Inhoud:
Dat de prijzen voor huizen, appartementen en gronden in ons land de laatste jaren fors de pan uitswingen, is alom bekend. Daarbij komt dat elke aankoop van een onroerend goed aanleiding geeft tot het heffen van een stevige belasting. In de regel is dat een evenredig registratierecht, het kooprecht. Hoeveel dat bedraagt, is afhankelijk van de ligging van het aangekochte goed, meer bepaald van het gewest.
De algemene regels
Sinds 2002zijn de registratierechten een volwaardige gewestbelasting geworden zodat de tarieven en de spelregels verschillend zijn in de drie gewesten.
Vlaanderen en Brussel voeren via de registratierechten een apart woonbeleid en kennen een aantal bijzondere regels (bijv. Het abattement - zie verder). In Vlaanderen bedraagt het basistarief van het kooprecht 10 %, in Brussel en Wallonië is dit 12,5 %. Belgiê stijgt hiermee fors uit boven het Europese gemiddelde dat in de buurt van de 6 % ligt. Naast dit gewone tarief zijn er nog de verlaagde tarieven (zie verder: Klein beschrijf). Deze belasting is verschuldigd ongeacht het soort verkoop. Dus zowel bij een verkoop uit de hand als bij vrijwillige openbare of gerechtelijke openbare verkoop. Het tarief is hetzelfde voor een fysieke persoon en een rechtspersoon (een vzw, bvba of nv).
WEETJE Het kooprecht moet betaald worden binnen de vier maanden na het sluiten van een verkoopsovereenkomst en u doet er goed aan deze termijn strikt na te leven want bij een laattijdige registratie bent u een fiscale boete verschuldigd en moet u ook een nalatigheidsinterest (van 7 %) betalen.
LET OP Deze termijn van vier maanden gaat in bij het afsluiten van de onderhandse koopovereenkomst (het zogenaamde compromis)!
Terug naar begin
Registratierecht bij aankoop van vastgoed
Ondanks de lage langetermijnrente voor het woonkrediet, kunnen we vastgoed vandaag geen koopje noemen. Een van de belangrijkste redenen is, dat op elke aankoop steevast een forse belasting volgt.
Inhoud:
Dat de prijzen voor huizen, appartementen en gronden in ons land de laatste jaren fors de pan uitswingen, is alom bekend. Daarbij komt dat elke aankoop van een onroerend goed aanleiding geeft tot het heffen van een stevige belasting. In de regel is dat een evenredig registratierecht, het kooprecht. Hoeveel dat bedraagt, is afhankelijk van de ligging van het aangekochte goed, meer bepaald van het gewest.
De algemene regels
Sinds 2002zijn de registratierechten een volwaardige gewestbelasting geworden zodat de tarieven en de spelregels verschillend zijn in de drie gewesten.
Vlaanderen en Brussel voeren via de registratierechten een apart woonbeleid en kennen een aantal bijzondere regels (bijv. Het abattement - zie verder). In Vlaanderen bedraagt het basistarief van het kooprecht 10 %, in Brussel en Wallonië is dit 12,5 %. Belgiê stijgt hiermee fors uit boven het Europese gemiddelde dat in de buurt van de 6 % ligt. Naast dit gewone tarief zijn er nog de verlaagde tarieven (zie verder: Klein beschrijf). Deze belasting is verschuldigd ongeacht het soort verkoop. Dus zowel bij een verkoop uit de hand als bij vrijwillige openbare of gerechtelijke openbare verkoop. Het tarief is hetzelfde voor een fysieke persoon en een rechtspersoon (een vzw, bvba of nv).
WEETJE Het kooprecht moet betaald worden binnen de vier maanden na het sluiten van een verkoopsovereenkomst en u doet er goed aan deze termijn strikt na te leven want bij een laattijdige registratie bent u een fiscale boete verschuldigd en moet u ook een nalatigheidsinterest (van 7 %) betalen.
LET OP Deze termijn van vier maanden gaat in bij het afsluiten van de onderhandse koopovereenkomst (het zogenaamde compromis)!
Terug naar begin
De berekeningsbasis
Het registratierecht (of kooprecht) dient in principe berekend te worden op de tussen de koper en de verkoper overeengekomen prijs. Om belastingontduiking te voorkomen bepaalt ons wetboek van registratierechten echter dat de minimumbasis waarop het kooprecht verschuldigd is, steeds de normale verkoopwaarde van het onroerend goed moet zijn. Dat is de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, rekening houdend met de prijzen die op dat ogenblik gebruikelijk zijn. De ontvanger van de registratie moet de verkoopwaarde van het verkochte onroerend goed controleren. Als de reëel betaalde verkoopprijs lager is dan de waarde die de ontvanger heeft berekend, moet de koper op het verschil aanvullende registratierechten én zelfs boetes betalen!
VOORBEELD Stel dat u (omdat u goed onderhandeld hebt) maar € 150 000 betaalt voor een huis dat € 200 000 waard is. In dit geval moet u spontaan in de koopakte de hogere verkoopwaarde opgeven - dit onder de vorm van een zogenaamde pro-fiscoverklaring.
U zult aan de fiscus moeten betalen: 10% (of 12,5%) x € 200 000 = € 20 000 (of (€ 25 000). U betaalt dus in dit geval niet 10 % (of 12,5 %) van de prijs die u betaalde voor de woning (€ 150 000), maar wel van de verkoopwaarde die de ontvanger heeft berekend (€ 200 000)!
Terug naar begin
Klein beschrijf
Wie een woning koopt, betaalt 10 % (Vlaanderen) of 12,5 % (Wallonië en Brussel) kooprechten. Dit tarief kan verlaagd worden tot resp. 5 % in Vlaanderen en tot 6 % in Wallonië als u een woning koopt die onder de regeling van het 'klein beschrijf ' valt. In Brussel bestaat dit gunstregime niet meer. De voorwaarden:
- u of uw echtgenoot mag geen eigenaar zijn van een andere woning, behalve dan van één die geërfd is van ouders of grootouders
- het kadastraal inkomen (niet geïndexeerd) van de woning die u koopt, samengeteld met dat van alle onroerende goederen die u en uw partner reeds bezitten, mag niet meer bedragen dan:
- € 745 als u 0 tot 2 kinderen ten laste hebt
- € 845 als u 3 of 4 kinderen ten laste hebt
- € 945 als u 5 of 6 kinderen ten laste hebt
- € 1045 als u meer dan 6 kinderen ten laste hebt
- u moet minstens 3 jaar na de datum van de notariële aankoopakte uw domicilie hebben op het adres van het aangekochte goed.
Terug naar begin
Het registratierecht in Vlaanderen
Naast het algemene principe (de 10 %), kent het Vlaams gewest een tweetal bijzondere regels voor de registratierechten bij aankoop van een onroerend goed: het abattement en de meeneembaarheid.
Terug naar begin
Het abattement
Wie een in Vlaanderen gelegen onroerend goed koopt, kan eventueel genieten van een zogenaamd abattement. Dit komt neer op een vrijstelling ten belope van € 12.500 van de belastbare grondslag waarop het kooprecht van 10 % wordt berekend.
VOORBEELD An koopt een huis in Kortrijk voor € 200 000 (en deze prijs stemt overeen met de verkoopwaarde zoals die is geschat door de ontvanger van de registratie). Normaal zou An € 20 000 kooprechten moeten betalen (€ 200 000 x 10 %).
Als ze echter in aanmerking komt voor het abattement, dan moet ze slechts een registratierecht van € 18 750 betalen (200.000 - 12.500 = 187.500 x 10 %).
LET OP In Vlaanderen moet u de toepassing van het abattement uitdrukkelijk vragen in de koopakte!
Voorwaarden
U kunt genieten van het abattement als volgende voorwaarden voldaan zijn:
- u bent een natuurlijk persoon (geen vennootschap)
- er moet een koop zijn in de enge betekenis van het woord, dus tegen betaling van een prijs in geld. Een ruil komt niet in aanmerking. Bovendien moet de volledige verwerving voortvloeien uit een koop. Wie bijv. een woning van een familielid voor de helft koopt en voor de andere helft geschonken krijgt, kan het abattement niet genieten
- het gekochte goed moet aangewend worden of bestemd zijn voor bewoning, maar dat hoeft niet uitsluitend of hoofdzakelijk te zijn. Ook een gemengd gebruik (deels woning, deels handelspand bijvoorbeeld) is toegelaten
- het goed moet voor het geheel in volle eigendom gekocht worden, maar dat belet niet dat de ene persoon het vruchtgebruik kan kopen en de andere de blote eigendom
- alle kopers moeten hun hoofdverblijfplaats vestigen in het gekochte goed binnen de 2 jaar (woning of appartement) of vijf jaar (bouwgrond), te rekenen vanaf de registratie van de koop
- geen van de kopers (afzonderlijk of gezamenlijk) mag op het ogenblik van de koop voor het geheel volle eigenaar zijn van een andere woning, appartement of woningbouwgrond gelegen in België. Buitenlandse onroerende goederen worden buiten beschouwing gelaten. Het reeds in bezit hebben van een onverdeeld deel (bijv. na een erfenis), van een vruchtgebruik of blote eigendom verhindert de toepassing van het abattement niet.
LET OP Het moment waarop beoordeeld wordt of de voorwaarden voldaan zijn, is de datum van ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst en niet van de notariële koopakte! Dit heeft tot gevolg dat in de praktijk de koper van een nieuwe woning, die in dezelfde periode op zoek gaat naar een koper voor zijn bestaande woning, meestal naast het abattement grijpt. In België is het immers gebruikelijk de eigendomsoverdracht uit te stellen tot bij de ondertekening van de notariële koopakte (moment waarop het saldo, en dus het gros, van de koopprijs wordt betaald).
Terug naar begin
De meeneembaarheid
Sedert 1 januari 2002 kunnen in Vlaanderen kooprechten die betaald werden bij een vorige koop (van een woning of bouwgrond) meegenomen en later afgetrokken van de rechten die moeten betaald worden bij de aankoop van een nieuwe woning of bouwgrond. Om budgettaire redenen heeft de wetgever dit systeem van meeneembaarheid echter voorzien van een rits beperkingen en voorwaarden...
In welke gevallen?
Meeneembaarheid kan enkel spelen in situaties waarbij een vorige woning kort vóór of kort na de aankoop van een nieuwe woning (of bouwgrond) wordt verkocht.
Onder specialisten in de materie wordt in dit verband doorgaans gebruik gemaakt van de afkortingen A1, V1 en A2:
A1 staat voor de oorspronkelijke vastgoedinvestering
V1 staat voor de latere verkoop van de oorspronkelijke vastgoedinvestering
A2 voor de nieuwe vastgoedinvestering.
Naargelang de chronologie van de transacties kunnen zich twee situaties voordoen die aanleiding geven tot meeneembaarheid:
1. De verrekeningsverrichting: in volgorde A1 - V1 - A2
In deze situatie wordt in eerste instantie een woning gekocht (of een bouwgrond waarop later een woning wordt opgetrokken). Vervolgens wordt deze woning verkocht. Daarna wordt een nieuwe bouwgrond of woning gekocht. Bij de tweede aankoop (A2) kan men de kooprechten die al betaald zijn op de eerste (A1) - weliswaar beperkt tot een plafond (zie verder) - dadelijk in mindering brengen.
2. De teruggaafverrichting: in volgorde A1 - A2 - V1
In dit geval wordt in eerste instantie een woning gekocht (of een bouwgrond waarop later een woning wordt opgetrokken). Vervolgens wordt een nieuwe woning (of bouwgrond waarop men een woning zal optrekken) gekocht. Daarna wordt de eerste woning verkocht.
De meeneembaarheid van de kooprechten vindt dan plaats via een teruggave. Bij aankoop A2 betaalt men het volle pond, maar de kooprechten die destijds betaald werden bij de eerste aankoop (A1) worden (geplafonneerd) teruggegeven naar aanleiding van de verkoop van de eerste woning (V1).
TIP Als u de keuze hebt, geef dan de voorkeur aan de verrekeningsverrichting. Dan geniet u het fiscale voordeel onmiddellijk. Bovendien laat de effectieve terugbetaling steeds enkele maanden (soms meer dan 6 maand) op zich wachten!
De belangrijkste voorwaarden
Buiten het feit dat het ook hier enkel gaat om natuurlijke personen, zijn de belangrijkste voorwaarden:
- op het ogenblik van de verkoop (V1) moet de (eerste) investering een woning of appartement zijn. Als ze op dat moment nog steeds een bouwgond is, zal er geen meeneembaarheid zijn want dan is dat geen hoofdverblijfplaats. De tweede vastgoedinvestering (A2) kan zowel een woning/appartement als een bouwgrond zijn.
- zowel de eerste woning als de nieuwe woning of bouwgrond (A2) moeten gelegen zijn in het Vlaams gewest.
- de verkoop van de eerste woning (V1) en de aankoop van de nieuwe woning of bouwgrond (A2) moeten elkaar binnen een kort tijdsbestek opvolgen. Bij een verrekeningsverrichting (A1-V1-A2) moet A2 plaatshebben binnen 2 jaar te rekenen vanaf de notariële verkoopakte van de eerste woning (V1). Bij een teruggaafverrichting (A1-A2-V1) moet V1 plaatshebben binnen 2 jaar (als A2 een woning betreft) of binnen 5 jaar (als A2 een bouwgrond betreft) te rekenen vanaf de notariële aankoopakte van het nieuwe onroerend goed (A2).
LET OP Deze termijnen kunnen nooit verlengd worden, zelfs niet bij overmacht!
- Op de aankoop A1 moeten registratierechten betaald zijn. Wie A1 verwierf ingevolge erfenis of schenking komt nooit in aanmerking voor meeneembaarheid.
- U dient de toepassing van de meeneembaarheid in principe uitdrukkelijk te vragen in de koopakte , of via een verzoekschrift dat u indient binnen de 6 maanden vanaf de datum van de koopakte.
Een maximum van € 12 500
Hoe groot het meeneembare bedrag in concreto zal zijn, is afhankelijk van geval tot geval. Uw notaris kan het uitrekenen. In elk geval kan het bedrag nooit meer zijn dan € 12 500.
WEETJE Het voordeel van het abattement en het voordeel van de meeneembaarheid kunnen niet gecumuleerd worden!
Terug naar begin
Het registratierecht in Brussel
In Brussel bedraagt het registratierecht in principe 12,5 %. Ook hier is echter een abattement mogelijk.
Het bedrag van het abattement werd in dit gewest gevoelig opgetrokken met ingang van15 februari 2006. In Brussel gelden nu twee bedragen:
Het Brusselse abattement kan dus voor de koper een financieel voordeel opleveren van € 7500 (12,5 % x 60.000) of van € 9375 (12,5 % x 75.000).
Voorwaarden
De voorwaarden voor het Brusselse abattement stemmen grotendeels overeen met die voor Vlaanderen.
De verschillen zijn:
in het Brussels gewest zijn bouwgronden krachtens een uitdrukkelijke wettekst van het abattement uitgesloten. Komen wel in aanmerking: appartementen (geen woningen) op plan of op tekening of in aanbouw.
net als in Vlaanderen moeten alle kopers hun hoofdverblijfplaats vestigen in het gekochte goed binnen de twee jaar te rekenen vanaf de registratie van de koop. Sinds 15 februari 2006 werd deze termijn in Brussel tot 3 jaar opgetrokken voor de aankoop van een appartement in aanbouw of op plan of op tekening.
in Brussel blijft het voordeel van het abattement maar behouden als de koper (of bij meerdere kopers: alle kopers) – behoudens overmacht – in het Brussels gewest gedomicilieerd blijven gedurende 5 ononderbroken jaren vanaf het tijdstip waarop de hoofdverblijfplaats werd gevestigd in het goed waarvoor het abattement werd verkregen.
Merk op: deze domiciliëring moet niet noodzakelijk op het adres van het aangekochte goed zelf gebeuren. Men wil enkel dat er een band met het gewest blijft.
in Brussel vormt het reeds bezitten van een bouwgrond bestemd voor woningbouw op het moment van aankoop van een woning of appartement geen beletsel om te genieten van het abattement. Maar men kijkt wél naar het eventueel buitenlands onroerend bezit.
Brussel kent de regel van het abattement a posteriori. Hebt u het abattement niet onmiddellijk kunnen genieten, dan kunt u het achteraf verkrijgen als u het onroerend goed verkoopt uiterlijk twee jaar te rekenen vanaf de registratie van de koopakte waarop u het abattement mislopen hebt. U dient een verzoekschrift tot
teruggave in bij de fiscus, binnen de twee jaar nadat het recht op teruggave is ontstaan (dus 2 jaar vanaf de verkoopakte van het goed dat destijds de toepassing van het abattement verhinderde).
In Brussel hoeft u de toepassing van het abattement niet expliciet te vragen in de koopakte.
Terug naar begin
Vergelijking Brussels en Vlaams abattement In het algemeen is het Brussels gewest het minst dure inzake registratierechten voor woningen tot € 250 000 (tot € 325 000 voor woningen in een RVOHS). Het scharnierbedrag ligt op € 250.000 want dan betaalt u: - in Vlaanderen: € 250.000 - € 12.500 (abattement) = € 237.500 x 10 % = € 23.750
- in Brussel: € 250.000 - € 60.000 (abattement) = € 190.000 x 12,5 % = € 23.750.
Ter vergelijking. De aankoop van een woning tegen de prijs van € 400.000 kost in Vlaanderen (meeneembaarheid buiten beschouwing gelaten) € 38.750 (400.000 - 12.500 x 10 %) en in Brussel € 42.500 (400.000 - 60.000 x 12,5 %). LET OP! Bij uw zoektocht naar het fiscaal interessantste gewest mag u niet enkel kijken naar het abattement. Houd vooral rekening met het algemene tarief (12,5 % of 10 %)! |
Terug naar begin
En Wallonië?
Voor het Waals gewest vallen weinig bijzonderheden te vermelden. Het tarief van het registratierecht bij de verkoop van een onroerend goed bedraagt er nog steeds 12,5 %. Bij een klein beschrijf betaalt u 6 %. Voorlopig kent het Waals gewest geen bijzondere vrijstellingen of verminderingen.
Terug naar begin
Info
Algemeen: Voor meer info over de registratierechten in de verschillende gewesten, kunt u terecht bij de FOD Financiën, Kadaster, Registratie en Domeinen, tel. 02 336 35 98. En op de openingspagina van www.minfin.fgov.be vindt u onder de rubriek 'Uw woning en de belastingen' de brochure Wegwijs in de fiscaliteit van uw woning.
Voor Vlaanderen: Vlaamse belastinglijn: tel. 078 15 30 15, website: www.vlaanderen.be/belastingen (klik op: 'burger', 'mijn huis', 'eigenaar worden' en 'verkooprechten').
Voor Brussel: tel. 02 209 28 11, e-mail: info.vanhengel@vanhengel.irisnet.be, www.ietsminder.be/kopen , klik op 'Goedkoop kopen'.
Voor Wallonië: Info fiscalité, tel. 081 32 04 10/20, www.wallonie.be (klik achtereenvolgens op 'citoyens', 'se loger' en 'acheter et vendre').
Terug naar begin
Auteur: Eric Spruyt |
Publicatie: 10-04-2008 |
Update: 07-07-2008
Version
Lettergrootte
RSS
Instellen als
Toevoegen
Hoe werkt
