

Senior Invest heeft twee soorten klanten. Enerzijds de vijftigers die hun huis afbetaald hebben en van wie de kinderen (bijna) de deur uit zijn. Zij willen een grotere som geld investeren, bijvoorbeeld uit een erfenis. Omdat ze de risico's van een belegging in aandelen schuwen, denken ze aan een vastgoedinvestering, liefst in de buurt waar ze nu wonen.

Anderzijds zijn er de pure investeerders. Voor hen heeft de ligging van de flats minder belang.

De eigenaar tekent een exploitatie-contract

Bij Senior Invest kunnen investeerders wel degelijk het appartement kopen en effectief eigenaar worden. Zij tekenen wel van meet af aan een overeenkomst dat Senior Invest instaat voor de uitbating van het gebouw.

Herman Vluymans licht toe: "Bij een normaal appartementsgebouw heeft iedereen een eigen gebruiksrecht. Als wij één van onze appartementen verkopen aan een particulier, dan sluiten wij ook meteen een exploitatiecontract af. Dit tekenen de kopers, naast de basisakte en het reglement van mede-eigendom. In de exploitatieovereenkomst staat dat Senior Invest de uitbating doet van het hele gebouw. Het is immers essentieel dat de uitbating centraal gehouden wordt. Met andere woorden: het is belangrijk dat het gebouw uitgebaat wordt door een en dezelfde uitbater. Daarom hebben wij een eigen uitbatingsvennootschap, Senior&flats.

De uitbating is aan allerlei regels onderworpen. Op het moment dat wij een grond kopen, dienen wij een dossier in bij de overheid en dat is niet zo eenvoudig als het lijkt. Elke regio heeft zijn eigen wetgeving. In Vlaanderen moeten we bijvoorbeeld een financieel plan hebben, en (onder andere) samenwerkingsakkoorden afsluiten met de rusthuizen in de buurt (zodat bewoners die daar nood aan hebben naar een rusthuis kunnen overgebracht worden). Op basis daarvan worden de zogenaamde programmatiecijfers vastgesteld. De regel is dat er 2 serviceflats zijn per 100 mensen boven de 60 jaar. Die programmatiecijfers zijn dus nodig om, volgens de Vlaamse wetgeving, een serviceflat te mogen uitbaten en dus een erkenning te krijgen.

Dat de uitbating centraal verloopt, is belangrijk omdat er achteraf inspecties zijn. De (Vlaamse) overheid komt de dienstverlening controleren. Als je bijvoorbeeld beweert 7 dagen op 7 maaltijden aan te bieden, zal er gecontroleerd worden of je dat ook effectief waarmaakt. De overheid is op dat vlak behoorlijk veeleisend, en dat is terecht!"

Als de eigenaar overlijdt

Herman Vluymans: "Wat het erfrecht betreft is er geen verschil met een gewoon appartement of huis. De kinderen erven de naakte eigendom en de langstlevende echtgenoot erft het vruchtgebruik. Hier erven de kinderen het hele pakket, inclusief het woonrecht."

Overleg tussen huurder en eigenaar

De meeste kopers verhuren hun serviceflat nog een hele tijd nadat zij hem gekocht hebben. Op het moment dat zij van hun woonrecht gebruik willen maken, moeten zij hun huurder als het ware buiten de deur zetten. Hoe kunnen de eigenaars hun eigen woonrecht koppelen aan een menselijke houding tegenover hun huurders, die allicht ook niet meer zo piepjong zijn?

Herman Vluymans: "De meeste kopers laten het verhuren van hun appartement over aan onze uitbatingsvennootschap. Wanneer de flat leeg komt en de eigenaar beslist om deze niet meer te huur aan te bieden, kan hij er zelf gebruik van maken. Uiteraard moet hij de voorwaarden vervullen om zijn appartement te mogen betrekken (wat de leeftijd betreft, de mobiliteit,...). Wanneer de flat nog verhuurd is, zoeken we samen met de huurder en de eige-naar naar de beste oplossing. Soms betekent dit concreet dat de eigenaar een tijdje een ander appartement zal betrekken dat vrij staat, in andere gevallen is het de huurder die naar een ander appartement verhuist. Maar telkens wordt dat geregeld in samenspraak met beide partijen."

Kost en rendement

Voor de particuliere belegger zijn de belangrijkste vragen uiteraard: wat kost zo'n flat en wat brengt het project uiteindelijk op?

De kostprijs. Is de aankoop van een serviceflat duurder dan de aankoop van een gewoon appartement? Herman Vluymans: "De prijs van een serviceflat ligt inderdaad wat hoger dan die van een gewoon appartement omdat de gemeenschappelijke ruimtes groter zijn. En wat de diensten betreft, die worden door de huurder aan de uitbatingsvennootschap betaald."

WEETJE Een lening is mogelijk! "Een belangrijk verschil met het systeem van de obligaties - de vooraan in deze tekst besproken optie waarbij u een deel in een geheel koopt en niet echt eigenaar wordt-, is dat kopers voor de aankoop van onze appartementen een lening kunnen aangaan. Voor een appartement dat euro150.000 kost, kunt u bijvoorbeeld euro100.000 lenen en er zelf euro50.000 insteken. Bij een systeem van obligaties is geen lening mogelijk."

Rendement. De koper kan zo'n vastgoedinvestering zien als een soort lift: u stapt nu in het project en over zoveel jaar is uw vastgoed zoveel meer waard. We kunnen niet in de toekomst kijken, maar historisch gezien stijgen de vastgoedprijzen met gemiddeld 4 à 5 %. Als u over 10 jaar een serviceflat wilt kopen, is die dus een heel stuk duurder geworden. Dus is het beter nu in te stappen, eventueel te gaan lenen en met de huurinkomsten (een deel van ) de lening af te betalen. In vergelijking met de obligatieformule, moeten eige-naars wel registratierechten betalen, maar daar staat tegenover dat ze een aanzienlijke meerwaarde kunnen realiseren."

Onze partners