© ISTOCK

6 nieuwe regels bij het (ver)huren

Jan Roodhooft Advocaat

(Ver)huur je in Brussel, Vlaanderen of Wallonië, dan gelden telkens andere regels. We leggen enkele grote en kleine verschillen bloot.

De wetgeving over de woninghuur gold vroeger in heel België. Nu bepalen de gewesten de regels. In Brussel en Wallonië gelden vandaag al nieuwe regels, in Vlaanderen is het wachten tot 1 januari 2019.

1 Dit mag je je huurder vragen

Als verhuurder wil je graag weten of je huurder elke maand de huur zal kunnen betalen. Je mag informatie vragen, maar je moet ervoor zorgen dat je de privacy van je huurder respecteert en niet discrimineert. In Vlaanderen mag je enkel die documenten opvragen die nodig zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder zijn huurverplichtingen kan voldoen. Zo mag je bijvoorbeeld een loonfiche vragen, maar je mag niet zover gaan als in Wallonië, waar je als verhuurder een kandidaat-huurder mag vragen om te bewijzen dat hij de laatste drie maanden van de vorige huur correct heeft betaald. In Brussel mag je een kandidaat-huurder dan weer vragen naar het aantal personen dat deel uitmaakt van het gezin en mag je ook vragen naar het bedrag van zijn financiële middelen.

2 Langere huurwaarborg in Vlaanderen

De huurwaarborg die je mag vragen als een huurder je huis of appartement als hoofdverblijfplaats huurt, gaat in Vlaanderen omhoog van twee naar maximum drie maanden huur. Die waarborg kan nog steeds drie vormen aannemen. De huurder kan de huur op een geblokkeerde bankrekening plaatsen, hij kan werken met een bankwaarborg of hij kan de waarborg geven op basis van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. In Brussel en Wallonië blijft de huurwaarborg twee maanden.

3 Zo zeg je een huur van korte duur op

Een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats duurt normaal negen jaar. Er bestaan ook kortere huurcontracten, met een looptijd van maximum drie jaar. Als huurder kon je die tot voor kort niet tussentijds opzeggen. In de drie gewesten kan je dat voortaan wel, met een opzeggingstermijn van drie maanden. In Vlaanderen moet je daarvoor ook een vergoeding van anderhalve maand, één maand of een halve maand huur betalen, naargelang je de overeenkomst opzegt in het eerste, tweede of derde jaar. In Brussel en Wallonië betaal je als huurder die een kortlopend huurcontract opzegt altijd een vergoeding van één maand huur.

4 Als de huurder overlijdt

Tot voor kort eindigde een huurovereenkomst niet als de huurder stierf, tenzij er andere afspraken werden gemaakt in het huurcontract. Ook dit verandert. In Vlaanderen wordt de huurovereenkomst automatisch ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen verklaren dat ze de huurovereenkomst voortzetten. Als de huurovereenkomst op die manier stopt, moet de nalatenschap van de huurder wel een vergoeding van één maand huur aan de verhuurder betalen.

In Wallonië eindigt de huurovereenkomst in principe drie maanden na het overlijden van de huurder, zonder opzeggingstermijn of schadevergoeding. Als er bij de huurder personen inwoonden die er op het moment van het overlijden al zes maanden gedomicilieerd waren, kunnen zij aan de verhuurder vragen of zij de huur mogen verderzetten. Zij hebben hiervoor één maand de tijd vanaf het overlijden. De verhuurder heeft dan één maand de tijd om hierop te reageren.

De spelregels in Brussel zijn anders. Overlijdt de huurder, dan mag de verhuurder de huurovereenkomst als beëindigd beschouwen als er na het overlijden geen gezinsleden van de huurder in het pand wonen en als er twee maanden geen huur en/of lasten werden betaald. De verhuurder kan de huurwaarborg in zijn voordeel laten vrijmaken voor het bedrag dat hem verschuldigd is.

5 Glijdende huurovereenkomst

Wallonië en Brussel hebben de glijdende huurovereenkomst ingevoerd. Als verhuurder sluit je een huurcontract af met de gemeente of het OCMW, die hoofdhuurder wordt en ervoor zorgt dat de huur wordt betaald. Die hoofdhuurder sluit dan een onderhuurovereenkomst met diegene die het pand gaat bewonen. Vaak is dat iemand die kwetsbaar of kansarm is en op de private huurmarkt weinig kans heeft om te huren. In de loop van de huurovereenkomst kan de oorspronkelijke hoofdhuurder uit het contract verdwijnen, waardoor je als verhuurder een rechtstreeks contract krijgt met de onderhuurder.

6 Samen huren

Co-housing en medehuur zitten in de lift. De nieuwe huurwetgeving speelt daar in de drie gewesten op in. Betalen huurders niet spontaan, dan kan de verhuurder kiezen bij welke huurder hij aanklopt om de betaling van de (volledige) huurprijs te vragen. Wie betaalde, moet dan op zijn beurt proberen het deel van de andere huurders bij hen los te krijgen.

De huurders kunnen samen de huurovereenkomst opzeggen met een aangetekende opzegbrief, die ze met z’n allen ondertekenen. Het kan ook gebeuren dat één huurder weg wil, maar de anderen willen blijven. Die huurder kan dan alleen een opzeg geven, wat vroeger niet mogelijk was. In de drie gewesten kan hij een nieuwe huurder voorstellen die zijn plaats inneemt. Als verhuurder kan je die niet zomaar weigeren. Wordt de nieuwe huurder aanvaard, dan is de huurder die vertrekt bevrijd van zijn verplichtingen.

Stelt de vertrekkende huurder geen nieuwe huurder voor (of wordt die terecht niet aanvaard), dan moet degene die vertrekt nog een vergoeding betalen. In Vlaanderen kan je als verhuurder je vertrekkende huurder nog zes maanden aanspreken voor de betaling van de huur. In Wallonië moet wie vertrekt een schadevergoeding betalen van drie keer zijn deel als medehuurder in de maandelijkse huurprijs. In Brussel stoppen de verplichtingen van de medehuurder die vertrekt ten laatste zes maanden nadat de opzeggingstermijn verstreken is.

In Wallonië en Brussel moeten medehuurders ook een medehuurpact opstellen. Dat is een overeenkomst waarin de medehuurders allerhande afspraken maken over bv. hoeveel elkeen aan huur en kosten betaalt, welke meubels van wie zijn, enz.

Partner Content