9 veelgestelde vragen over de gemene delen
Wie beslist er over de herstelling van de gevel? Hoe regel je de poetsbeurt van trap en inkomhal? Laten je medebewoners te veel spullen in de gang staan? Kleine ergernissen en grote vragen over de gemene delen.
Wat je in je eigen appartement doet, beslis je in grote mate zelf. Voor de gemene delen van het gebouw ligt dat anders. Daar moet je rekening houden met de andere eigenaars. Om te weten welke ruimtes tot de gemene delen behoren en welke niet, raadpleeg je best de basisakte van het gebouw. Maar de inkomhal, de gang, de trap, de inrit van de parking horen daar zeker bij.
1 Wie beslist over verfraaiingen?
Je wil de gang en de inkomhal van je appartementsgebouw graag een ander kleurtje geven? Dat kan je niet zelf beslissen, zelfs niet als je bereid bent alle kosten te betalen. De algemene vergadering van mede-eigenaars moet deze beslissing nemen. Als eigenaar kan je de syndicus wel vragen dit punt op de agenda van de algemene vergadering te zetten. Je kan hem ook vragen om enkele offertes van aannemers (die jij al opvroeg) mee te sturen. Om de werken te kunnen uitvoeren moet je een drievierde meerderheid van stemmen achter je voorstel krijgen. Geraak je niet aan deze meerderheid, dan kan je de beslissing eventueel aanvechten voor de vrederechter. Die kan jou machtigen om de werken op eigen kosten uit te voeren als de algemene vergadering zich zonder redenen verzet.
2 Wie beslist over herstellingen?
Gaat het om kleine herstellingen aan de gemene delen of om dringende ingrepen die schade moeten voorkomen, dan kan de syndicus daar alleen over beslissen. Hij kiest met welke aannemer hij in zee gaat. Maar hij kan niet onbeperkt een beroep doen op familie. Bovendien kan de algemene vergadering van mede-eigenaars een lijst opstellen van aannemers waar de syndicus verplicht een beroep op moet doen. Voor grote herstellingen is het ook de algemene vergadering van medeeigenaars die beslist en dat met een drievierde meerderheid van stemmen. Ben je het niet eens met een beslissing dan kan je ook hier naar de vrederechter stappen. Die kan jou dan machtigen om dringende en noodzakelijke werken te laten doen op kosten van de gemeenschap (bv. een wettelijk gezien noodzakelijke modernisering van de lift).
3 Hoe worden de kosten van de werken verdeeld?
Als de kosten van verfraaiingen of herstellingen ten laste zijn van de gemeenschap van mede-eigenaars, dan worden ze verdeeld volgens de criteria die in het reglement van mede-eigendom staan. Vaak is dit volgens het aantal aandelen die elke kavel (appartement, kelder, garage) in de gemene delen heeft.
Om te vermijden dat eigenaars onmiddellijk een groot bedrag op tafel moeten leggen, wordt er wel eens gewerkt met een reservefonds. De eigenaars storten hier regelmatig een bedrag in en bouwen zo een spaarpot op. Weet echter dat wanneer je je appartement verkoopt, je dat geld niet kan recupereren.
Het ene reglement is het andere niet
Enkel de regels over herstellingen en verfraaiingen gelden voor alle mede-eigendommen. En er zijn uiteraard ook algemene regels over brandveiligheid. Zo moet je de inkomhal, de gang en de trap vrijlaten zodat de hulpdiensten door kunnen. Maar alle andere zaken worden geregeld in het reglement van mede-eigendom of het reglement van inwendige orde (als dat er is). Kleine mede-eigendommen hebben vaak geen reglement van inwendige orde. Dan is niets echt verboden. Goeie afspraken met je medebewoners zijn dan cruciaal.
4 Hoe regel je het poetsen?
In kleine gebouwen kan je een beurtrol afspreken tussen de bewoners, dat is de goedkoopste oplossing. Maar die kan ook tot heel wat wrevel leiden als een bewoner zijn beurtrol niet wil opnemen of iemand niet grondig poetst. Je zou ook één bewoner kunnen laten poetsen en hem daarvoor betalen. Dat kan echter niet zomaar: de vereniging van medeeigenaars moet deze persoon in dienst nemen of hij moet als zelfstandige zijn ingeschreven en ook zo worden behandeld. Iemand in het zwart laten poetsen is geen optie. Je kan natuurlijk altijd een externe poetsdienst onder de arm nemen. Wat heel wat bewoners niet weten is dat er een beroep kan worden ge daan op de diensten van een PWA (plaatselijk werkgelegenheidsagentschap). Werken met dienstencheques, zoals particulieren dat doen, kan de vereniging van mede-eigenaars niet.
5 Mag je je fiets in de gemene delen stallen?
In appartementsgebouwen zie je wel eens dat bewoners hun fiets of kinderwagen parkeren in de inkomhal of de gang. In heel wat appartementsgebouwen bevat het reglement van inwendige orde een clausule waarin staat dat het verboden is om fietsen en andere persoonlijke spullen (valiezen, een doos met oud papier in afwachting van de ophaling, enz.) in de gemene delen van het gebouw achter te laten. Een dergelijke clausule is geldig. Maar ook als er niets in het reglement van inwendige orde vermeld staat, is het verboden een fiets, kinderwagen of andere spullen in de inkomhal te zetten. Als mede-eigenaar ben je daar nu eenmaal niet alleen de eigenaar van. Enkel als het expliciet is toegelaten persoonlijke materialen in de gemene delen te zetten, mag je dat doen. Maar dan nog kunnen er problemen rijzen op het vlak van de brandveiligheid.
6 Mag je de lift gebruiken om te verhuizen?
Om te weten of je mag verhuizen met de lift moet je er het reglement van mede-eigendom of het reglement van inwendige orde op nalezen. Daarin kan een verbod staan om bijvoorbeeld meubels te verhuizen via de lift. Zo’n verbod is geldig, eigenaars en huurders moeten er zich aan houden.
Staat er niets in de reglementen over verhuizen met de lift, dan mag je hem daarvoor wel gebruiken. Hou wel rekening met de maximale belasting en de afmetingen van de lift. Als je de gemene delen of de lift beschadigt, kan de vereniging van mede-eigenaars eisen dat je de schade vergoedt.
7 Mag/moet de voordeur ’s nachts op slot?
In sommige appartementsgebouwen staat in het reglement van mede-eigendom of in het reglement van inwendige orde dat de inkomdeur van het gebouw na een bepaald uur op slot moet. Zo’n bepaling heeft vaak een hoop voor- en tegenstanders. Bescherming tegen diefstal en vandalisme versus brandveiligheid. Wil je in het gebouw waar je woont zo’n verplichting opnemen, informeer dan eerst bij de brandweer of het wel kan. Is dat niet het geval, dan zal zo’n bepaling niet geldig zijn. Maar er bestaan systemen die beide bekommernissen verzoenen: met een ontgrendelknop geraak je zonder sleutel toch buiten.
8 Mag je roken op de trap of in de inkomhal?
Op zich verbiedt de wet roken in de gemene delen van een appartementsgebouw niet. In het reglement van mede-eigendom of het reglement van inwendige orde kan wel een rookverbod staan. Zo’n clausule is perfect geldig.
De vrederechter vertelt
Als een mede-eigenaar het niet eens is met een beslissing van de algemene vergadering, kan hij dit aankaarten bij de vrederechter. “Almaar vaker zie je conflicten over de kosten voor gemeenschappelijke werken”, vertelt Gery de Walque, vrederechter in Sint-Pieters- en Sint-Lambrechts-Woluwe. Het gaat dan vaak om werken die veel geld kosten, zoals de lift aanpassen aan de nieuwe normen, het dak isoleren of gevelwerken uitvoeren. “Als vrederechter kan ik tegen de beslissing van de algemene vergadering ingaan, zelfs als de meerderheid weigert om bepaalde werken te laten uitvoeren. Als één van de mede-eigenaars me overtuigt dat de werken dringend zijn, kan ik ze onmiddellijk opleggen en ook door iedereen samen laten betalen.”
9 Kan je iets doen tegen lawaaimakers?
Iedereen binnen het gebouw moet de gemene delen op een correcte manier gebruiken. Roepen, luide muziek afspelen kan echter niet de bedoeling zijn. Lawaaihinder moet worden vermeden, nog meer ’s avonds en ’s nachts dan overdag. In het reglement van medeeigendom of het reglement van inwendige orde kunnen ook op dit vlak voorschriften worden opgenomen. Vind je dat een medebewoner regelmatig overdreven veel lawaai maakt in de gemene delen dan kan je de syndicus vragen hem daarop aan te spreken.