Starten met bed & breakfast: de wettelijke regels

24/06/10 om 00:00 - Bijgewerkt om 00:00

In aansluiting op het artikel in Plus Magazine van juli 2010 leest u hier méér over de wettelijke regels die momenteel in België, Frankrijk en Spanje gelden. En nuttige adressen waar u nog extra informatie vindt.

Starten in Vlaanderen

Sinds 1 januari 2010 geldt in het Vlaamse gewest een nieuw decreet op het aanbieden van logies. Dat heeft de regels heel wat strenger gemaakt, zogenaamd om de logiesverstrekking uit de grijze zone te halen. Voor bed & breakfasts wordt een onderscheid gemaakt volgens het aantal kamers dat u wilt exploiteren.

? Als u zich beperkt tot twee kamers (voor maximaal 8 gasten), dan hebt u nog steeds geen officiële vergunning nodig. U moet zich wel vóór 31 december 2010 aanmelden bij Toerisme Vlaanderen. U moet een verklaring op erewoord geven dat uw b&b brandveilig is (nog beter is het dat u een vrijwillig inspectiebezoek van de brandweer aanvraagt). Het aanmeldingsformulier kunt u downloaden van de website van Departement internationaal Vlaanderen. Starten met twee kamers is dus simpel. Eén nadeel: uw b&b wordt niet opgenomen in de officiële promotiekanalen (toeristische diensten, Vlaanderen Vakantieland...).

? Zodra u meer dan meer dan twee kamers exploiteert, hebt u voortaan een officiële vergunning van Toerisme Vlaanderen nodig. Daarbij bestaat nog een onderscheid tussen b&b's met maximaal vijf en b&b's met maximaal vijftien kamers. Om een vergunning te krijgen moet u een brandveiligheidsattest van de brandweer kunnen voorleggen (aanvragen bij de gemeente, zeven jaar geldig). Laat vóór hun komst best de veiligheid van uw gas- en elektriciteitsinstallatie keuren en de blusapparaten nazien. Omdat uw woning van functie verandert (van particuliere woning naar een toeristische functie) is ook een stedenbouwkundige vergunning vereist (aanvragen bij de stedenbouwkundige dienst van uw gemeente). Verder is een moraliteitsattest nodig. De uiterste datum voor het verkrijgen van de vergunning is 31 december 2012.

? In afwachting dat u die vergunning rond hebt, mag u wel al starten met twee kamers.

? Verdere wettelijke verplichtingen (ze gelden ook in Brussel en Wallonië): een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering, een brandverzekering, inschrijving in een ondernemersloket, een getuigschrift bedrijfsbeheer, het registreren van gasten, het doorstorten van de btw en de billijke vergoeding voor Sabam (als u muziek laat spelen in de ruimtes van de gasten).

? Vergunde en geklasseerde b&b's worden opgenomen in de officiële promotiekanalen.

? Voor regelgeving, meer informatie over het aanmelden en vergunnen van logies en de contactgegevens kunt u terecht op : www.vlaanderen.be

Starten in Brussel

In Brussel is het een stuk gemakkelijker om te starten. Er is geen vergunning nodig, maar u moet zich wel aanmelden bij de toeristische diensten van de Cocof (Franstalig) of de Vlaamse Gemeenschapscommissie (Nederlandstalig). U mag ook maar drie kamers exploiteren, zo niet valt u onder de hotelwetgeving. De benamingen bed & breakfast en chambre d'hôte zijn bij decreet beschermd en u moet toestemming vragen om ze te mogen gebruiken.

? Het Brussels Gewest kent een interessante premie om bestaande kamers te renoveren en om te bouwen tot gastenkamers. Ze kan maximaal 50 % van de kosten bedragen met een maximum van ? 1239,47 per kamer (het sanitair inbegrepen). De verbouwing mag wel niet langer dan twee jaar duren (het jaar van de aanvraag van de premie en het jaar erna).

? Info: Bed & Brussels, Goffartstraat 78, 1050 Brussel, tel.02 6460737 en www.bnb-brussels.be

Starten in Wallonië

Sinds begin 2004 vallen b&b's in Wallonië onder de noemer hébergements touristiques de terroir. Daarbij maakt men een onderscheid tussen chambres d'hôte (max. 3 kamers) en maison d'hotes (4 of 5 kamers). Elke kamer mag maximaal vier personen herbergen (vier éénpersoonsbedden bij voorbeeld).

? Het Waalse decreet van december 2003 hecht veel belang aan het 'terroiraspect'. Dat betekent: uw gasten informeren over streekproducten en streekproducten serveren bij het ontbijt.

? In Wallonië bestaat het kijkgeld nog en de meeste gemeenten leggen aan b&b's een verblijfstaks op. Die mag u doorrekenen aan uw gasten.

? Twee subsidies zijn mogelijk: voor de ombouw van kamers tot gastenkamers (max. 30 % van de kosten met een plafond van ? 2000 per kamer) en voor het brandveilig maken van de woning (max. 50 % van de kosten met een plafond van ? 750 per kamer).

? Info: Commissariat Général au Tourisme en Wallonie, tel 081 325611 en http://cgt.tourismewallonie.be.

Starten in Frankrijk

In Frankrijk geldt nog geen vergunningsplicht, maar u moet de start van een b&b wel aanmelden bij het gemeentebestuur. Het is in algemeen belangrijk dat u goed overeenkomt met dat bestuur en met de burgemeester. Het beste stuurt u een tijdje vóór u start een beleefde brief naar de burgemeester.

? U mag maximaal 5 kamers exploiteren (voor samen maximaal 15 gasten). De kamers mogen zich in een bijgebouw bevinden. Gemeenschappelijk sanitair is toegestaan.

? Gastentafels (table d'hôte) mag u alleen serveren aan gasten die echt bij u overnachten.

? Let op als u een mooi oud pand wil kopen om te renoveren: de gemeente heeft het recht om een verkoop stop te zetten als het gaat om historisch of monumentaal erfgoed.

? Reken 5 % notariskosten en 5,1 % registratierechten.

? Makelaars, notarissen en andere verkopers van vastgoed zijn verplicht u informatie te geven over de natuurlijke risico's van het pand (overstromingsgevaar, aantasting door termieten, aanwezigheid van asbest of lood...). Wees dus op uw hoede als u een mooi gebouw langs een waterloop aangeboden ziet voor een spotprijs. Er is dan zeker sprake van overstromingsgevaar.

? Als u het gebouw binnen de 15 jaar na aankoop weer verkoopt, zult u een taks van liefst 27 % op de meerwaarde moeten betalen.

? Is de investering nogal zwaar, dan kan het interessant zijn een zogenaamde sci op te richten ("société civile immobilière"). Dat is een vennootschap waarvan u de enige aandeelhouder bent. In dat geval is de vennootschap de koper en eigenaar van de woning. Deze formule zorgt voor een bescherming van uw privé-kapitaal en uw kinderen zullen later minder successierechten moeten betalen.

? Sinds enige tijd gelden in Frankrijk strenge regels voor de beveiliging van zwembaden. De beveiliging moet van dien aard zijn dat kinderen niet ongemerkt in een zwembad kunnen sukkelen.

? Houd ook rekening met de regels voor het serveren van alcoholische dranken (inclusief bier). Voor dat laatste moet u een vergunning (licence) aanvragen en het aantal vergunningen per gemeente is beperkt! Als de gemeente al haar vergunningen heeft opgebruikt, kan het dus gebeuren dat u zelfs geen welkomstaperitief mag serveren. Informeer dus vooraf bij het gemeentebestuur. Ook moet u verplicht een departementale cursus over drankmisbruik, verkoop aan minderjarigen enz. volgen.

? Behalve inkomstenbelastingen, btw en sociale zekerheid moet u in Frankrijk onroerende voorheffing (taxe foncière), gemeentebelastingen (taxe d'habitation), kijk- en luistergeld voor elk toestel en een toeristenbelasting (taxe de séjour) betalen. Een aantal gemeenten geeft gedurende een aantal jaren vrijstelling van de onroerende voorheffing om het toerisme te stimuleren.

? Voor beginnende ondernemers bestaan er in Frankrijk twee heel interessante statuten: de zogenaamde micro-entreprise en de auto-entreprise. Zeker voor een b&b zijn die beslist het overwegen waard. De belastingen op deze minibedrijfjes liggen laag, er moet geen btw betaald worden en de boekhouding blijft supereenvoudig. Uw omzet mag echter per jaar niet hoger liggen dan ? 80.000.

? Voor meer info over deze statuten en in het algemeen over de wettelijke en fiscale regels gaat u best langs bij de kamer van koophandel (chambre de commerce) in de streek waar u wilt starten.

Starten in Spanje

Een b&b staat in Spanje bekend als een casa rural of een hostal rural. De staatsstructuur lijkt op die van België: net als bij ons moet u rekening houden met een aantal federale regels die voor heel Spanje gelden, en een aantal regels die van regio tot regio kunnen verschillen. In Andalusië, een populaire regio voor b&b's, mag u maximaal 20 personen herbergen met minimum één badkamer per 6 personen. U mag ook maaltijden en andere diensten aanbieden.

? Een vergunning is niet nodig, maar u moet uw b&b wel registreren bij het toeristenregister (Registro de turismo) of het handelsregister (Registro de empresas y unidades turísticas) in uw provinciehoofdplaats. Deze registratie geeft recht op een aantal interessante subsidies (waarover verder).

? Door de schandalen met fictief vastgoed of illegaal gebouwde panden in het verleden is Spanje vandaag een behoorlijk streng land geworden als het gaat om stedenbouwkundige aspecten. Eer u wat dan ook koopt, moet u altijd bij de stedenbouwkundige dienst van de gemeente of regio (Servicio de urbanizacción) informeren naar de stedenbouwkundige status van het pand.

? De Spanjaarden zelf nemen een gestor, een soort van vastgoedadvocaat, onder de arm als ze tegenwoordig een vastgoed willen kopen. Die licht het pand voor u door: is de makelaar erkend? Wat is de echte waarde? Is de eigenaar de echte eigenaar? Staat het pand ingeschreven in het kadaster? Is er een bouwvergunning? Staan er nog onbetaalde rekeningen open (de nieuwe eigenaar kan ervoor opdraaien)? Is het pand aangesloten op nutsvoorzieningen?

? Spanje heeft hoge notariskosten (tot 10 %!), maar lage registratierechten (1 %).

? Behalve de klassieke belastingen kennen tal van Spaanse regio's ook een waterheffing in verband met de waterschaarste. Wanneer u een zwembad laat plaatsen, wordt ze onaangenaam hoog. Aan de andere kant kent Spanje een laag btw-tarief voor b&b's (7 %), een vrij lage onroerende voorheffing en een lage bedrijfsbelasting.

? Tegenover die belastingen staan meerdere subsidies die u kunt krijgen als u een woning renoveert tot een b&b. Als u kiest voor een ecologische verbouwing, kunt u een ecopremie ontvangen. Ook als u een woning renoveert in een ontvolkt gebied of als u de leefbaarheid van een dorp helpt verbeteren, kunt u steun krijgen. Om de daling van het toerisme tegen te gaan is de Spaanse overheid ook gestart met premies voor ondernemers die kleinschalige toeristische projecten opzetten. Als u uw b&b laat registreren, moet u zeker meteen vragen op welke premies u recht hebt. Eén nadeel: ze worden pas jaren later uitbetaald.

Starten in andere landen

Italië, Kroatië, Hongarije... Belgen zijn tegenwoordig in tal van landen gestart met b&b's. Als het gaat om een land van de Europese Unie, moet u twee zaken in het achterhoofd houden. De tijd dat je om het even waar om het even wat kon bouwen of verbouwen, is voorbij. In alle landen van de EU zijn de stedenbouwkundige regels strenger geworden, óók in Zuid- en Oost-Europa. Ook de regels voor de voedselveiligheid en de inspectie daarop zijn overal vergelijkbaar met de onze geworden. Dat is belangrijk als u eraan denkt maaltijden te serveren. Vaak is dan een horecadiploma vereist of moet u een beroep doen op een gediplomeerde kok.

Nuttige adressen

U kunt ook overwegen om toe te treden tot een organisatie van exploitanten van b&b's. Deze hebben sterke kanalen (website met online boeking, reserveringscentrale, gidsen...) om uw b&b bekend te maken bij een breed publiek. Sommige hanteren eigen kwaliteitsnormen en labels en/of bieden allerlei juridisch advies, inspectiebezoeken en hulp bij het aanvragen van vergunningen. Zeker in de eerste jaren kan het nuttig zijn daarvan gebruik te maken. Uiteraard is het lidmaatschap betalend.

Onze partners