Aankoop op plan: een goed plan?

25/02/10 om 00:00 - Bijgewerkt om 00:00

Een huis of appartement op plan aankopen, is handig. Zo hoeft u zelf geen aannemer te zoeken en u hoeft niet zelf voor de vlotte opvolging van de verschillende bouwfases te zorgen. Toch zijn er tal van valkuilen.

In principe is er de wet-Breyne die kopers op plan beschermt, maar toch moet u op uw hoede blijven. De bouwpromotor of projectontwikkelaar kan de toepassing ervan met een handigheidje omzeilen...

De wet-Breyne beschermt

De verkoop op plan is de verkoop-overeenkomst die betrekking heeft op de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of flat. U bent zelf niet de bouwheer, dat is de projectontwikkelaar of bouwpromotor. U sluit dus geen contract met een architect of aannemer. Net zoals de sleutel-op-de-deurformule (dan bouwt een aannemer een huis voor u en neemt hij de volledige realisatie voor zijn rekening) valt de verkoop op plan onder de wet-Breyne en die biedt een belangrijke bescherming voor de koper.

Toepassing:

De Wet Breyne is enkel van toepassing op gebouwen die bestemd zijn voor huisvesting, m.a.w. bewoning door een gezin. Dus niet voor handelspanden, kantoor- en bedrijfsgebouwen. Maar als u een woning op plan koopt om ze te verhuren, speelt de Wet Breyne wèl.

De aannemer of projectontwikkelaar moet bovendien het goed bouwen, doen bouwen of verschaffen, zegt de wet. Dat lijkt vanzelfsprekend maar juridisch is het een zeer belang-rijke clausule. Wat u hier tussen de regels moet lezen, is dat één aannemer (de projectontwikkelaar...) voor het geheel moet instaan en er moet voor zorgen dat de woning in zoverre afgewerkt wordt dat ze normaal bewoonbaar is.

Tot slot is de wet enkel van toepassing als u als koper of opdrachtgever ten minste al één betaling doet vooraleer het gebouw voltooid is.

Bescherming:

Sinds de wet-Breyne wordt de koper beetje bij beetje eigenaar van het gebouw en betaalt hij in schijven, afhankelijk van de vordering van de werken. Zo lijdt de koper geen schade bij faillissement van de aannemer. Maar de wet beschermt (o.a.) nog op andere vlakken:

  • het contract moet een aantal verplichte vermeldingen bevatten, zoals: de totale kostprijs van het bouwwerk, de aanvangsdatum van de werken, de uitvoeringstermijn, de schadevergoeding bij vertraging, enz. Bij het contract moeten ook de plannen en bestekken worden gevoegd.
  • er is een verplichte voorlopige en definitieve oplevering en tussen beide zit ten minste één jaar waarin verborgen gebreken aan het licht kunnen komen.
  • de aannemer of verkoper op plan moet u een waarborg geven voor de behoorlijke uitvoering van de werken. Werkt de promotor met een erkende aannemer (die werken mag uitvoeren voor de overheid), dan volstaat het een waarborgsom ten belope van 5 % van de waarde van het gebouw te storten bij de Consignatiekas. Werkt hij met een niet-erkende aannemer, dan is hij verplicht een voltooiingswaarborg te stellen. Dit wil zeggen dat een financiële instelling zich ten aanzien van de koper als hoofdelijke borg ertoe verbindt de nodige sommen te betalen voor de voltooiing van het huis of appartementsgebouw.

Hoe firma's de wet proberen te omzeilen

Sommige bouwpromotoren proberen wel eens onder de toepassing van de wet-Breyne uit te komen. Dat kunnen ze doen door...

... geen stortingen te vragen tijdens het bouwen.

Verkoopt de bouwpromotor een woning of een appartement op plan en verplicht hij de koper tot betaling van voorschotten, dan valt hij zonder twijfel onder de wet Breyne. Dit geldt ook als u bij ondertekening van het contract enkel de grondprijs betaalt en bij de voorlopige oplevering het saldo. Sommige bouwfirma's anticiperen hierop door de betaling volledig ná de werken te laten gebeuren, zonder voorschot en zonder tussentijdse facturen. Zo wordt de toepassing van de wet omzeild.

... verschillende aannemers en contracten in te schakelen.

Als u een beroep doet op verschillende aannemers en met verschillende contracten, is de wet-Breyne doorgaans niet van toepassing!

... het werk niet volledig zelf af te werken.

Neemt de aannemer of de bouwpromotor niet de verplichting tot voltooiing van het pand op zich t.o.v. van de koper, dan ontsnapt hij aan de wet-Breyne.

Let ook op de stempels!

Kijk na of de bouwpromotor u wel de door de gemeente goedgekeurde plannen toont, zodat u nadien niet voor verrassingen komt te staan. En onthoud dat zodra er eenmaal een notariële akte is opgemaakt, u daaraan niets meer kunt (laten) wijzigen!

Veelgestelde vragen

Wat bij vertraging?

Om vertraging te voorkomen, moeten de aanvangsdatum van de werken en de uitvoeringstermijn nauwkeurig worden aangegeven in de overeenkomst. In dit verband is het verstandig in kalenderdagen te rekenen (niet in werkdagen zoals gebruikelijk is, dat kan verwarring scheppen). Bij vertraging in hoofde van de aannemer moet hij u een schadevergoeding betalen. Deze is meestal gelijk aan de normale huurprijs die u had kunnen vragen als het gebouw verhuurd was geweest.

TIP Tracht een forse som te voorzien, want de hypothecaire aflossingen blijft u verschuldigd, u moet de verhuizing afzeggen, het verlengen van uw huurcontract kost extra geld...

Kunnen de kosten ineens verhoogd worden?

Neen. De prijs in de voorlopige verkoopovereenkomst of de notarisakte, is de totaalprijs en hij mag niet meer worden gewijzigd. Hij moet alle werken omvatten die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid ( elektriciteit, sanitaire installaties en verwarming moeten dus in orde zijn). Er kan alleen een lichte verhoging gebeuren als dat uitdrukkelijk voorzien is in de overeenkomst, volgens een wettelijke formule. Deze prijsherziening is mogelijk als het gaat om aanpassingen aan de prijzen van materialen en lonen, die elk jaar worden herzien en het staat u uiteraard vrij tijdens de onderhandelingen de clausule van de prijsherziening te laten schrappen. Let wel: enkel de prijs van het gebouw kan herzien worden, niet die van de grond (en bij een nieuwbouw moet deze apart vermeld worden).

Mogen bouwfirma's huizen op plan verkopen zonder dat ze een bouwvergunning hebben?

Sleutel-op-de-deurfirma's beschikken zelden over een bouwvergunning op het ogenblik dat het contract ondertekend wordt. In het contract moet dan ook uitdrukkelijk vermeld worden dat het vervalt als er geen stedenbouwkundige vergunning verleend zou worden voor het ingediende dossier.

Onze partners