Een tweede verblijf: dromen & valkuilen

De verborgen gebreken van een tweede verblijf. De plekken waar je nog zaakjes kan doen. En de valkuilen die je moet vermijden.

Eén op de vijf landgenoten heeft een hypothecair krediet lopen voor de aankoop van een tweede verblijf. En dat aantal groeit elk jaar. Sébastien Degand, kredietverantwoordelijke bij BNP Paribas Fortis legt uit hoe dat komt.

Kopen vooral vijftigplussers een tweede verblijf?

Ja, toch wel. Vandaag wordt één hypothecair krediet op de vijf aangegaan voor een tweede verblijf. Theoretisch kan je op gelijk welke leeftijd een tweede vastgoed aankopen, maar de cijfers tonen aan dat het vooral vijftigplussers zijn die de stap zetten. Waarom dat zo is? Spaarboekjes brengen niet veel meer op, een belegging op de beurs houdt risico’s in en de interesten op een lening blijven laag. Dan is het niet zo verwonderlijk dat de generatie van de babyboomers zijn toevlucht zoekt in bakstenen.

In België of in het buitenland?

Ongeveer 80% koopt een tweede verblijf in België. Om te beginnen is het administratief een stuk gemakkelijker om hier vastgoed te kopen. Je bent meer vertrouwd met de wetgeving en met alle stappen die je moet zetten. In het buitenland moet je vaak beroep doen op tussenpersonen en zitten er soms kleine kantjes aan de wetgeving daar, die je parten kunnen spelen. Bovendien is het doel van die aankoop ook anders. Wie een tweede verblijf koopt in eigen land, doet dat meestal om het te verhuren. Een tweede verblijf in het buitenland dient meer als vakantieverblijf voor de familie. Amper één lening op de honderd voor de aankoop van een buitenlands tweede verblijf is enkel gericht op huurinkomsten genereren.

Welke landen zijn het populairst?

Spanje is de absolute nummer één, gevolgd door Frankrijk en Nederland. Ook Italië doet het goed. We zien daar een groei van 48%. Hoe dat komt? De huizen zijn er goedkoper dan in Frankrijk en België. Voor een vakantiehuis in België wordt ongeveer 200.000 euro geleend, voor één in Italië zakt dat bedrag tot 136.000 euro. Ook Portugal is interessant, omwille van het aantrekkelijke fiscale regime.

In 2015 kocht Joris een appartement in Spanje, in de regio Alicante. Om de aankoop in goeie banen te leiden nam hij een Spaanse advocaat onder de arm, wat hem ongeveer 1.500 euro kostte, maar daar heeft hij nog geen moment spijt van gehad. Zo werd het compromis opgesteld zoals het hoort en ook naar het Engels vertaald. Via de advocaat kreeg hij tevens de juiste documenten in handen. In Spanje heb je bijvoorbeeld een NIE-nummer nodig, waarmee je je als Europese burger identificeert.

Joris geeft ook nog wat tips omtrent de jaarlijkse kosten: “Als je een tweede verblijf koopt, betaal je net als hier belasting op je onroerend goed. Ik betaal een property tax van 200 euro per jaar en een non resident tax van 250 euro per jaar. Ik betaal ook zo’n 300 euro per jaar aan de community. Je kan dat vergelijken met de kosten van een mede-eigendom in België. Maar in Spanje maakt ook een alleenstaande villa soms deel uit van een community waar je kosten voor moet betalen. Daar schrikken Belgische kopers toch wel van! Daarover moet je je toch goed informeren. Ikzelf heb ook een alarminstallatie geïnstalleerd die mij 300 euro heeft gekost en waarvoor ik een jaarabonnement heb van 500 euro.”

“Toen ik mijn appartement in 2015 kocht werd mij aangeraden om een Spaans testament te laten opmaken en dat te laten registreren bij een notaris. In dat testament staat dat mijn appartement toekomt aan mijn kinderen, in het geval mij iets overkomt. Via dit testament (kostprijs 250 euro) zal de afwikkeling van mijn erfenis veel sneller verlopen. Ik geef mijn Spaanse appartement ook aan in mijn Belgische belastingaangifte. Omdat het om buitenlands onroerend goed gaat, moet ik de geschatte huurwaarde aangeven, 6.000 euro per jaar. Belangrijk om weten is ook dat Spanje, net als sommige andere landen, een meerwaardebelasting heft als je je vastgoed opnieuw verkoopt.”

Marleen De Vijt, managing partner bij Azull, een Belgische makelaar gespecialiseerd in Spaans vastgoed, geeft een paar tips voor vastgoedkopers in Spanje, die ook bruikbaar zijn voor kopers elders.

• Kijk uit voor nepmakelaars. Omdat daaromtrent geen regelgeving is in Spanje (behalve in Catalonië) kan bij wijze van spreken iedereen een huis verkopen. Die nepmakelaars hebben totaal geen kennis van zaken, houden geen rekening met fundamentele en elementaire zaken zoals: is er een bouwvergunning, is er een bankgarantie, is het een evenwichtig koopcontract. Ze werken niet met een advocaat.
• In Spanje pikt 95% van alle makelaars hier en daar wat percentjes mee. Zo verdwijnt die gratis trip van 700 euro die je van hen terugbetaald krijgt als je de woning effectief koopt, in het niets bij de 10% die ze ontvangen op de meubelinrichting van gemiddeld 15.000 euro, waar ze dus zelf 1.500 euro aan verdienen.
• Schakel naast de notaris ook altijd een advocaat in.
• Betaal nooit een voorschot aan een particulier, maar betaal op de derdenrekening van een advocaat of notaris.
• Wees realistisch over je huurverwachtingen, twee procent nettorendement is de realiteit, op een paar uitzonderingen na. En hou er rekening mee dat het aanbod van platformen zoals Airbnb ervoor kan zorgen dat je je huis of appartement niet zo gemakkelijk verhuurd krijgt.
• Verdiep je zeker evenveel in de ligging en de omgeving van het pand dat je voor ogen hebt, dan in het pand zelf. Laat de makelaar ter plaatse het aanbod samenstellen, nadat je het dorp of de plek hebt gevonden waar je je thuis voelt.

Mallory Damodice, een Belg die Key Portugal opstartte, dat Belgen helpt bij hun vastgoedinvestering, zet de voor- en nadelen van vastgoed kopen in Portugal op een rijtje.

De voordelen

De zon. Naast een vlotte bereikbaarheid (elke dag vluchten) en het feit dat Portugal tot de veiligste landen ter wereld behoort, is het aantal zonuren in Portugal een vaak genoemde troef. In een stad als Faro schijnt de zon ongeveer dubbel zoveel als in Brussel (3.000 tegenover 1.500 uren per jaar).

De prijs. De laatste jaren stijgen de prijzen, maar ze zijn nog heel redelijk als je ze vergelijkt met onze kust. Voor een vierkante meter betaalde je vorig jaar in de Algarve 2.150 tot 2.560 euro.

De levensduurte. Het minimumloon in Portugal bedraagt momenteel 580 euro per maand. De levensduurte ligt 25% lager dan in België. Uitzonderingen zijn de auto- en elektriciteitsprijzen.

De huurmarkt. De Algarve kent een toeristische boom. Van Pasen tot oktober is het hoogseizoen, maar ook in de winter is er een grote vraag naar huurwoningen bij gepensioneerden. Veel appartementen worden tot 40 weken per jaar verhuurd. Het verhoopte rendement bedraagt meer dan 4%, na aftrek van alle kosten (verhuurkantoor, poetsen, onroerende voorheffing, verzekering, water, elektriciteit en de kosten van de mede-eigendom).

Belastingen. Als je meer dan 183 dagen per jaar in Portugal verblijft, kan je het statuut van Non-Habitual Resident Individual aanvragen. Dan word je als Belgisch gepensioneerde met een werknemerspensioen tien jaar vrijgesteld van belastingen op je pensioen. Dat geldt ook voor de uitkering van je groepsverzekering. Voor bepaalde beroepscategorieën zoals artsen, architecten, consultants en ingenieurs, geldt evenwel een belastingstarief van 20%. En Portugal kent geen erfbelasting in de rechte lijn en tussen echtgenoten.

De nadelen

De taal. Ook al spreken veel Portugezen Frans of Engels, alle administratieve rompslomp gebeurt uitsluitend in het Portugees. Als je daar een huis wil kopen, volg je dus best een taalcursus, zodat je je voldoende uit de slag kan trekken.

De gezondsheidszorg. De kwaliteit van de gezondheidszorg is goed. In Portugal heb je de helft privéziekenhuizen en de helft openbare ziekenhuizen. Wil je een specialist raadplegen in een openbaar ziekenhuis, dan moet je rekening houden met lange wachttijden. In privéziekenhuizen word je sneller geholpen, maar dan heb je wel een goeie (en dure) verzekering nodig.

De prijsschommelingen. Door de crisis van 2008 zijn de vastgoedprijzen naar beneden getuimeld. Sinds 2014 is het tij gekeerd en stijgen de prijzen per m2 weer. Vorig jaar zijn ze met 6,9% gestegen. Er is een grotere prijsvolatiliteit dan in België.

Als een bestemming populair wordt, trekt ze heel wat investeerders aan. En dan is het plots te laat... Anticiperen is de boodschap! Op een jaar tijd is de prijs van een tweekamerappartement aan de Costa Blanca gestegen van 105.000 euro tot 125.000 euro. Momenteel is Madrid 40% goedkoper dan Barcelona. Een ander voorbeeld is Kroatië. Daar kon je een paar jaar geleden nog een huis aan zee kopen voor 100.000 euro. Dat is vandaag niet meer het geval. En een tiental jaar geleden was Marrakech nog een droombestemming, nu is het er een pak duurder. Waar kan je dan nog zaakjes doen? Richt je blik naar het oosten. Budapest is het nieuwe Lissabon. Een huis aan de Roemeense Zwarte Zee kost zo’n 110.000 euro. En ook de Bulgaarse kust is interessant.

Een huis voor één euro?

Opent de val van de Turkse lira nieuwe mogelijkheden? Waarom niet, maar ga dan wel in zee met een betrouwbare en erkende partner, bijvoorbeeld een consultingbureau. Die prijs zal je moeten betalen voor je gemoedsrust. Koop in Turkije nooit vastgoed zonder dat je een certificaat in handen hebt dat de bouwnormen gerespecteerd werden en dat je effectief eigenaar bent geworden.

In Sardinië en Sicilië zetten burgemeesters huizen te koop in verlaten gehuchten voor de ronde prijs van één euro. Zo willen ze vermijden dat hun streek leegloopt en de huizen in verval raken. De nieuwe eigenaars moeten zich ertoe verbinden het huis binnen de drie jaar na aankoop te renoveren, maar de kosten blijven meestal beperkt tot 30.000 euro. En renovatiewerken worden zelfs gesubsidieerd door de lokale overheid, zoals in Ollolai, in de regio Barbagia op Sardinië.

Ook al stijgen ze terug wat, de huizenprijzen in Griekenland zijn in tien jaar tijd met veertig procent gekelderd. Veel kopers hebben daarvan geprofiteerd. Je kon er al een villa op een prachtig Grieks eiland kopen voor net geen 200.000 euro. Ook vandaag kan je er nog zaakjes doen, op voorwaarde dat je wegblijft uit de toeristische centra. Ongeveer 20% van de huizen in de buurt van Athene staat leeg. In het oosten van Kreta kan je een huisje kopen voor 90.000 euro. Maar ook in Griekenland laat je je best bijstaan door een goede advocaat of vastgoedmakelaar.

Heb je een tweede verblijf in België, dan betaal je niet enkel onroerende voorheffing, maar moet je het ook aangeven in je personenbelasting. Ook een tweede verblijf in het buitenland moet je melden in je Belgische aangifte. Met heel wat landen heeft België een dubbelbelastingverdrag gesloten, waardoor je geen twee keer belastingen betaalt op hetzelfde vastgoed. Toch kan jouw buitenlandse tweede verblijf voor hogere belastingen zorgen. Er wordt immers rekening gehouden met de buitenlandse inkomsten om jouw belastingtarief te bepalen. De buitenlandse inkomsten duwen het toegepaste tarief dus de hoogte in. Ons land werd al twee keer veroordeeld door het Europees Hof van Justitie omdat tweede verblijven in België en in het buitenland niet gelijk worden behandeld. Voorlopig werd de wet nog niet aangepast.

Kijk uit voor lokale belastingen

Jef en Anne kochten in 1997 een huisje in Frankrijk, net buiten Carcassonne. “In 2017 betaalden we 516 euro grondbelasting (taxe foncière) en 507 euro woonbelasting (taxe d’habitation)”, vertellen ze. “In de woonbelasting zit onder meer ook de huisvuilbelasting en het kijkgeld (dat in Frankrijk nog bestaat). Voorlopig blijven we gespaard van een tweedeverblijfstaks. Die is meer van toepassing in toeristische steden en dorpen. Ons dorp telt maar 850 inwoners. Er bestaat wel een toeristenbelasting voor alle dorpen van de regio Carcassonne. Als we ons huisje zouden verhuren, dan zouden we aan de huurders per persoon per nacht een bedrag moeten vragen en dat om de drie maanden doorstorten aan de agglomeratie. En zouden we hiervan lijsten en een boekhouding moeten bijhouden en ook die om de drie maanden aan de overheid bezorgen. Toen dit systeem een jaar of vijf geleden werd ingevoerd, zijn we gestopt met verhuren wegens te veel rompslomp.”